Ein Leitfaden für ausländische Investoren zum Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand

Thailand, das Land des Lächelns, ist ein Land reich an Kultur und Geschichte. Auf der Suche nach strahlend weißen Sandstränden, kristallklarem Wasser, Inseln, Dschungeln, pulsierendem Nachtleben und köstlichem Streetfood besuchen jedes Jahr Millionen von Menschen Thailand, um eine Kultur zu erleben, die sich deutlich von der westlichen unterscheidet.

Besucher kommen für einen Tag und bleiben ein Leben lang. Wer einmal die thailändische Lebensart kennengelernt hat, kehrt Jahr für Jahr zurück. Thailand ist von fast überall auf der Welt leicht zu erreichen, und je nach Budget ist ein einwöchiger Urlaub hier günstiger als in vielen beliebten westlichen Reisezielen.

Manche sehen Thailand als idealen Ort, um sich dauerhaft niederzulassen. Pendler, Familien, junge Reisende und Rentner kehren in ihre Heimatländer zurück und ziehen hierher, um dieses Paradies dauerhaft zu genießen. Für alle, die einen Umzug planen oder sich ein dauerhaftes Feriendomizil schaffen möchten, ist der Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand eine attraktive Option. Dieser Artikel zeigt Ihnen, wie.

Es heißt oft, der Kauf einer Immobilie in Thailand sei ein schwieriges Unterfangen. Zwar mag es für Ausländer komplizierter sein, doch viele der kursierenden Informationen beruhen auf Fehlinformationen. Mit gründlicher Recherche und der Unterstützung eines guten Anwalts und Immobilienmaklers verläuft der Kaufprozess jedoch unkompliziert.

Der Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand ist für Ausländer der einfachste und sicherste Weg, Immobilien zu erwerben. Daher konzentriert sich dieser Leitfaden darauf. Wir geben Ihnen einen Überblick über die verschiedenen Immobilientypen und die rechtlichen Eigentumsrechte (Titel), bevor wir erläutern, worauf Sie achten sollten und wie der Kaufprozess abläuft. Wir betonen die Wichtigkeit einer Rechtsberatung und deren Notwendigkeit während des gesamten Kaufprozesses.

Am Ende dieses Artikels werden Sie, egal ob Sie ein erfahrener Investor sind oder Ihre erste Eigentumswohnung in Thailand kaufen, verstehen, wie der Markt funktioniert und wer Ihnen helfen kann. Sie werden den thailändischen Immobilienmarkt mit Zuversicht betreten.

Wer kann in Thailand nach ausländischem Recht eine Eigentumswohnung erwerben?

Ausländer und juristische Personen, die nach dem Gesetz als ausländisch gelten, können eine Eigentumswohnung besitzen, wenn sie die folgenden Bedingungen erfüllen:

  • Ausländern ist der Aufenthalt im Königreich gemäß den Einwanderungsgesetzen gestattet;
  • Ausländern ist die Einreise in das Königreich gemäß dem Investitionsförderungsgesetz gestattet;
  • Juristische Personen, die nach thailändischem Recht registriert sind;
  • Rechtspersonen, die eine Finanzierungsbescheinigung gemäß dem Investitionsförderungsgesetz erhalten haben; und
  • Ausländer oder juristische Personen gelten nach dem Gesetz als Ausländer, wenn sie Fremdwährung in das Königreich eingeführt, Geld vom Thai-Baht-Konto einer Person, die ihren Wohnsitz außerhalb des Königreichs hat, abgehoben oder Geld von einem Fremdwährungskonto abgehoben haben.

    • Der Grundsatz lautet: Jeder, der mit einem gültigen Einreisevisum nach Thailand einreist und keine Vorstrafen im Land hat, kann dort Immobilien erwerben.

    Der letzte Punkt ist besonders für potenzielle Investoren relevant. Da Sie als Ausländer in Thailand investieren, muss das gesamte Kapital für den Immobilienkauf aus dem Ausland stammen. Die Herkunft der Mittel und deren Verwendung in Thailand müssen vollständig dokumentiert sein. Wir werden Ihnen dies im Laufe des Kaufprozesses genauer erläutern.

    Rechtmäßig erworbenes Eigentum in Thailand

    In Thailand haben Ausländer drei Möglichkeiten, Immobilien zu erwerben – Freehold (Eigentum), Leasehold (Pacht) oder Thai Limited Company (Gesellschaft mit beschränkter Haftung).

    Eigentumsrechte – Ausländer können in Thailand Eigentumsrechte in eigenem Namen erwerben. Das thailändische Grundbuchamt stellt eine Eigentumsurkunde aus, die einer Teilungserklärung ähnelt, und Eigentumsrechte können in Thailand als Sicherheit dienen.

    Eigentumswohnungen sind die einzige Immobilienform, die Ausländer als vollwertiges Eigentum erwerben können. Daher stellen sie eine beliebte und einfachste Kaufoption dar.

    Pacht – Ein Ausländer kann Eigentümer eines Gebäudes (einer Immobilie) sein oder zu dessen Nutzung berechtigt sein, das Grundstück, auf dem es steht, gehört jedoch einem thailändischen Staatsangehörigen oder einer thailändischen Gesellschaft mit beschränkter Haftung.

    Sie können das Objekt für bis zu 30 Jahre pachten, mit der Option, den Pachtvertrag auf bis zu 90 Jahre zu verlängern.

