Debido a su creciente turismo, Tailandia sigue siendo uno de los destinos más populares para la inversión inmobiliaria. Por ello, la compra de un condominio en Tailandia es una tendencia entre muchos extranjeros. Si bien la legislación inmobiliaria tailandesa generalmente prohíbe a los extranjeros adquirir propiedades en el país, existen vías legales para comprar un condominio, ya que la Ley de Condominios presenta restricciones de nacionalidad menos estrictas en cuanto a la propiedad y otros aspectos.

¿Qué es un condominio en Tailandia?

Un condominio, generalmente abreviado como "condominio", es un tipo de propiedad inmobiliaria dividida en varias unidades residenciales, cada una de propiedad individual. Los condominios también se construyen a veces como complejos de apartamentos, pero a diferencia de los apartamentos de alquiler, las unidades individuales son propiedad exclusiva de sus respectivos dueños. Además, los propietarios de los apartamentos individuales suelen ser también dueños de las áreas comunes del edificio, como pasillos, corredores, piscinas, gimnasios, lavanderías, etc., así como de las instalaciones y servicios compartidos, como los ascensores. La distinción entre un condominio y un complejo de apartamentos es puramente legal.

Diferencias en los edificios residenciales en Tailandia

En Tailandia, existen dos tipos de edificios residenciales: condominios (o condominios) aprobados conforme a la Ley de Propiedad Horizontal y apartamentos de alquiler no registrados o no aprobados. Solo los condominios registrados conforme a esta ley e inscritos en el Registro de la Propiedad otorgan plena propiedad individual mediante un título de propiedad emitido por el Estado. La Ley de Propiedad Horizontal define, por ejemplo, el procedimiento y los criterios para la aprobación de un edificio multifamiliar como condominio.

Al comprar un condominio en Tailandia, la ubicación es fundamental. Desde la vibrante metrópolis de Bangkok hasta Phuket, existen numerosas oportunidades en todo el país para encontrar el apartamento perfecto. Hay apartamentos disponibles en casi todas las ciudades, pero algunas zonas son especialmente populares entre los extranjeros.

El proceso de compra de un condominio en Tailandia

No existen restricciones de nacionalidad, y cualquier extranjero con permiso legal para entrar en Tailandia puede comprar un condominio, que generalmente es de propiedad absoluta. Comprar un condominio en Tailandia es bastante sencillo y solo se deben cumplir algunos requisitos:

  • La propiedad adquirida debe estar dentro del 49% del área del proyecto designada para extranjeros. Esto se puede verificar fácilmente directamente en la oficina del promotor, con la entidad legal responsable. El artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal regula la propiedad extranjera y la limita al 49% del área total de todas las unidades residenciales en un edificio. Por lo tanto, los extranjeros que compren un condominio en Tailandia deben verificar cuidadosamente si la propiedad extranjera está permitida en el edificio en cuestión.
  • Según la Ley de Propiedad Horizontal, el proyecto debe estar registrado. Esto se verificará rápidamente en el registro de la propiedad.
  • La compra del condominio debe realizarse con dinero transferido desde el extranjero a Tailandia. Esto significa que el dinero debe provenir de su cuenta bancaria en el extranjero y convertirse a baht tailandés. Necesitará un extracto bancario oficial (Formulario de Transacción en Divisas, formulario FET). Sin este documento, no podrá registrarse como copropietario del complejo de condominios.

    • ¿Por qué es necesaria la forma del FET?

    FET significa Transacción de Divisas (anteriormente Thor Thor 3). El formulario FET es necesario para el registro de la propiedad en el Registro de la Propiedad. Las instituciones financieras autorizadas en Tailandia que procesan transacciones de divisas superiores a US$50,000 (o su equivalente en otra moneda) deben completar un formulario FET e informar de esta transacción al Banco de Tailandia (BOI) de conformidad con su normativa bancaria. Cuando un extranjero adquiere un condominio, el original de este formulario, que indica el nombre del extranjero como destinatario o remitente de la divisa, sirve como comprobante de registro de la propiedad en el Registro de la Propiedad y demuestra el cumplimiento por parte del extranjero del artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal.

    Extranjeros que tienen derecho a la propiedad

    Los siguientes extranjeros tienen derecho a adquirir propiedades en Tailandia:

  • Los extranjeros tienen permitido permanecer en Tailandia de acuerdo con la Ley de Inmigración tailandesa;
  • Extranjeros a quienes se les permite venir a Tailandia en virtud de la Ley de Promoción de Inversiones;
  • Personas jurídicas según se definen en los artículos 97 y 98 de la Ley de Tierras, que estén registradas como personas jurídicas según la ley tailandesa;
  • Empresas según se definen en la Sección 4 de la Ley de Negocios Extranjeros que hayan obtenido una licencia comercial extranjera;
  • Extranjeros o personas jurídicas legítimas que sean consideradas extranjeras según la ley y que hayan ingresado a Tailandia en moneda extranjera y hayan cambiado y retirado baht tailandeses de una cuenta en baht tailandés o de una cuenta en moneda extranjera.

    • ¿Necesito un contrato de compraventa?

    El contrato de compraventa, elemento fundamental al adquirir un condominio en Tailandia, debe ser cuidadosamente planificado por los extranjeros. Este contrato rige los intereses tanto del vendedor como del comprador y sirve para aclarar todos los detalles antes de su firma. El contrato debe cumplir con la normativa legal y ofrecer protección al comprador. En el caso de la reventa privada de un condominio o un arrendamiento, los contratos se rigen por la legislación general sobre contratos, y las partes pueden acordar diversas condiciones que beneficien a una más que a la otra.

    Muchos compradores potenciales de vivienda en Tailandia buscan asesoramiento legal antes de formalizar la compra. Los abogados pueden aclarar los aspectos legales de la compra y revisar el contrato de compraventa.

    Otros puntos a considerar

    Al comprar un condominio en Tailandia, es importante tener en cuenta que el contrato de compraventa tailandés se firma durante la transferencia de propiedad y el registro en el Registro de la Propiedad. Esto no afecta el acuerdo privado entre usted y el vendedor. También deberá pagar ciertas tasas, que pueden incluir gastos de transferencia, aranceles aduaneros o impuestos. Estos costos pueden dividirse entre el comprador y el vendedor o según un acuerdo entre las partes. De acuerdo con la normativa de protección al consumidor, si la compra se realiza directamente con el promotor, este puede cobrar al comprador un máximo de la mitad de la tasa de transferencia del 2%, pero no más. Todos los demás gastos corren a cargo del promotor.

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