เนื่องจากการท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ประเทศไทยจึงยังคงเป็นหนึ่งในสถานที่ยอดนิยมสำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ การซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยจึงเป็นเทรนด์ในหมู่ชาวต่างชาติจำนวนมาก แม้ว่ากฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทยโดยทั่วไปจะห้ามชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย แต่ก็มีวิธีการที่ถูกกฎหมายในการซื้อคอนโดมิเนียม เนื่องจากพระราชบัญญัติคอนโดมิเนียมมีข้อจำกัดด้านสัญชาติที่เข้มงวดน้อยกว่าในเรื่องการเป็นเจ้าของและด้านอื่นๆ

คอนโดมิเนียมในประเทศไทยคืออะไร?

คอนโดมิเนียม หรือที่เรียกกันทั่วไปว่า "คอนโดมิเนียม" คืออสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งที่แบ่งออกเป็นห้องชุดพักอาศัยหลายห้อง โดยแต่ละห้องเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของแต่ละราย บางครั้งคอนโดมิเนียมก็ถูกสร้างเป็นอาคารชุดเช่นกัน แต่ต่างจากอพาร์ตเมนต์ให้เช่าตรงที่ห้องชุดแต่ละห้องเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของแต่ละรายโดยสมบูรณ์ ยิ่งไปกว่านั้น เจ้าของอพาร์ตเมนต์แต่ละรายมักเป็นเจ้าของพื้นที่ส่วนกลางของอาคาร เช่น ทางเดิน สระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย ห้องซักรีด ฯลฯ รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการส่วนกลาง เช่น ลิฟต์ ความแตกต่างระหว่างคอนโดมิเนียมและอาคารชุดนั้นเป็นเพียงความแตกต่างทางกฎหมายเท่านั้น

ความแตกต่างของอาคารที่พักอาศัยในประเทศไทย

ในประเทศไทย อาคารที่พักอาศัยมีสองประเภท ได้แก่ คอนโดมิเนียมที่ได้รับอนุญาตภายใต้พระราชบัญญัติกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม และห้องชุดให้เช่าที่ไม่ได้จดทะเบียนหรือไม่ได้รับอนุญาต เฉพาะคอนโดมิเนียมที่จดทะเบียนตามกฎหมายนี้และบันทึกไว้ในสำนักงานที่ดินเท่านั้นที่จะให้สิทธิ์การเป็นเจ้าของส่วนบุคคลอย่างสมบูรณ์พร้อมโฉนดที่ดินที่ออกโดยรัฐ พระราชบัญญัติกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมกำหนดไว้ เช่น ขั้นตอนและเกณฑ์ในการอนุมัติอาคารหลายครอบครัวให้เป็นคอนโดมิเนียม

เมื่อซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย ทำเลที่ตั้งมีความสำคัญอย่างยิ่ง จากมหานครที่คึกคักอย่างกรุงเทพฯ ไปจนถึงภูเก็ต มีโอกาสมากมายทั่วประเทศไทยที่จะหาอพาร์ตเมนต์ที่สมบูรณ์แบบ อพาร์ตเมนต์มีให้เลือกเกือบทุกเมือง แต่บางพื้นที่ได้รับความนิยมเป็นพิเศษจากชาวต่างชาติ

ขั้นตอนการซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย

ไม่มีข้อจำกัดด้านสัญชาติ และชาวต่างชาติที่ได้รับอนุญาตให้เข้าประเทศไทยอย่างถูกกฎหมายสามารถซื้อคอนโดมิเนียมได้ ซึ่งโดยทั่วไปแล้วจะเป็นกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ การซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยค่อนข้างตรงไปตรงมา และมีเพียงไม่กี่ข้อกำหนดที่ต้องปฏิบัติตาม:

  • อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อจะต้องอยู่ในพื้นที่ 49% ของโครงการที่จัดสรรไว้สำหรับชาวต่างชาติ สามารถตรวจสอบได้ง่ายๆ โดยตรงที่สำนักงานผู้พัฒนาโครงการกับนิติบุคคลที่รับผิดชอบ มาตรา 19 ของพระราชบัญญัติกรรมสิทธิ์ห้องชุดควบคุมการเป็นเจ้าของโดยชาวต่างชาติและจำกัดไว้ที่ 49% ของพื้นที่ทั้งหมดของห้องชุดพักอาศัยในอาคาร ดังนั้น ชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยจึงต้องตรวจสอบอย่างละเอียดว่าอาคารดังกล่าวอนุญาตให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของได้หรือไม่
  • ตามพระราชบัญญัติกรรมสิทธิ์ร่วม โครงการนี้จะต้องได้รับการจดทะเบียน ซึ่งสำนักงานที่ดินจะตรวจสอบได้อย่างรวดเร็ว
  • การซื้อคอนโดมิเนียมจะต้องทำด้วยเงินที่โอนมาจากต่างประเทศมายังประเทศไทย ซึ่งหมายความว่าเงินจะต้องมาจากบัญชีธนาคารต่างประเทศของคุณและแปลงเป็นเงินบาทไทย คุณจะต้องมีใบแจ้งยอดบัญชีธนาคารอย่างเป็นทางการ (แบบฟอร์มธุรกรรมแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ หรือ FET form) หากไม่มีเอกสารนี้ คุณจะไม่สามารถลงทะเบียนเป็นเจ้าของร่วมของคอนโดมิเนียมได้

    • เหตุใดรูปทรงของ FET จึงมีความจำเป็น?