    Der Pachtvertrag wird beim thailändischen Grundbuchamt eingetragen, und wenn die Immobilie während der Laufzeit verkauft wird, übernimmt der neue Eigentümer den bestehenden Pachtvertrag.

    Während der Laufzeit des Mietvertrags sind Sie für die Instandhaltung des Grundstücks und aller Gebäude verantwortlich.

    Thai Limited Company – Grundstücke und Gebäude können über eine Thai Limited Company erworben werden.

    Ein Ausländer kann Anteilseigner des Unternehmens sein, jedoch müssen mindestens zwei thailändische Staatsangehörige die Mehrheit (51 %) der Anteile halten. Das Unternehmen muss in Thailand ein legitimes Geschäft betreiben; andernfalls kann es nicht registriert werden.

    Das Unternehmen mietet die Immobilie dann wie oben beschrieben.

    Es ist wichtig, sich bezüglich der Eigentumsverhältnisse mit Ihrem Immobilienanwalt zu beraten. Im Rahmen der Due-Diligence-Prüfung wird Ihr Anwalt im Grundbuch recherchieren, um die Art des Eigentumstitels zu ermitteln, die Eintragung und Rechtmäßigkeit zu überprüfen und sicherzustellen, dass keine ausstehenden Schulden, Hypotheken, Pfandrechte oder Rechtsstreitigkeiten das Grundstück betreffen.

    Da das thailändische Recht vorsieht, dass Ausländer in Thailand kein „Grundstück“ besitzen können, sind Eigentumswohnungen die einfachste (und sicherste) Form des Immobilienerwerbs für Ausländer.

    Wie wirken sich die verschiedenen Titel auf Sie aus?

    In Städten wie Chiang Mai und Bangkok werden die meisten Eigentumswohnungen als Volleigentum verkauft. Da Gebiete wie Phuket, Pattaya und Hua Hin jedoch stark touristisch geprägt sind, werden dort viele Eigentumswohnungen als Erbbaurecht verkauft. Dies liegt daran, dass viele Käufer in diesen Gegenden eine Kapitalanlage mit Mieteinnahmen suchen.

    Sie können die Wohnung zwar auf Ihren eigenen Namen erwerben, doch viele Apartmentanlagen beschränken die Aufenthaltsdauer, da sie sich an Touristen richten und die Immobilie als Ferienwohnung vermieten. Daher ist es insbesondere in Touristengebieten unerlässlich, sich vor dem Kauf rechtlich über die Eigentumsrechte beraten zu lassen.

    Warum kaufen Sie?

    Egal wo auf der Welt Sie einkaufen, es gibt wichtige Fragen, die Sie sich zu Beginn stellen sollten. Diese Fragen helfen Ihnen, realistische Ziele und Budgets festzulegen und während des gesamten Kaufprozesses den Überblick zu behalten. Die erste Frage, die Sie sich beim Einkaufen in Thailand stellen sollten, lautet: „Warum tue ich das?“

    Langfristiger Lebensstil

    Wenn Sie eine langfristige Lebensstiländerung für sich und Ihre Familie anstreben, haben Sie bei der Wahl Ihres Wohnorts deutlich mehr Möglichkeiten. Sie müssen nicht unbedingt in touristischen Hotspots suchen. Viele Expats, die in Badeorten wie Phuket, Pattaya und Hua Hin leben, bevorzugen Wohngebiete außerhalb der Stadt.

    Wer das Großstadtleben sucht, sollte sich Bangkok ansehen, wer lieber in die Berge flüchten möchte, findet in Chiang Mai das Richtige.

    Alle Regionen bieten ruhige Wohngebiete mit viel Platz und Komfort für alle, die sich dauerhaft niederlassen möchten. Hier erleben Sie oft ein authentischeres Thailand mit lokalen Märkten, unberührter Natur und Sehenswürdigkeiten. In diesen Städten und Gemeinden haben Sie Zugang zu erstklassigen Bildungs-, Gesundheits- und Einkaufsmöglichkeiten.

    Gemischter Investor

    Wenn Sie noch nicht bereit für eine komplette Lebensstiländerung sind, aber dem Alltag entfliehen und sich ein zusätzliches Einkommen sichern möchten, sollten Sie Eigentumswohnungen aus einem anderen Blickwinkel betrachten. Sehen Sie einen möglichen Kauf nicht nur als Wohnort, sondern auch als attraktive Kapitalanlage.

    In stark frequentierten Touristengebieten suchen die Menschen eher nach kleinen Eigentumswohnungen als nach größeren Apartments, die sie möglicherweise langfristig mieten möchten.

    Thailand ist ein vielversprechendes Reiseziel. Reisen hat sich nach der Pandemie verändert. Zwar werden die Reisebeschränkungen gelockert, doch Wochenendtrips gehören der Vergangenheit an. Viele Urlauber planen längere Aufenthalte und verbinden den Reiz des fernen Meeres mit dem Komfort der Heimat.

    Als gemischter Investor können Sie Ihre Urlaube mit Mieteinnahmen finanzieren und sich gleichzeitig darauf vorbereiten, komfortabel zu leben, wenn Sie bereit sind, in das "thailändische Leben" überzugehen.

    Vollzeitinvestor

    Mit der Erholung der Weltwirtschaft könnten sich Vollzeitinvestoren in einer schwierigen Lage befinden. Wollen Sie eine Eigentumswohnung kaufen und sie bei Wertsteigerung wieder verkaufen? Oder hoffen Sie, von einem Tourismusboom zu profitieren?

    Investoren verfügen über eine deutlich höhere Kaufkraft, da Thailand versucht, seinen Immobilien- und Entwicklungsmarkt durch ausländische Investitionen wiederzubeleben, aber sie müssen auch ihre Anlagestrategien überdenken.

    Vor der Covid-19-Pandemie begannen viele Bauträger in Touristengebieten, Studios und Einzimmerwohnungen in ihre Anlagen zu integrieren und spekulierten auf hohe Einnahmen durch Kurzzeitgäste. Eine beliebte Strategie für Investoren war der Kauf vieler kleiner Wohnungen, um sie zu hohen Preisen zu vermieten. Diese Strategie erwies sich Anfang 2020 als kurzsichtig, als die Tourismusbranche zusammenbrach.

    Als Investor finden Sie im Segment der kleineren Eigentumswohnungen aufgrund des Überangebots an neu fertiggestellten Objekten viele Schnäppchen. Einige Immobilien werden bis zu 25 % unter Marktwert angeboten. Angesichts des erwarteten Tourismusbooms könnten sich diese als solide Investition erweisen. Bedenken Sie jedoch, dass viele Besucher, die einen längeren Aufenthalt planen, mehr Platz benötigen.

    Weitere wichtige Fragen, die Sie stellen sollten

    Wenn Sie ein erfahrener Immobilieninvestor sind, wissen Sie, dass es viele Schritte vom Gedanken „Ich möchte eine Immobilie kaufen“ bis zum Abschluss und der Übergabe gibt.

    Wenn Sie Ihre erste Immobilie kaufen möchten, benötigen Sie jede erdenkliche Hilfe, insbesondere in einem fremden Land wie Thailand. Keine Sorge, es gibt Experten, die Ihnen den Prozess erleichtern können.

    Vor einer Immobilieninvestition ist es wichtig, einige Fragen zu stellen.

    „Welche Art von Immobilie möchte ich kaufen?“

    Ihre Kaufmotive beeinflussen die Art der Immobilie, die Sie in Betracht ziehen. Wir konzentrieren uns hier auf Eigentumswohnungen, aber es gibt auch andere Immobilientypen – Villen, Reihenhäuser, Einfamilienhäuser und Grundstücke –, die Ihren Bedürfnissen möglicherweise besser entsprechen. Wenn Sie sich für andere Immobilientypen interessieren, sprechen Sie mit Ihrem Immobilienanwalt.

    Möchte ich eine gebrauchte Eigentumswohnung kaufen, eine neue Eigentumswohnung oder in ein Neubauprojekt investieren und vom Plan kaufen?

    Das ist eine wichtige Frage, die Sie sich bei der Festlegung Ihres Budgets und Zeitrahmens stellen sollten. Jede dieser Optionen hat Vor- und Nachteile.

    Gebrauchte Eigentumswohnungen bieten eine große Auswahl an Wohnungen und Standorten. Viele dieser Wohnungen befinden sich in Toplagen, sind größer und bieten mehr Platz für Außenbereiche, da sie zu einer Zeit gebaut wurden, als Grundstücke noch erschwinglicher waren.

    Ältere Eigentumswohnungen wurden mit Blick auf langfristigen Wohnkomfort gebaut. Sie sind oft geräumiger und bieten Zwei- oder Drei-Zimmer-Wohnungen.

    Die Eigentumswohnungen werden von einem etablierten, rechtlich anerkannten Verwaltungsteam betreut. Dieses Team genießt einen ausgezeichneten Ruf, und Sie können Erfahrungsberichte von den aktuellen Eigentümern einholen.

    Aber auch eine gebrauchte Eigentumswohnung kann veraltet wirken. Sie benötigt möglicherweise Renovierungen oder neue Möbel und Haushaltsgeräte. Es lohnt sich, Dinge wie Sanitäranlagen, Anstrich, die Gebäudestruktur und verfügbare Dienstleistungen wie Internetanbieter zu überprüfen.

    Neuer ist nicht immer besser, insbesondere in stark frequentierten Touristengebieten wie Pattaya. Neuere Eigentumswohnungen bieten möglicherweise weniger Wohnfläche und befinden sich nicht in Top-Lagen (je nach Ihren Bedürfnissen). Da die Infrastruktur in vielen Teilen Thailands modernisiert wird, entstehen jedoch derzeit zahlreiche Neubauprojekte in erstklassigen Lagen, um vom florierenden Tourismus zu profitieren.

    Für junge, alleinstehende Investoren, Paare oder Kurzzeitbesucher kann eine kleinere Eigentumswohnung ideal sein. Sie ermöglicht einen minimalistischen Lebensstil und bietet gleichzeitig modernen Komfort mit Haushaltsgeräten, Möbeln und Annehmlichkeiten. Selbst kleine Räume können geräumig wirken, wenn sie gut gestaltet und eingerichtet sind.

    Möglicherweise finden Sie auch niedrigere Preise aufgrund des Überangebots an Eigentumswohnungen in diesem Segment.

    Laut Gesetz sind Bauträger innerhalb der ersten fünf Jahre nach Fertigstellung für alle Mängel und notwendigen baulichen Reparaturen verantwortlich. Dies bietet Ihnen beim Immobilienkauf ein gewisses Maß an Sicherheit.

    Kauf vom Plan – Der Kauf einer Immobilie vom Plan in einem Neubauprojekt birgt Risiken und Vorteile.

    Bei Projekten, die noch nicht realisiert sind, ist ein längerer Zahlungsplan üblich, bei dem die letzte Rate erst nach Fertigstellung fällig wird. Dies gibt Käufern Zeit, zu sparen und ihr Budget entsprechend anzupassen.

    Immobilienentwickler suchen Investoren für ihre Projekte und bieten daher unter Umständen wettbewerbsfähige Kaufpreise oder garantierte Mietrenditen an. Da sie jedoch mit einem begrenzten Budget arbeiten, sind sie möglicherweise nicht bereit, über den Preis zu verhandeln.

    Da sich Immobilienentwickler zunehmend auf langfristige Projekte konzentrieren, könnte der Kauf einer Immobilie vom Plan Ihnen die Möglichkeit bieten, frühzeitig in den Markt für eine ältere (größere) Eigentumswohnung mit modernster Ausstattung und Annehmlichkeiten einzusteigen.

    Eine häufig gestellte Frage lautet: „Was passiert, wenn das Projekt nicht abgeschlossen wird?“

    Es ist unbedingt erforderlich, sich vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrags für ein Neubauprojekt rechtlich beraten zu lassen. Ihr Anwalt stellt sicher, dass alle relevanten Bedingungen erfüllt sind, falls der Bauträger (oder Sie) den Vertrag nicht erfüllen kann.

    Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Einrichtung. Neubauprojekte verfügen in der Regel über eine Musterwohnung. Allerdings sind nicht alle Wohnungen möbliert und mit Haushaltsgeräten ausgestattet. Klären Sie daher unbedingt, ob die Einrichtung im Vertragspreis enthalten ist oder ob zusätzliche Kosten anfallen.

    "Wie hoch ist mein Budget?"

    Nur wenige thailändische Banken bieten Ausländern Immobilienfinanzierungen an. Als ausländischer Investor benötigen Sie daher Eigenkapital, entweder aus Ersparnissen oder dem Wert Ihrer Immobilie in Ihrem Heimatland.

    Bei so vielen Möglichkeiten ist es leicht, große Träume zu haben und sich zu übernehmen. Sie sollten sich ein realistisches Budget setzen, an das Sie sich auch halten können. Ihr Budget spielt eine entscheidende Rolle bei der Wahl Ihres Wohnorts in Thailand.

    Benötige ich die Hilfe eines Immobilienmaklers und eines Immobilienanwalts?

    Ja! Unabhängig von Ihrer Erfahrung sollten Sie bedenken, dass Sie eine Immobilie in einem Land mit anderen Gesetzen, Vorschriften und Kulturen erwerben.

    Tatsächlich werden wir diese Dienstleister genauer vorstellen, bevor wir uns mit dem Kaufprozess und den rechtlichen Aspekten befassen. Ungeachtet der Komplexität des Themas werden Sie, sobald Sie verstehen, wie ein Immobilienmakler und ein Anwalt Sie unterstützen können, den thailändischen Eigentumswohnungsmarkt mit Zuversicht betreten.

    Ihr Immobilienmakler

    In der thailändischen Kultur spielen Reputation und Gesichtswahrung eine entscheidende Rolle. Ein Immobilienmakler wird Ihnen viele Türen öffnen und als Sprach- und Kulturvermittler fungieren.

    Ein kompetenter Immobilienmakler kennt die besten Bestandsimmobilien und anstehenden Bauprojekte, die Ihren Bedürfnissen entsprechen. Er verfügt über ein vielfältiges Netzwerk in der Region.

    Ein seriöser Immobilienmakler arbeitet im besten Interesse sowohl des Käufers als auch des Verkäufers.

    Ein effizienter Agent spart Ihnen Zeit und Geld.

    Sie prüfen die von Ihnen recherchierten Objekte, stellen die richtigen Fragen und entfernen entweder Objekte oder bieten nicht aufgeführte Alternativen an.

    Ihr Immobilienmakler wird Besichtigungstermine und Transportmöglichkeiten für Sie organisieren und Ihnen Informationen über die Geschichte der Gebäude, Bauträger, Verwalter und Gegenden geben.

    Sie übersetzen für die Verkäufer, um bei der Aushandlung von Preisen und Verkaufsbedingungen zu helfen.

    Immobilienmakler in jeder Region verstehen den Unterschied zwischen Käufern, die sich auf dem touristischen Markt umsehen, und solchen, die einen bestimmten Lebensstil suchen. Sie sind Gold wert.

    Ihr Immobilienanwalt (Rechtsanwalt, der sich auf Immobilienrecht spezialisiert hat)

    Wenn Ihr Immobilienmakler nur Silber wert ist, dann ist Ihr Immobilienanwalt Gold wert.

    Ein vertrauenswürdiger Immobilienanwalt spart Ihnen Zeit, vermeidet Frustration und hilft Ihnen, potenzielle finanzielle Verluste oder Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden. Er ist der Experte.

    Was macht Ihr Anwalt?

