Grâce à son tourisme en constante expansion, la Thaïlande demeure une destination de choix pour l'investissement immobilier. L'acquisition d'un appartement en copropriété en Thaïlande est donc une pratique courante chez de nombreux étrangers. Bien que la législation thaïlandaise interdise généralement aux étrangers d'acquérir un bien immobilier en Thaïlande, il existe des solutions légales pour acheter un appartement en copropriété, la loi sur la copropriété imposant des restrictions de nationalité moins strictes en matière de propriété et autres aspects.

Qu'est-ce qu'un condominium en Thaïlande ?

Une copropriété, ou condominium, est un type de bien immobilier divisé en plusieurs unités résidentielles, chacune appartenant à un propriétaire individuel. Les copropriétés sont parfois construites sous forme d'immeubles d'appartements, mais contrairement aux appartements en location, chaque unité appartient entièrement à son propriétaire. De plus, les copropriétaires possèdent généralement aussi les parties communes de l'immeuble, telles que les couloirs, les allées, les piscines, les salles de sport, les buanderies, etc., ainsi que les équipements et services partagés, comme les ascenseurs. La distinction entre une copropriété et un immeuble d'appartements est purement juridique.

Différences entre les bâtiments résidentiels en Thaïlande

En Thaïlande, il existe deux types de bâtiments résidentiels : les copropriétés (ou condominiums) approuvées en vertu de la loi sur la copropriété, et les appartements locatifs non enregistrés ou non autorisés. Seules les copropriétés enregistrées conformément à cette loi et inscrites au registre foncier confèrent la pleine propriété individuelle, attestée par un titre de propriété délivré par l’État. La loi sur la copropriété définit, par exemple, la procédure et les critères d’agrément d’un immeuble collectif en copropriété.

Lors de l'achat d'un appartement en Thaïlande, l'emplacement est primordial. De la métropole animée de Bangkok à Phuket, le pays regorge d'opportunités pour trouver le logement idéal. On trouve des appartements dans presque toutes les villes, mais certaines zones sont particulièrement prisées des étrangers.

Le processus d'achat d'un condominium en Thaïlande

Il n'y a aucune restriction de nationalité, et tout étranger autorisé à entrer légalement en Thaïlande peut acheter un appartement en copropriété, généralement en pleine propriété. L'achat d'un appartement en copropriété en Thaïlande est assez simple et ne nécessite que quelques conditions :

  • Le bien acquis doit se situer dans la partie du projet réservée aux étrangers, soit 49 % de sa superficie totale. Cette information peut être facilement vérifiée auprès du promoteur, en contactant l'entité juridique compétente. L'article 19 de la loi sur la copropriété régit la propriété étrangère et la limite à 49 % de la superficie totale des logements d'un immeuble. Les étrangers souhaitant acquérir un appartement en copropriété en Thaïlande doivent donc s'assurer avec soin que la propriété étrangère est autorisée dans l'immeuble concerné.
  • Conformément à la Loi sur la copropriété, le projet doit être enregistré. Cette formalité sera rapidement vérifiée au bureau du registre foncier.
  • L'achat du condominium doit être effectué par virement bancaire depuis l'étranger vers la Thaïlande. Les fonds doivent provenir de votre compte bancaire étranger et être convertis en bahts thaïlandais. Vous aurez besoin d'un relevé bancaire officiel (formulaire FET – Foreign Exchange Transaction Form). Sans ce document, vous ne pourrez pas vous inscrire comme copropriétaire du complexe de condominiums.

    • Pourquoi la forme du transistor FET est-elle nécessaire ?

    FET signifie « Transaction de change » (anciennement Thor Thor 3). Le formulaire FET est obligatoire pour l'enregistrement d'un bien immobilier auprès du cadastre. Les établissements financiers agréés en Thaïlande qui traitent des transactions de change supérieures à 50 000 USD (ou l'équivalent dans une autre devise) doivent remplir un formulaire FET et déclarer cette transaction à la Banque de Thaïlande (BOI), conformément à la réglementation bancaire en vigueur. Lors de l'acquisition d'un appartement en copropriété par un étranger, l'original de ce formulaire, mentionnant son nom en tant que bénéficiaire ou expéditeur des devises, fait office de justificatif d'enregistrement auprès du cadastre et atteste de sa conformité à l'article 19 de la loi sur la copropriété.

    Les étrangers qui ont droit à la propriété

    Les étrangers suivants sont autorisés à acquérir des biens immobiliers en Thaïlande :

  • Les étrangers sont autorisés à séjourner en Thaïlande conformément à la loi thaïlandaise sur l'immigration ;
  • Les étrangers autorisés à venir en Thaïlande en vertu de la loi sur la promotion des investissements ;
  • Les personnes morales telles que définies aux articles 97 et 98 de la loi foncière, qui sont enregistrées comme personnes morales en vertu du droit thaïlandais ;
  • Les sociétés telles que définies à l’article 4 de la loi sur les entreprises étrangères qui ont obtenu une licence d’exploitation étrangère ;
  • Les étrangers ou les personnes morales légitimes considérées comme étrangères en vertu de la loi et qui sont entrées en Thaïlande en devises étrangères et ont échangé et retiré des bahts thaïlandais d'un compte en bahts thaïlandais ou d'un compte en devises étrangères.

    • Ai-je besoin d'un contrat d'achat ?

    Le contrat d'achat, élément essentiel lors de l'acquisition d'un appartement en copropriété en Thaïlande, doit être soigneusement préparé par les étrangers. Ce contrat protège les intérêts du vendeur et de l'acheteur et précise tous les détails avant sa signature. Il doit être conforme à la loi et offrir une protection à l'acheteur. En cas de revente privée d'un appartement en copropriété ou de bail emphytéotique, les contrats sont soumis au droit commun des contrats, et les parties peuvent convenir de clauses particulières susceptibles d'avantager l'une d'entre elles plus que l'autre.

    En Thaïlande, de nombreux acheteurs potentiels sollicitent des conseils juridiques avant de finaliser un achat. Les avocats peuvent clarifier les aspects juridiques de la transaction et examiner le contrat de vente.

    Autres points à considérer

    Lors de l'achat d'un appartement en copropriété en Thaïlande, il est important de noter qu'un contrat d'achat thaïlandais est signé lors du transfert de propriété et de l'enregistrement au registre foncier. Ceci n'affecte pas l'accord privé conclu entre vous et le vendeur. Vous devrez également vous acquitter de frais, qui peuvent inclure les frais de transfert, les droits de douane ou les taxes. Ces coûts peuvent être partagés entre l'acheteur et le vendeur ou faire l'objet d'un accord entre les parties. Conformément à la réglementation sur la protection des consommateurs, si l'achat est effectué directement par le promoteur, celui-ci peut facturer à l'acheteur un maximum de la moitié des 2 % de frais de transfert, mais pas davantage. Tous les autres frais sont à la charge du promoteur.

    avocat immobilier thaïlandais

    Siam Legal International est un cabinet d'avocats en Thaïlande offrant une gamme complète de services pour protéger les droits et intérêts des étrangers souhaitant acquérir un bien immobilier en Thaïlande. Notre cabinet propose un ensemble complet de services immobiliers afin de répondre au mieux aux besoins de nos clients, qu'ils soient étrangers ou thaïlandais. Pour toute question ou préoccupation relative à l'immobilier, notre équipe d'avocats thaïlandais spécialisés en droit immobilier vous invite à nous contacter via le lien ci-dessous :