Yabancı yatırımcılar için Tayland'da apartman dairesi satın alma rehberi

"Gülümsemeler Ülkesi" olarak bilinen Tayland, kültür ve tarih açısından zengin bir ülkedir. Göz kamaştırıcı beyaz kumları, kristal berraklığındaki suları, adaları, ormanları, hareketli gece hayatı ve lezzetli sokak yemekleri arayan milyonlarca insan, Batı'dakinden tamamen farklı bir kültürü deneyimlemek için her yıl Tayland'ı ziyaret ediyor.

Ziyaretçiler bir günlüğüne gelir ve ömür boyu kalırlar. Tayland yaşam tarzını deneyimledikten sonra, her yıl tekrar tekrar geri dönerler. Tayland, dünyanın hemen her yerinden kolayca ulaşılabilir ve bütçenize bağlı olarak, burada bir haftalık tatil, birçok popüler Batı destinasyonunda bir haftalık tatilden daha ucuzdur.

Bazıları Tayland'ı kalıcı olarak yerleşmek için ideal bir yer olarak görüyor. Uzun mesafeli çalışanlar, aileler, genç gezginler ve emekliler, uzun vadeli olarak bu cennetin tadını çıkarmak için ülkelerine geri dönüyor ve buraya taşınıyorlar. Taşınmayı planlayan veya kalıcı bir tatil evi oluşturmak isteyen herkes için Tayland'da bir apartman dairesi satın almak cazip bir seçenek. Bu makale size bunu nasıl yapacağınızı gösterecek.

Tayland'da mülk satın almanın zor bir iş olduğu sıkça söylenir. Yabancılar için daha karmaşık olsa da, dolaşan bilgilerin çoğu yanlış bilgilere dayanmaktadır. Ancak, kapsamlı bir araştırma ve iyi bir avukat ve emlakçının desteğiyle, satın alma süreci kolay olacaktır.

Tayland'da bir apartman dairesi satın almak, yabancılar için gayrimenkul edinmenin en kolay ve güvenli yoludur. Bu nedenle, bu kılavuz bu konuya odaklanmaktadır. Farklı mülk türlerine ve yasal mülkiyet haklarına (tapulara) genel bir bakış sunacak, ardından nelere dikkat edilmesi gerektiğini ve satın alma sürecinin nasıl işlediğini ele alacağız. Hukuki danışmanlığın önemini ve tüm satın alma süreci boyunca gerekliliğini vurguluyoruz.

Bu makalenin sonunda, ister deneyimli bir yatırımcı olun ister Tayland'da ilk dairenizi satın alıyor olun, piyasanın nasıl işlediğini ve size kimin yardımcı olabileceğini anlayacaksınız. Tayland gayrimenkul piyasasına güvenle gireceksiniz.

Yabancı kanunlara göre Tayland'da kimler apartman dairesi satın alabilir?

Yabancılar ve kanunen yabancı sayılan tüzel kişiler, aşağıdaki koşulları yerine getirmeleri halinde kat mülkiyeti sahibi olabilirler:

  • Yabancıların göç yasalarına göre Krallık'ta kalmalarına izin verilmektedir;
  • Yabancıların Krallığa girişine Yatırım Teşvik Yasası uyarınca izin verilmektedir;
  • Tayland yasalarına göre kayıtlı tüzel kişiler;
  • Yatırım Teşvik Yasası kapsamında finansman belgesi almış tüzel kişiler; ve
  • Yabancılar veya tüzel kişiler, Krallığa yabancı para birimi getirmişlerse, Krallık dışında ikamet eden bir kişinin Tay Bahtı hesabından para çekmişlerse veya yabancı para birimi hesabından para çekmişlerse, kanun gereği yabancı olarak kabul edilirler.

    • Temel prensip şudur: Geçerli bir göçmen vizesiyle Tayland'a giriş yapan ve ülkede sabıka kaydı bulunmayan herkes orada gayrimenkul satın alabilir.

    Son nokta özellikle potansiyel yatırımcılar için önemlidir. Tayland'da yatırım yapan bir yabancı olduğunuz için, gayrimenkul alımı için gerekli tüm sermayenin yurt dışından gelmesi gerekmektedir. Fonların nereden geldiği ve Tayland'da nasıl kullanılacağı tam olarak belgelenmelidir. Bunu satın alma sürecinde daha ayrıntılı olarak açıklayacağız.

    Tayland'da yasal olarak sahip olunan mülk

    Tayland'da yabancıların mülk edinmek için üç seçeneği vardır: Tam mülkiyet, kiralama veya Tayland limited şirketi.

    Mülkiyet hakları – Yabancılar Tayland'da kendi adlarına mülkiyet hakları edinebilirler. Tayland Tapu Sicil Müdürlüğü, bir tür bölüşme beyannamesine benzer bir tapu senedi düzenler ve mülkiyet hakları Tayland'da teminat olarak kullanılabilir.

    Yabancıların tam mülkiyet olarak edinebileceği tek gayrimenkul türü kat mülkiyetidir. Bu nedenle, popüler ve en kolay satın alma seçeneğidir.

    Kira sözleşmesi – Bir yabancı, fiziksel bir yapıya (mülke) sahip olabilir veya onu kullanma hakkına sahip olabilir, ancak yapının üzerinde bulunduğu arazi bir Tayland vatandaşına veya Tayland limited şirketine aittir.

    Mülkü en fazla 30 yıl süreyle kiralayabilir, kiralama süresini 90 yıla kadar uzatma seçeneğine sahip olabilirsiniz.

    Kira sözleşmesi Tayland Tapu Sicil Müdürlüğü'ne kayıtlıdır ve mülk kira süresi içinde satılırsa, yeni sahibi mevcut kira sözleşmesini devralır.

    Kira sözleşmesi süresi boyunca, mülkün ve tüm binaların bakımından siz sorumlusunuz.

    Tayland Limited Şirketi – Arazi ve binalar bir Tayland Limited Şirketi aracılığıyla edinilebilir.

    Yabancı uyruklu bir kişi şirkette hissedar olabilir; ancak hisselerin çoğunluğunun (%51) en az iki Tayland vatandaşına ait olması gerekir. Şirketin Tayland'da yasal bir işletme faaliyeti yürütmesi şarttır; aksi takdirde tescil edilemez.

    Şirket daha sonra yukarıda açıklandığı gibi mülkü kiraya verir.

    Mülkiyet durumuyla ilgili olarak gayrimenkul avukatınıza danışmanız önemlidir. Avukatınız, gerekli inceleme sürecinin bir parçası olarak, tapu sicilinde araştırma yaparak mülkiyet türünü belirleyecek, tescilini ve yasallığını doğrulayacak ve mülke karşı herhangi bir borç, ipotek, haciz veya yasal ihtilaf bulunmadığından emin olacaktır.

    Tayland yasaları yabancıların Tayland'da "arazi" sahibi olamayacağını öngördüğü için, apartman daireleri yabancılar için gayrimenkul edinmenin en kolay (ve en güvenli) yoludur.

    Farklı unvanlar sizi nasıl etkiliyor?

    Chiang Mai ve Bangkok gibi şehirlerde, çoğu apartman dairesi mülkiyet hakkı tam olarak devredilerek satılmaktadır. Ancak Phuket, Pattaya ve Hua Hin gibi bölgeler yoğun turist trafiğine sahip olduğundan, buradaki birçok apartman dairesi kiralama hakkı devredilerek satılmaktadır. Bunun nedeni, bu bölgelerdeki birçok alıcının kira geliri elde edebilecek bir yatırım mülkü arıyor olmasıdır.

    Daireyi kendi adınıza satın alabilirsiniz ancak birçok apartman kompleksi turistlere hizmet verdiği ve mülkü tatil kiralama olarak işlettiği için kalış süresini sınırlandırmaktadır. Bu nedenle, özellikle turistik bölgelerde, satın almadan önce mülkiyet hakları konusunda hukuki danışmanlık almak çok önemlidir.

    Neden satın alıyorsunuz?

    Dünyanın neresinde alışveriş yaparsanız yapın, başlangıçta kendinize sormanız gereken önemli sorular vardır. Bu sorular, gerçekçi hedefler ve bütçeler belirlemenize ve satın alma süreci boyunca doğru yolda kalmanıza yardımcı olacaktır. Tayland'da alışveriş yaparken kendinize sormanız gereken ilk soru şudur: "Bunu neden yapıyorum?"

    Uzun vadeli yaşam tarzı

    Kendiniz ve aileniz için uzun vadeli bir yaşam tarzı değişikliği arıyorsanız, yer seçimi konusunda önemli ölçüde daha fazla seçeneğiniz var. İlla turistik bölgelerde arama yapmanız gerekmiyor. Phuket, Pattaya ve Hua Hin gibi sahil beldelerinde yaşayan birçok yabancı, şehrin dışındaki yerleşim bölgelerini tercih ediyor.

    Büyük şehir hayatı arıyorsanız Bangkok'a, dağlara kaçmak istiyorsanız Chiang Mai'ye bakabilirsiniz.

    Tüm bölgeler, kalıcı olarak yerleşmek isteyenler için daha fazla alan ve konfor sağlayan sakin yerleşim alanları sunmaktadır. Burada genellikle yerel pazarlar, doğa ve turistik yerlerle daha otantik bir Tayland deneyimi yaşarsınız. Bu kasaba ve şehirlerde birinci sınıf eğitim, sağlık ve alışveriş olanaklarına erişiminiz olacaktır.

    Karma yatırımcı

    Eğer yaşam tarzınızda tam bir değişiklik yapmaya henüz hazır değilseniz, ancak günlük rutinden kaçmak ve potansiyel ek bir gelir kaynağı elde etmek istiyorsanız, apartman dairelerini farklı bir bakış açısıyla değerlendirmelisiniz. Potansiyel bir satın almayı sadece yaşanacak bir yer olarak değil, aynı zamanda cazip bir kiralık mülk olarak da görmelisiniz.

    Turistlerin yoğun olarak ziyaret ettiği bölgelerde, insanlar uzun vadeli kiralamak isteyebilecekleri daha büyük daireler yerine, küçük apartman dairelerini tercih etme eğilimindedirler.

    Tayland gelecek vadeden bir seyahat destinasyonu. Pandemiden sonra seyahat alışkanlıkları değişti. Seyahat kısıtlamaları hafifletilirken, hafta sonu gezileri artık geçmişte kaldı. Birçok tatilci, yabancı bir denizin cazibesini ev konforuyla birleştirerek daha uzun süreli konaklamalar planlıyor.

    Karma bir yatırımcı olarak, tatillerinizi kira gelirleriyle finanse edebilir ve aynı zamanda "Tayland yaşamına" geçmeye hazır olduğunuzda rahat bir yaşam sürmek için hazırlık yapabilirsiniz.

    Tam zamanlı yatırımcı

    Küresel ekonomi toparlanırken, tam zamanlı yatırımcılar kendilerini zor bir durumda bulabilirler. Bir apartman dairesi satın alıp değer kazandığında yeniden satmak mı istiyorsunuz? Yoksa turizm patlamasından kar elde etmeyi mi umuyorsunuz?

    Tayland, yabancı yatırımlar yoluyla gayrimenkul ve geliştirme pazarını canlandırmaya çalışırken, yatırımcıların satın alma gücü önemli ölçüde artıyor; ancak yatırım stratejilerini de yeniden gözden geçirmeleri gerekiyor.

    Covid-19 pandemisinden önce, turistik bölgelerdeki birçok müteahhit, kısa süreli konuklardan yüksek gelir elde etme beklentisiyle komplekslerine stüdyo ve tek odalı daireler entegre etmeye başlamıştı. Yatırımcılar için popüler bir strateji, çok sayıda küçük daire satın alıp bunları yüksek fiyatlarla kiraya vermekti. Ancak bu strateji, turizm sektörünün çöktüğü 2020 yılının başlarında kısa görüşlü olduğunu kanıtladı.

    Yatırımcı olarak, yeni tamamlanan projelerin fazlalığı nedeniyle daha küçük konut segmentinde birçok fırsat bulacaksınız. Bazı mülkler piyasa değerinin %25'ine kadar daha düşük fiyatlarla sunuluyor. Beklenen turizm patlamasıyla birlikte bunlar sağlam bir yatırım olabilir. Ancak, daha uzun süre kalmayı planlayan birçok ziyaretçinin daha fazla alana ihtiyaç duyabileceğini unutmayın.

    Sormanız gereken diğer önemli sorular

    Eğer deneyimli bir gayrimenkul yatırımcısıysanız, "Bir mülk satın almak istiyorum" düşüncesinden, işlemin tamamlanmasına ve teslimine kadar birçok adım olduğunu bilirsiniz.

    İlk gayrimenkulünüzü satın almayı düşünüyorsanız, özellikle Tayland gibi yabancı bir ülkede, alabileceğiniz her türlü yardıma ihtiyacınız olacak. Endişelenmeyin, süreci sizin için kolaylaştırabilecek uzmanlar var.

    Gayrimenkule yatırım yapmadan önce bazı sorular sormak önemlidir.

    "Ne tür bir gayrimenkul satın almak istiyorum?"

    Satın alma motivasyonlarınız, değerlendireceğiniz mülk türünü etkileyecektir. Burada apartman dairelerine odaklanıyoruz, ancak villalar, sıra evler, müstakil evler ve arsalar gibi ihtiyaçlarınıza daha uygun olabilecek başka mülk türleri de var. Başka mülk türleriyle ilgileniyorsanız, gayrimenkul avukatınızla görüşün.

    İkinci el bir apartman dairesi mi, yeni bir apartman dairesi mi satın almak istiyorum, yoksa yeni bir inşaat projesine yatırım yapıp henüz proje aşamasındayken mi almak istiyorum?

    Bütçenizi ve zaman çerçevenizi belirlerken kendinize sormanız gereken önemli bir soru bu. Bu seçeneklerin her birinin avantajları ve dezavantajları var.

    İkinci el apartman daireleri, çok çeşitli seçenekler ve konumlar sunmaktadır. Bu dairelerin çoğu, arsa fiyatlarının daha uygun olduğu dönemlerde inşa edildikleri için, en gözde konumlarda yer almakta, daha büyük boyutlarda olmakta ve daha fazla dış mekan alanı sunmaktadır.

    Eski apartman daireleri uzun vadeli yaşam konforu düşünülerek inşa edilmiştir. Genellikle daha geniş olup iki veya üç yatak odalı seçenekler sunarlar.

    Daha önce sahipliği yapılmış olan apartman daireleri, köklü bir hukuk yönetim ekibi tarafından yönetilmektedir. Bu ekip mükemmel bir itibara sahiptir ve mevcut sahiplerden geri bildirim alabilirsiniz.

    Ancak ikinci el bir apartman dairesi bile eski görünebilir. Tadilat veya yeni mobilya ve beyaz eşya gerekebilir. Su tesisatı, boya, binanın yapısı ve internet sağlayıcıları gibi mevcut hizmetler gibi şeyleri kontrol etmekte fayda var.

    Yeni olan her zaman daha iyi anlamına gelmez, özellikle Pattaya gibi yoğun turistik bölgelerde. Yeni apartman daireleri daha az yaşam alanı sunabilir ve (ihtiyaçlarınıza bağlı olarak) en iyi konumlarda olmayabilir. Bununla birlikte, Tayland'ın birçok yerinde altyapının modernize edilmesiyle birlikte, gelişen turizmden faydalanmak için en iyi konumlarda çok sayıda yeni proje inşa ediliyor.

    Genç, bekar yatırımcılar, çiftler veya kısa süreli ziyaretçiler için daha küçük bir apartman dairesi ideal olabilir. Bu, minimalist bir yaşam tarzına olanak tanırken, modern konforları, beyaz eşyaları, mobilyaları ve olanakları da sunar. İyi tasarlanmış ve döşenmiş küçük alanlar bile ferah hissettirebilir.

    Bu segmentte konut arzının fazla olması nedeniyle daha düşük fiyatlar da bulabilirsiniz.

    Yasaya göre, gayrimenkul geliştiricileri, inşaatın tamamlanmasından sonraki ilk beş yıl içinde ortaya çıkan tüm kusurlardan ve gerekli yapısal onarımlardan sorumludur. Bu, gayrimenkul satın alırken size belirli bir güvenlik düzeyi sağlar.

    Proje aşamasındayken gayrimenkul satın almak – Yeni bir inşaat projesinde proje aşamasındayken gayrimenkul satın almak riskler ve avantajlar içerir.

    Henüz hayata geçirilmemiş projeler için, son taksitin yalnızca proje tamamlandığında ödenmesini içeren daha uzun bir ödeme planı yaygındır. Bu, alıcılara tasarruf yapmaları ve bütçelerini buna göre ayarlamaları için zaman tanır.

    Gayrimenkul geliştiricileri projeleri için yatırımcı ararlar ve bu nedenle rekabetçi satın alma fiyatları veya garantili kira getirisi sunabilirler. Ancak, sınırlı bir bütçeyle çalıştıkları için fiyat konusunda pazarlık yapmaya istekli olmayabilirler.

    Gayrimenkul geliştiricileri giderek uzun vadeli projelere odaklandıkça, proje aşamasında bir gayrimenkul satın almak, size son teknoloji ürünü cihazlar ve olanaklara sahip daha eski (daha büyük) bir apartman dairesine erken giriş fırsatı sunabilir.

    Sıkça sorulan bir soru şudur: "Proje tamamlanmazsa ne olur?"

    Yeni bir inşaat projesi için satın alma sözleşmesi imzalamadan önce mutlaka hukuki danışmanlık almanız şarttır. Avukatınız, müteahhit (veya siz) sözleşmeyi yerine getiremediğiniz takdirde, ilgili tüm koşulların karşılandığından emin olacaktır.

    Bir diğer önemli nokta ise mobilyalardır. Yeni inşaat projelerinde genellikle örnek bir daire bulunur. Ancak, tüm daireler mobilyalı ve ev aletleriyle donatılmış değildir. Bu nedenle, mobilyaların sözleşme fiyatına dahil olup olmadığını veya ek maliyet olup olmadığını mutlaka netleştirin.

    "Bütçem ne kadar?"

    Tayland'daki bankaların sadece birkaçı yabancılara gayrimenkul finansmanı sunmaktadır. Bu nedenle, yabancı bir yatırımcı olarak, ya birikimlerinizden ya da kendi ülkenizdeki mülkünüzün değerinden elde edeceğiniz öz sermayeye ihtiyacınız olacaktır.

    Pek çok seçenek varken, büyük hayaller kurmak ve kendinizi fazla zorlamak kolaydır. Uyabileceğiniz gerçekçi bir bütçe belirlemelisiniz. Bütçeniz, Tayland'da nerede yaşayacağınıza karar vermede çok önemli bir rol oynar.

    "Bir emlakçıya ve bir emlak avukatına ihtiyacım var mı?"

    Evet! Deneyiminiz ne olursa olsun, farklı kanunlara, düzenlemelere ve kültürlere sahip bir ülkede mülk satın aldığınızı unutmayın.

    Aslında, satın alma sürecine ve yasal hususlara girmeden önce bu hizmet sağlayıcıları daha ayrıntılı olarak tanıtacağız. Konunun karmaşıklığı ne olursa olsun, bir emlakçı ve bir avukatın size nasıl yardımcı olabileceğini anladığınızda, Tayland'daki konut piyasasına güvenle gireceksiniz.

    Gayrimenkul danışmanınız

    Tayland kültüründe itibar ve saygınlığı korumak hayati önem taşır. Bir emlakçı sizin için birçok kapıyı açacak ve dil ve kültür arabulucusu görevi görecektir.

    Yetkin bir emlakçı, ihtiyaçlarınızı karşılayan en iyi mevcut gayrimenkulleri ve yakında çıkacak inşaat projelerini bilir. Bölgede geniş bir ağa sahiptir.

    Saygın bir emlakçı hem sizin hem de satıcının çıkarlarını gözeterek çalışır.

    Etkin bir acente size zaman ve para kazandırır.

    Araştırdığınız nesneleri inceliyorlar, doğru soruları soruyorlar ve ya nesneleri listeden çıkarıyorlar ya da listede olmayan alternatifler sunuyorlar.

