由于旅游业的蓬勃发展，泰国仍然是房地产投资的热门目的地之一。因此，在泰国购买公寓已成为许多外国人的趋势。尽管泰国房地产法通常禁止外国人在泰国购置房产，但购买公寓仍有合法途径，因为《公寓法》在所有权和其他方面对国籍的限制相对宽松。

泰国的公寓是什么？

公寓（通常简称“公寓”）是一种将房产分割成多个独立住宅单元的房地产类型，每个单元都由业主单独拥有。公寓有时也以公寓楼的形式建造，但与出租公寓不同的是，公寓的各个单元完全归各自的业主所有。此外，各个公寓的业主通常还拥有建筑物的公共区域，例如走廊、走道、游泳池、健身房、洗衣房等，以及共享设施和便利设施，例如电梯。公寓和公寓楼之间的区别纯粹是法律上的。

泰国住宅建筑的差异

在泰国，住宅建筑分为两类：一类是根据《公寓所有权法》批准的公寓（condo），另一类是未注册或未经批准的出租公寓。只有根据该法注册并在土地登记处登记的公寓才能获得国家颁发的产权证，从而赋予业主完全的个人所有权。《公寓所有权法》明确规定了例如多户住宅建筑被批准为公寓的程序和标准。

在泰国购买公寓时，地段至关重要。从繁华的曼谷到普吉岛，泰国各地都有许多机会找到理想的公寓。几乎每个城市都有公寓出售，但有些地区尤其受到外国人的青睐。

在泰国购买公寓的流程

泰国对国籍没有限制，任何合法入境泰国的外国人都可以购买公寓，通常情况下，公寓为全款产权。在泰国购买公寓非常简单，只需满足以下几个条件：

  • 所购房产必须位于项目总面积中指定为外国人拥有的49%区域内。这一点可以直接在开发商办公室向相关法律机构核实。泰国《公寓所有权法》第19条对外国人所有权进行了规定，将其限制在建筑物内所有住宅单元总面积的49%以内。因此，在泰国购买公寓的外国人必须仔细核查相关建筑物是否允许外国人拥有产权。
  • 根据《公寓所有权法》，该项目必须进行登记。土地登记处将很快核实此事。
  • 购买该公寓必须使用从国外汇款至泰国的资金。这意味着资金必须来自您的国外银行账户，并兑换成泰铢。您需要一份正式的银行对账单（外汇交易单，FET表格）。没有这份文件，您将无法注册成为该公寓的共同所有人。

    • 为什么需要 FET 形状？

    FET 代表外汇交易（原 Thor Thor 3）。FET 表格是向土地登记处进行房产登记的必要文件。在泰国，经授权处理超过 5 万美元（或等值其他货币）外汇交易的金融机构必须填写 FET 表格，并根据泰国投资促进局 (BOI) 的银行法规向其报告该交易。当外国人购买公寓时，该表格原件（列明外国人姓名作为外币收款人或付款人）可作为向土地登记处进行房产登记的证明，并表明外国人已遵守《公寓所有权法》第 19 条的规定。

    有权拥有所有权的外国人

    以下外国人有权在泰国购置房产：

  • 根据泰国移民法，外国人可以留在泰国；
  • 根据《投资促进法》获准来泰国的外国人；
  • 根据《土地法》第 97 条和第 98 条的规定，已根据泰国法律登记为法人的法人；
  • 根据《外国企业法》第4条的定义，已取得外国企业营业执照的公司；
  • 外国人或依法被视为外国人的合法法人，以外币入境泰国，并从泰铢账户或外币账户兑换和提取泰铢。

    • 我需要签订购房合同吗？

    在泰国购买公寓时，购房协议是最重要的组成部分，外国人必须认真拟定。该合同规范买卖双方的利益，并在签署前明确所有细节。合同必须符合法律规定，并能保护买方的权益。如果是私人转售公寓或租赁权，则合同适用一般合同法，双方可以就各种条款达成一致，而这些条款可能对一方更有利。

    在泰国，许多潜在购房者在最终确定购房前都会寻求法律咨询。律师可以澄清购房的法律问题并审核销售合同。

    其他需要考虑的要点

    在泰国购买公寓时，需要注意的是，产权过户和土地登记处登记时会签署一份泰国购房合同。这并不影响您与卖方之间的私人协议。您还需要支付一些费用，可能包括过户费、关税或税款。这些费用可以由买卖双方分摊，也可以根据双方的协议分摊。根据消费者保护法规，如果开发商直接出售公寓，他们最多可以向买方收取2%过户费的一半，但不得超过这个比例。所有其他费用均由开发商承担。

    泰国房地产律师

    暹罗国际法律事务所是一家位于泰国的律师事务所，致力于为希望在泰国购买房产的外国人提供全方位的法律服务，以保护他们的权益。我们提供全面的房地产相关服务，力求最大程度地满足国内外客户的需求。如果您有任何关于房地产的问题或疑虑，欢迎您通过以下链接联系我们的泰国房地产律师团队：