    Während des Kaufprozesses werden sie:

  • Führen Sie eine sorgfältige Prüfung durch. Dies umfasst die Recherche zum Hintergrund und zur Geschichte der Verkäufer, der Bauträgergesellschaften, der Gebäude sowie etwaiger potenzieller rechtlicher Komplikationen im Zusammenhang mit den oben genannten Punkten.
  • Es werden Eigentumsrecherchen durchgeführt. Dabei wird geprüft, ob die Eigentumsverhältnisse mit den im Grundbuch eingetragenen Daten übereinstimmen, ob der Verkäufer der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie ist und zum Verkauf berechtigt ist. Außerdem wird geprüft, ob bestehende Hypotheken, Pfandrechte, Schulden oder anhängige Gerichtsverfahren gegen die Immobilie vorliegen.
  • Prüfen Sie Kaufverträge sorgfältig, um sicherzustellen, dass alle Details korrekt und für Käufer und Verkäufer fair sind. Im Gegensatz zu westlichen Ländern konzentrieren sich thailändische Verträge oft weniger auf konkrete Zahlen, sondern vielmehr auf die Beziehung zwischen Käufer und Verkäufer. Man könnte es als Gentlemen's Agreement oder Handschlagvertrag bezeichnen. Leider bedeutet dies, dass wichtige Bedingungen oder Klauseln fehlen können. Ihr Immobilienanwalt wird die Verträge übersetzen und Sie hinsichtlich wichtiger Klauseln beraten, die zu Ihrem Schutz aufgenommen werden sollten. Die Vertragsprüfung ist beim Kauf von Eigentumswohnungen unerlässlich, insbesondere in Touristengebieten wie Pattaya oder Phuket.
  • Koordination von Geldtransfer und Zahlung. Bei jeder Immobilientransaktion ist Geld der wichtigste Aspekt. Wir werden dies später genauer erläutern, aber Ihr Anwalt wird die fälligen Beträge (einschließlich Grundbuchgebühren, Mahngebühren und sonstiger Gebühren), die Kostenverteilung und den Zahlungsplan bestätigen. Ihr Anwalt stellt sicher, dass alle Zahlungen und Fristen für beide Parteien fair sind und bespricht mit Ihnen alle versteckten oder laufenden Kosten.
  • Begleiten Sie Ihren Anwalt zur Eigentumsübertragung und -eintragung im Grundbuch. Ihr Anwalt nimmt alle relevanten Dokumente entgegen und übergibt sie Ihnen. Anschließend kann er als Ihr Ansprechpartner beim thailändischen Grundbuchamt fungieren, um alle Dokumente eintragen zu lassen und Gebühren und Steuern gemäß Ihrem Vertrag zu entrichten.
  • Schützen Sie Ihr Vermögen. Eine vertrauenswürdige Anwaltskanzlei kann Ihnen bei Ihrer Zukunftsplanung helfen. Was geschieht im schlimmsten Fall Ihres Todes? Oftmals erstellen wir in unserem Heimatland ein Testament, um sicherzustellen, dass unser Vermögen nach unserem Tod gesichert ist. In Thailand werden ausländische Testamente jedoch nicht anerkannt und können vor Gericht angefochten werden. Thailändische Anwälte können Ihnen helfen, ein in Thailand gültiges Testament zu erstellen. Obwohl dies nicht Teil des Kaufprozesses ist, ist es ein wichtiger Aspekt, der oft übersehen wird, wenn wir an den Schutz unseres Vermögens und die Absicherung unseres Ehepartners oder unserer Angehörigen denken.

    • Sie haben sich nun einige wichtige Fragen gestellt und ein besseres Verständnis dafür gewonnen, wie Ihnen Ihr Immobilienanwalt und Ihr Immobilienmakler helfen können.

    Werfen wir einen Blick auf den Kauf- und Rechtsprozess, der mit dem Erwerb Ihrer neuen Traum-Eigentumswohnung verbunden ist.

    Was ist eine Eigentumswohnung?

    Eine Eigentumswohnanlage ist ein Gebäude mit sowohl privatem als auch gemeinschaftlichem Eigentum. Die Eigentümer einer Eigentumswohnanlage besitzen das Eigentum über eine juristische Person, die Eigentümergemeinschaft. (Das Wohnungseigentumsgesetz – das Gesetz über gemeinschaftlich besessene Wohnimmobilien von 2522).

    Einfach ausgedrückt: Eine Eigentumswohnung ist eine Wohneinheit in einem größeren Gebäudekomplex. Der Eigentümer besitzt die Wohnung uneingeschränkt und hat einen Anteil an den Gemeinschaftsflächen. Ausländer können Eigentumswohnungen in ihrem eigenen Namen kaufen und verkaufen.

    Nach thailändischem Recht dürfen Ausländer nur 49 % der Wohnungen in Wohnanlagen besitzen. Ihr Anwalt wird dies im Rahmen seiner Sorgfaltspflicht überprüfen, denn Sie möchten sicherlich nicht erst nach Vertragsabschluss feststellen, dass Ihre Wunschwohnung die Quote für ausländisches Eigentum nicht erfüllt.

    Eine Wohnanlage verfügt über eine juristische Person (eine Einzelperson oder ein Managementteam), die sich um das Tagesgeschäft kümmert. Dazu gehören die Verwaltung von Gebühren und Steuern, die Kommunikation mit Behörden sowie die Organisation der Gehälter und Instandhaltung des Personals. Ein guter Verwalter übernimmt auch die Erstellung und Registrierung der Mietverträge bei den Ausländerbehörden, falls Sie Ihre Wohnung vermieten.

    Die Eigentümer von Eigentumswohnungen werden Teil der Verwaltung der Anlage. Sie nehmen an Eigentümerversammlungen teil, um über Gebühren, Instandhaltung und die Hausordnung zu entscheiden. Jede Anlage hat einen neunköpfigen Verwaltungsrat, dessen Mitglieder gewählt werden. Viele ausländische Investoren übertragen diese Angelegenheiten der Hausverwaltung.

    Wohnungseigentümer müssen laufende Gebühren entrichten. Jeder Apartmentkomplex erhebt eine Gebühr für die Verwaltung der Gemeinschaftsflächen (CAM) und zahlt in einen Instandhaltungsfonds ein.

    Diese Gebühren sind von allen Eigentümern innerhalb einer Anlage zu entrichten und werden von der zuständigen Verwaltungseinheit (der Sie angehören) oder juristischen Person festgelegt. Die Gebühr berechnet sich aus einem Grundbetrag multipliziert mit der Quadratmeterzahl Ihrer Immobilie. Der Grundbetrag kann durch Mehrheitsbeschluss an den aktuellen Bedarf angepasst werden.

    Die CAM-Gebühren decken die Reparatur und Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen, die Gehälter des Personals vor Ort sowie laufende staatliche Gebühren ab.

    Der Instandhaltungsfonds ist ein Geldpool, der als Reserve für größere Reparaturen oder Modernisierungen, z. B. für die Erneuerung des Straßenbelags, die Behebung von Bauschäden oder die Bewältigung von Umweltnotfällen, vorgehalten wird.

    Auch wenn sie oft übersehen und manchmal als unwichtig abgetan werden, sollten Sie die Hausordnung Ihrer Wohnanlage unbedingt lesen. Sie mag zwar keine spannende Lektüre sein, aber das Kleingedruckte kann Ihre Kaufentscheidung maßgeblich beeinflussen.

    Regeln und Vorschriften oder Statuten des Wohnkomplexes

    Besorgen Sie sich vor dem Kauf eine Kopie der Hausordnung der Eigentümergemeinschaft. Laut Wohnungseigentumsgesetz sollten diese mindestens Folgendes enthalten:

  • Name der juristischen Person der Wohnungseigentümergemeinschaft;
  • Der vom Eigentümer zu zahlende Betrag des Rückzahlungsfonds;
  • Wie die gemeinsamen und individuellen Merkmale genutzt würden;
  • Das Verhältnis der einzelnen Einheiten zum Platzbedarf;
  • Die Geschäftsordnung der Generalversammlung;
  • Das Verhältnis der Wartungskosten;
  • Verfahren für Manager und deren Ernennung.
  • Altersbeschränkungen für Kinder, die das Schwimmbad oder andere Einrichtungen benutzen dürfen;
  • Beschränkungen für das Parken von Fahrzeugen oder Booten;
  • Beschränkungen hinsichtlich der Art der Bodenbeläge, Vorhänge oder Fensterdekorationen, Sichtschutzwände oder der Einhausung offener Balkone;
  • Beschränkungen bei der Nutzung der Freizeiteinrichtungen in den Gemeinschaftsbereichen;
  • Lärm- und Schallbeschränkungen.

    • Es gibt weitere Aspekte, die ein Käufer bei der Abwägung seiner Erwartungen und seines Lebensstils berücksichtigen sollte. Manche Regeln können so restriktiv sein, dass man die Wohnung wahrscheinlich nicht gekauft hätte, wenn man die Hausordnung vorher gelesen hätte.

    Diese Dokumente werden oft nicht aus dem Thailändischen übersetzt. Konsultieren Sie daher Ihren Immobilienanwalt, um ein besseres Verständnis der Sachlage zu erlangen.

    Den Traum vom Eigenheim verwirklichen – Kauf- und Rechtsverfahren

    Erledige deine Hausaufgaben

    Das Internet bietet eine Fülle an Informationen. Ihre Recherche wird Ihnen Gebiete, Preisspannen, Bauträger und Sehenswürdigkeiten aufzeigen. So erhalten Sie einen Überblick über das aktuelle Marktangebot.

    Stichwortsuchen (Ortsnamen, Natur, Märkte, Verkehr, Bildung, Nachtleben, Gastronomie) helfen dabei, Gebiete zu entdecken, die das bieten, wonach Sie suchen.

    Denken Sie an die Fragen zurück, die Sie zu Beginn gestellt haben. Ihre Antworten helfen Ihnen, Ihre Suchanfragen einzugrenzen und realistisch zu halten.

    Wenn Sie Wert auf Details legen, werfen Sie einen Blick in das Glossar der Immobilienbegriffe und die FAQs zum Thema Immobilien, bevor Sie mit Ihrer Immobiliensuche in Thailand beginnen.

    Möglicherweise möchten Sie sich auch über mögliche Fallstricke auf dem thailändischen Immobilienmarkt informieren, bevor Sie mit Ihrer Suche beginnen.

    Finden Sie Ihren Immobilienmakler

    Sobald Sie eine Liste potenzieller Objekte erstellt haben, sollten Sie sich die Hilfe eines ersten Experten sichern.

    Ihr Immobilienmakler wird Ihre Recherchen prüfen, Vorschläge machen, Besichtigungen und Transport organisieren und Ihnen Informationen zur Geschichte der Gebäude, Bauträger, Verwalter und Gegenden geben.

    Sie übersetzen für die Verkäufer, um bei der Aushandlung von Preisen und Verkaufsbedingungen zu helfen.

    Sobald Ihnen geholfen wurde, Ihr Stück Paradies zu finden und Sie bereit sind, einen Vertrag zu unterzeichnen... unterschreiben Sie den Vertrag NICHT!

    Es ist Zeit, einen zweiten Experten zu finden.

    Ihr Immobilienanwalt

    Aus dem oben Gesagten haben Sie einen guten Überblick darüber, was Ihr Anwalt für Sie tun wird.

    Als Experten für thailändisches Recht werden sie nun eine sorgfältige Prüfung und Recherche zum Objekt durchführen. Sie werden Ihren Vertrag überprüfen und relevante Bestimmungen oder Klauseln hinzufügen, ändern oder entfernen.

    Ihr Anwalt wird die Zahlungspläne bestätigen, an der Eigentumsübertragung teilnehmen und Ihren neuen Eigentumstitel beim zuständigen thailändischen Grundbuchamt eintragen lassen.

    Eine Vertragsprüfung hat höchste Priorität, wenn Sie eine Immobilie vom Plan kaufen möchten.

    Zahlen Sie Ihre Anzahlung und unterzeichnen Sie den Vertrag.

    Die Anzahlung ist üblicherweise vor Vertragsunterzeichnung fällig. Sie gilt als Zeichen des guten Willens, und viele Verkäufer nehmen eine Immobilie erst dann vom Markt, wenn die Anzahlung eingegangen ist.

    Bevor Sie Geld bezahlen, beachten Sie bitte, dass Sie als ausländischer Investor einen Nachweis darüber erbringen müssen, dass Ihre Kaufgelder aus dem Ausland stammen.

    Alle Gelder müssen in Fremdwährung vorliegen und einen klaren Nachweis über die Herkunft der Gelder (Abhebung von der ausstellenden Bank), den Zweck der Gelder (Kauf einer Eigentumswohnung) und den Nachweis über die Währungsumrechnung auf dem thailändischen Bankkonto des Empfängers (Devisenformular) aufweisen.

    Sobald Sie Ihre Anzahlung geleistet haben und Ihr Anwalt die Vertragsdetails bestätigt hat, unterzeichnen Sie den Vertrag.

    Ihr Vertrag listet die Beträge und Fälligkeitstermine aller Zahlungen auf. Dies umfasst die Anzahlung, den Restbetrag, etwaige staatliche Gebühren und Steuern sowie die jeweiligen Zahlungspflichtigen.

    Eine Zusammenfassung Ihres Zahlungsplans.

  • Anzahlung: Vor Vertragsunterzeichnung ist eine Anzahlung fällig. Diese beträgt 10–15 % des Kaufpreises, kann aber in Ausnahmefällen bis zu 25 % betragen.
  • Restbetrag: Der Restbetrag des Kaufpreises ist zum Zeitpunkt der Rechnungsstellung fällig, sofern im Zahlungsplan nichts anderes vereinbart ist.

    • Beim Kauf einer Immobilie vom Plan kann der Zahlungsplan abweichen, wobei mehrere Zahlungen in bestimmten Bauphasen fällig werden.

  • Gebühren der Behörde: Bei der Registrierung von Dokumenten beim thailändischen Grundbuchamt fallen Gebühren der Behörde an. Die Höhe der Gebühren richtet sich nach dem Wert der Immobilie.

    • Bei der Berechnung staatlicher Gebühren und Steuern werden einer Immobilie drei verschiedene Werte zugewiesen:

  • Eingetragener Wert (im Grundbuch eingetragener Kaufpreis).
  • Standardwert (vom Grundbuchamt ermittelter Immobilienwert).
  • Marktwert (oft ermittelt durch Immobilienpreise und aktuelle Markttrends).

    • Übertragungsgebühr: 2 % des eingetragenen Wertes der Immobilie.

    Stempelsteuer: 0,5 % des eingetragenen Wertes. Nur fällig bei Befreiung von der Gewerbesteuer.

    Quellensteuer: 1 % des Verkehrswerts oder des eingetragenen Verkaufswerts der Immobilie (je nachdem, welcher Wert höher ist, wenn der Verkäufer ein Unternehmen ist). Ist der Verkäufer eine Privatperson, wird die Quellensteuer progressiv auf Basis des Verkehrswerts der Immobilie berechnet.

    Gewerbesteuer*: 3,3 % des Verkehrswerts oder des eingetragenen Verkaufswerts der Immobilie (je nachdem, welcher Wert höher ist). Dies gilt sowohl für Privatpersonen als auch für Unternehmen.

    * Diese Steuer ist zu entrichten, wenn sich das Grundstück seit weniger als 5 Jahren im Besitz des Eigentümers befindet, was häufig bei Neubauprojekten der Fall ist.

    Bei Eigentumswohnungen sind die Gebühren für die Verwaltung der Gemeinschaftsflächen (Common Area Management, CAM) und einen Instandhaltungsfonds aufgeführt.

    Siedlung

    Ihr Anwalt wird Sie bei der Eigentumsübertragung vertreten. Die endgültigen Dokumente werden unterzeichnet, die Gelder ausgezahlt und die Schlüssel übergeben.

    Bevor ein Kaufvertrag für ein unfertiges Haus abgeschlossen werden kann, führen thailändische Behörden und Umweltorganisationen eine Inspektion durch, bevor die neue Eigentumsurkunde ausgestellt wird. Sie sollten niemals ein Haus kaufen, bevor die Eigentumsurkunde fertiggestellt ist oder sich das Haus im Bau befindet.

    Eigentumsregistrierung

    Nach der Eigentumsübertragung müssen alle Dokumente beim zuständigen thailändischen Grundbuchamt registriert werden. Ihr Anwalt übernimmt die Registrierung und die Zahlung aller anfallenden Gebühren.

    Wer zahlt welche Gebühren?

    Zahlung und Finanzierung

    Beim Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand benötigen Sie Eigenkapital, da thailändische Banken Ausländern keine Immobilienkredite gewähren. Es ist jedoch möglich, die Immobilie zu beleihen und den Kauf so zu finanzieren.

    Derzeit bieten zwei Banken, die Bangkok Bank und die United Overseas Bank (UOB), Ausländern Hypothekendarlehen an. Diese Hypothekendarlehen werden „offshore“ über ihre Niederlassung in Singapur vermittelt.

    Die von ihnen an Ausländer vergebenen Immobilienkredite basieren auf Fremdwährungen. Ihr Immobilienkredit oder Ihre Hypothek wird entweder in japanischen Yen, Euro oder US-Dollar ausgestellt. Die Zinssätze variieren je nach Währung.

    Sie können mehr über Hypothekengarantien für Ausländer in Thailand lesen.

    Ein vollständiger Marktüberblick im Jahr 2023

    Thailand ist ein vielfältiges Land, und Marktforschung in verschiedenen Regionen liefert eine große Bandbreite an Ergebnissen.

    Regionen wie Phuket, Pattaya und Koh Samui wurden 2020 und 2021 vom Einbruch des Tourismus am härtesten getroffen. Dies führte zu einem Überangebot an neuen Eigentumswohnungen, einem Einbruch der Marktpreise und erheblicher Unsicherheit hinsichtlich der Mietrenditen. Da sich der Tourismus jedoch erholt, sollten Investoren, die langfristige Anlagemöglichkeiten suchen, diese Gebiete in Betracht ziehen.

    Bangkok blieb in diesem Zeitraum stabil. Zwar gingen die Immobilienverkäufe zurück, erholen sich aber, da immer mehr Menschen einen langfristigen Umzug in Thailands Metropole in Erwägung ziehen. Die Prognose für 2023 geht von Markt-, Preis- und Mietstabilität sowie einem langsamen Anstieg der Immobilienwerte aus.

    Obwohl Hua Hin viele Touristen anzieht, ist es besonders bei Langzeitbewohnern und Rentnern beliebt. Wer dauerhaft am Strand leben möchte, findet hier erschwingliche Kaufmöglichkeiten.

    Die nördliche Region um Chiang Mai litt wirtschaftlich unter dem Rückgang des Tourismus, konnte aber eine starke Expat-Gemeinschaft bewahren. Viele ausländische Käufer ziehen wegen des Lebensstils und der Möglichkeit, dort ihren Ruhestand zu verbringen, nach Chiang Mai, weshalb sich der Alltag dort kaum verändert hat.

    Für eine detailliertere Analyse spezifischer Bereiche siehe:

    Der Markt für unfertige Immobilien bietet generell erhebliches Potenzial. Viele Unternehmen, die ihre neuen Projekte 2020 und 2021 verschoben haben, nehmen die Bauarbeiten nun wieder auf. Dies kann für Investoren mit ausreichend Zeit attraktive Kaufgelegenheiten bieten, da Bauträger aktiv nach ausländischen Investoren suchen und entweder niedrigere Preise oder höhere garantierte Mietrenditen anbieten.

    Die Aussichten für Thailand sind positiv, da die Reisebeschränkungen gelockert werden und die Pilotprojekte aus Phuket schrittweise landesweit ausgeweitet werden. Die Rückkehr in das geliebte Heimatland wird einfacher, und nach den verheerenden Auswirkungen von Covid in den letzten zwei Jahren ist es ratsam, langfristige Optionen in Betracht zu ziehen.

    Eine Zusammenfassung Ihres Kaufprozesses

    Es gibt oben viele Informationen. Angesichts der vielen Möglichkeiten folgt hier ein einfacher Überblick über das weitere Vorgehen.

  • Stelle dir selbst Fragen darüber, was du willst.
  • Führen Sie Ihre eigenen Recherchen durch.
  • Achten Sie auf die Gebiete und mögliche zukünftige Entwicklungen.
  • Engagieren Sie einen guten Immobilienmakler.
  • Potenzielle Immobilien ansehen.
  • Lassen Sie sich unbedingt rechtlich beraten, bevor Sie Verträge unterzeichnen.
  • Lesen Sie die Verordnungen und Gesetze!
  • Zahlen Sie eine Anzahlung und unterzeichnen Sie Ihren Vertrag.
  • Registrieren Sie Ihr Grundstück mit rechtlicher Unterstützung beim örtlichen Grundbuchamt.
  • Genießen Sie Ihre neue Eigentumswohnung und führen Sie ein glückliches Leben!

    • Immobilienanwälte | Anwälte mit Spezialisierung auf Immobilienrecht

    Wenn Sie Ihre Traumimmobilie in Thailand erwerben möchten, ist eine fundierte Rechtsberatung unerlässlich. Ein qualifizierter Immobilienanwalt, der mit dem thailändischen Recht vertraut ist, berät und unterstützt Sie während des gesamten Kaufprozesses und kümmert sich um alle Formalitäten.

    Siam Legal ist eine eingetragene Anwaltskanzlei mit über 17 Jahren Erfahrung im Immobilienrecht. Das Team unterhält Büros in den Metropolregionen Bangkok, Chiang Mai, Pattaya und Phuket und ist mit den jeweiligen Gegebenheiten bestens vertraut.

    Sie können das Büro von Siam Legal unter folgender Adresse kontaktieren:

    Adresse: Two Pacific Place Building, 18. Etage, Einheit 1806, Sukhumvit Road 142, Klongtoey, Bangkok 10110, Thailand. Telefon: +66 2 254 8900 Mobil: +66 84 021 9800 Webseite: www.siam-legal.com Öffnungszeiten: 9:00–18:00 Uhr