    FET ย่อมาจาก Foreign Exchange Transaction (เดิมคือ ท.ท. 3) แบบฟอร์ม FET เป็นแบบฟอร์มที่จำเป็นสำหรับการจดทะเบียนที่ดินกับสำนักงานที่ดิน สถาบันการเงินที่ได้รับอนุญาตในประเทศไทยที่ดำเนินการธุรกรรมแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศเกิน 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ (หรือเทียบเท่าในสกุลเงินอื่น) ต้องกรอกแบบฟอร์ม FET และรายงานธุรกรรมนี้ต่อธนาคารแห่งประเทศไทย (BOI) ตามระเบียบข้อบังคับของธนาคาร เมื่อชาวต่างชาติซื้อคอนโดมิเนียม ต้นฉบับของแบบฟอร์มนี้ ซึ่งระบุชื่อชาวต่างชาติเป็นผู้รับหรือผู้ส่งเงินตราต่างประเทศ จะใช้เป็นหลักฐานการจดทะเบียนที่ดินกับสำนักงานที่ดิน และแสดงให้เห็นว่าชาวต่างชาติปฏิบัติตามมาตรา 19 แห่งพระราชบัญญัติกรรมสิทธิ์ห้องชุด

    ชาวต่างชาติที่มีสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของ

    ชาวต่างชาติกลุ่มต่อไปนี้มีสิทธิ์ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย:

  • ชาวต่างชาติได้รับอนุญาตให้พำนักอยู่ในประเทศไทยตามพระราชบัญญัติคนเข้าเมืองของไทย
  • ชาวต่างชาติที่ได้รับอนุญาตให้เดินทางมาประเทศไทยภายใต้พระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน;
  • นิติบุคคลตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 97 และ 98 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน ซึ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย
  • บริษัทต่างๆ ตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 4 ของพระราชบัญญัติธุรกิจต่างประเทศ ที่ได้รับใบอนุญาตประกอบธุรกิจต่างประเทศแล้ว;
  • ชาวต่างชาติหรือนิติบุคคลที่ถูกต้องตามกฎหมายซึ่งถือว่าเป็นชาวต่างชาติภายใต้กฎหมาย และเดินทางเข้าประเทศไทยด้วยเงินตราต่างประเทศ และแลกเปลี่ยนและถอนเงินบาทไทยจากบัญชีเงินบาทไทยหรือบัญชีเงินตราต่างประเทศ

    • ฉันต้องทำสัญญาซื้อขายหรือไม่?

    สัญญาซื้อขาย ซึ่งเป็นองค์ประกอบที่สำคัญที่สุดในการซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย ต้องได้รับการวางแผนอย่างรอบคอบโดยชาวต่างชาติ สัญญานี้ควบคุมผลประโยชน์ของทั้งผู้ขายและผู้ซื้อ และทำหน้าที่ชี้แจงรายละเอียดทั้งหมดก่อนการลงนามในสัญญา สัญญาต้องเป็นไปตามกฎหมายและให้ความคุ้มครองแก่ผู้ซื้อ ในกรณีของการซื้อขายคอนโดมิเนียมหรือสิทธิการเช่าซื้อระหว่างบุคคลทั่วไป สัญญาจะอยู่ภายใต้กฎหมายสัญญาโดยทั่วไป และคู่สัญญาอาจตกลงกันในเงื่อนไขต่างๆ ที่อาจเป็นประโยชน์ต่อฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมากกว่าอีกฝ่ายหนึ่ง

    ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านในประเทศไทยจำนวนมากมักขอคำปรึกษาด้านกฎหมายก่อนที่จะตัดสินใจซื้อขาย ทนายความสามารถชี้แจงรายละเอียดทางกฎหมายของการซื้อขายและตรวจสอบสัญญาซื้อขายได้

    ประเด็นอื่นๆ ที่ควรพิจารณา

    เมื่อซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย สิ่งสำคัญที่ควรทราบคือ สัญญาซื้อขายของไทยจะลงนามในระหว่างการโอนกรรมสิทธิ์และการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งไม่ส่งผลกระทบต่อข้อตกลงส่วนตัวระหว่างคุณกับผู้ขาย คุณจะต้องชำระค่าธรรมเนียมต่างๆ ซึ่งอาจรวมถึงค่าโอน ค่าภาษีศุลกากร หรือภาษีอื่นๆ ค่าใช้จ่ายเหล่านี้อาจแบ่งกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย หรือตามข้อตกลงระหว่างคู่สัญญา ตามกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค หากซื้อโดยตรงจากผู้พัฒนาโครงการ ผู้พัฒนาโครงการอาจเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการโอนจากผู้ซื้อได้สูงสุดครึ่งหนึ่งของ 2% แต่ไม่เกินนั้น ส่วนค่าใช้จ่ายอื่นๆ ผู้พัฒนาโครงการจะเป็นผู้รับผิดชอบ

    ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ของไทย

    บริษัท สยาม ลีกัล อินเตอร์เนชั่นแนล เป็นสำนักงานกฎหมายในประเทศไทยที่ให้บริการหลากหลายด้านเพื่อคุ้มครองสิทธิและผลประโยชน์ของชาวต่างชาติที่ประสงค์จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย บริษัทของเราให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างครบวงจร เพื่อตอบสนองความต้องการของทั้งลูกค้าชาวต่างชาติและชาวไทย หากท่านมีข้อสงสัยหรือข้อกังวลใดๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ทีมทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ชาวไทยของเรายินดีให้ท่านติดต่อเราได้ตามลิงก์ด้านล่าง: