Grazie al turismo in costante crescita, la Thailandia rimane una delle destinazioni più popolari per gli investimenti immobiliari. L'acquisto di un appartamento in condominio in Thailandia è quindi una tendenza diffusa tra molti stranieri. Sebbene la legge thailandese in materia immobiliare generalmente vieti agli stranieri di acquisire proprietà in Thailandia, esistono modalità legali per acquistare un appartamento in condominio, poiché la legge sui condomini prevede restrizioni di nazionalità meno rigide per quanto riguarda la proprietà e altri aspetti.

Che cos'è un condominio in Thailandia?

Un condominio, solitamente abbreviato in "condominio", è un tipo di immobile suddiviso in più unità abitative, ciascuna di proprietà individuale. I condomini vengono talvolta costruiti anche come complessi di appartamenti, ma a differenza degli appartamenti in affitto, le singole unità sono interamente di proprietà dei rispettivi proprietari. Inoltre, i proprietari dei singoli appartamenti in genere possiedono anche le aree comuni dell'edificio, come corridoi, passaggi pedonali, piscine, palestre, lavanderie, ecc., nonché le strutture e i servizi condivisi, come gli ascensori. La distinzione tra un condominio e un complesso di appartamenti è puramente legale.

Differenze negli edifici residenziali in Thailandia

In Thailandia esistono due tipologie di edifici residenziali: i condomini (condo) approvati ai sensi della Legge sulla Proprietà Condominiale e gli appartamenti in affitto non registrati o non autorizzati. Solo i condomini registrati ai sensi di questa legge e iscritti al Catasto conferiscono la piena proprietà individuale con un atto di proprietà rilasciato dallo Stato. La Legge sulla Proprietà Condominiale definisce, ad esempio, la procedura e i criteri per l'approvazione di un edificio plurifamiliare come condominio.

Quando si acquista un appartamento in Thailandia, la posizione gioca un ruolo cruciale. Dalla vibrante metropoli di Bangkok a Phuket, in tutta la Thailandia ci sono numerose opportunità per trovare l'appartamento perfetto. Gli appartamenti sono disponibili in quasi tutte le città, ma alcune zone sono particolarmente apprezzate dagli stranieri.

Il processo di acquisto di un condominio in Thailandia

Non ci sono restrizioni di nazionalità e qualsiasi straniero legalmente autorizzato a entrare in Thailandia può acquistare un condominio, che in genere è di proprietà esclusiva. Acquistare un condominio in Thailandia è piuttosto semplice e richiede il rispetto di pochi requisiti:

  • L'immobile acquistato deve rientrare nel 49% della superficie del progetto riservato agli stranieri. Questa informazione può essere facilmente verificata direttamente presso la sede del costruttore, rivolgendosi all'ente giuridico responsabile. L'articolo 19 della Legge sulla Proprietà Condominiale disciplina la proprietà straniera e la limita al 49% della superficie totale di tutte le unità abitative di un edificio. Gli stranieri che acquistano un condominio in Thailandia devono quindi verificare attentamente se la proprietà straniera è consentita nell'edificio in questione.
  • Secondo la legge sulla proprietà condominiale, il progetto deve essere registrato. La verifica avverrà rapidamente presso l'ufficio del catasto.
  • L'acquisto del condominio deve essere effettuato con denaro trasferito dall'estero in Thailandia. Ciò significa che il denaro deve provenire dal vostro conto bancario estero ed essere convertito in baht thailandesi. Avrete bisogno di un estratto conto bancario ufficiale (Modulo di transazione in valuta estera, modulo FET). Senza questo documento, non potrete registrarvi come comproprietari del condominio.

    • Perché è necessaria la forma del FET?

    FET sta per Foreign Exchange Transaction (in precedenza Thor Thor 3). Il modulo FET è necessario per la registrazione della proprietà presso il Catasto. Gli istituti finanziari autorizzati in Thailandia che elaborano transazioni in valuta estera superiori a 50.000 dollari USA (o l'equivalente in un'altra valuta) devono compilare un modulo FET e segnalare tale transazione alla Banca di Thailandia (BOI) in conformità con le sue normative bancarie. Quando uno straniero acquista un condominio, l'originale di questo modulo, che riporta il nome dello straniero come destinatario o mittente della valuta estera, funge da prova di registrazione della proprietà presso il Catasto e dimostra la conformità dello straniero all'articolo 19 della Legge sulla proprietà condominiale.

    Stranieri che hanno diritto di proprietà

    I seguenti stranieri hanno il diritto di acquistare proprietà in Thailandia:

  • Ai cittadini stranieri è consentito soggiornare in Thailandia in conformità con la legge thailandese sull'immigrazione;
  • Stranieri autorizzati a entrare in Thailandia ai sensi della legge sulla promozione degli investimenti;
  • Persone giuridiche, come definite negli articoli 97 e 98 della Legge fondiaria, che sono registrate come persone giuridiche ai sensi della legge thailandese;
  • Società come definite nella Sezione 4 della Legge sulle Attività Commerciali Estere che hanno ottenuto una licenza per attività commerciali all'estero;
  • Stranieri o persone giuridiche legittimamente considerate straniere ai sensi della legge che sono entrate in Thailandia con valuta estera e hanno cambiato e prelevato baht thailandesi da un conto in baht thailandesi o da un conto in valuta estera.

    • Ho bisogno di un contratto di acquisto?

    Il contratto preliminare di compravendita, l'elemento più importante nell'acquisto di un appartamento in Thailandia, deve essere pianificato con cura dagli stranieri. Questo contratto tutela gli interessi sia del venditore che dell'acquirente e serve a chiarire tutti i dettagli prima della firma. Il contratto deve essere conforme alla legge e offrire protezione all'acquirente. Nel caso di una rivendita privata di un appartamento o di un contratto di locazione, i contratti sono soggetti al diritto contrattuale generale e le parti possono concordare diverse condizioni che potrebbero favorire una parte più dell'altra.

    Molti potenziali acquirenti di case in Thailandia richiedono una consulenza legale prima di finalizzare l'acquisto. Gli avvocati possono chiarire gli aspetti legali dell'acquisto e analizzare il contratto di vendita.

    Altri aspetti da considerare

    Quando si acquista un condominio in Thailandia, è importante notare che il contratto di acquisto thailandese viene firmato al momento del trasferimento di proprietà e della registrazione presso il Catasto. Ciò non pregiudica l'accordo privato tra acquirente e venditore. Sarà inoltre necessario pagare delle spese, che possono includere le spese di trasferimento, i dazi doganali o le imposte. Questi costi possono essere suddivisi tra acquirente e venditore o secondo un accordo tra le parti. In base alle normative a tutela dei consumatori, se l'acquisto viene effettuato direttamente dal costruttore, quest'ultimo può addebitare all'acquirente un massimo della metà della commissione di trasferimento del 2%, ma non di più. Tutti gli altri costi sono a carico del costruttore.

    Avvocato immobiliare thailandese

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