    Gayrimenkul danışmanınız, ev gösterim randevularını ve ulaşım seçeneklerini ayarlayacak ve size binaların, geliştiricilerin, yöneticilerin ve bölgelerin tarihi hakkında bilgi verebilecektir.

    Satıcılara fiyat ve satış koşulları konusunda pazarlık yapmalarına yardımcı olmak için tercümanlık yaparlar.

    Her bölgedeki emlakçılar, turistik pazarda arama yapan alıcılarla belirli bir yaşam tarzı arayan alıcılar arasındaki farkı anlarlar. Onların değeri paha biçilmezdir.

    Gayrimenkul avukatınız (gayrimenkul hukuku konusunda uzmanlaşmış avukat)

    Eğer emlak danışmanınız gümüş kadar değerliyse, emlak avukatınız da altın kadar değerlidir.

    Güvenilir bir gayrimenkul avukatı size zaman kazandırır, hayal kırıklıklarından kaçınmanızı sağlar ve potansiyel mali kayıplardan veya hukuki anlaşmazlıklardan korunmanıza yardımcı olur. O, bu konuda uzmandır.

    Avukatınız ne iş yapar?

    Satın alma sürecinde şunları yapacaklardır:

  • Gerekli incelemeleri yapın. Bu, satıcıların, geliştirme şirketlerinin, binaların geçmişini ve yukarıda belirtilen noktalarla ilgili olası yasal sorunları araştırmayı içerir.
  • Mülkiyet araştırmaları yapılır. Bu, mülkiyet bilgilerinin tapu sicilinde kayıtlı verilerle eşleştiğinin, satıcının mülkün yasal sahibi olduğunun ve satmaya yetkili olduğunun doğrulanmasını içerir. Ayrıca, mülk üzerinde mevcut ipotek, haciz, borç veya devam eden yasal işlemler olup olmadığı da kontrol edilir.
  • Alıcı ve satıcı için tüm detayların doğru ve adil olduğundan emin olmak için satın alma sözleşmelerini dikkatlice inceleyin. Batı ülkelerinin aksine, Tayland sözleşmeleri genellikle belirli rakamlardan ziyade alıcı ve satıcı arasındaki ilişkiye odaklanır. Bu, bir centilmenlik anlaşması veya el sıkışma anlaşması olarak tanımlanabilir. Ne yazık ki, bu önemli şartların veya maddelerin eksik olabileceği anlamına gelir. Gayrimenkul avukatınız sözleşmeleri tercüme edecek ve sizi korumak için dahil edilmesi gereken önemli maddeler konusunda size tavsiyelerde bulunacaktır. Özellikle Pattaya veya Phuket gibi turistik bölgelerde apartman dairesi satın alırken sözleşme incelemesi çok önemlidir.
  • Para transferi ve ödemenin koordinasyonu. Herhangi bir gayrimenkul işleminde para en önemli unsurdur. Bunu daha sonra daha ayrıntılı olarak açıklayacağız, ancak avukatınız ödenmesi gereken tutarları (tapu kayıt ücretleri, gecikme ödeme hükümleri ve masraflar dahil), masrafları hangi tarafın karşılayacağını ve ödemelerin nasıl yapılacağını (ödeme planı) teyit edecektir. Avukatınız, tüm ödemelerin ve son teslim tarihlerinin her iki taraf için de adil olmasını sağlayacak ve sizinle birlikte gizli veya devam eden masrafları gözden geçirecektir.
  • Mülk devri ve Tapu Sicil Müdürlüğü'ndeki kayıt işlemleri sırasında avukatınıza eşlik edin. Avukatınız, devir sırasında ilgili tüm belgeleri teslim alacak ve size verecektir. Daha sonra, sözleşmenize göre tüm belgelerin tescili, ücret ve vergilerin ödenmesi için Tayland Tapu Sicil Müdürlüğü'nde sizin adınıza irtibat kişisi olarak görev yapabilir.
  • Varlıklarınızı koruyun. Güvenilir bir hukuk firması, geleceğe yönelik planlama yapmanıza yardımcı olabilir. Ölümünüzün en kötü senaryosunda ne olur? Genellikle, ölümümüzden sonra mal varlığımızın güvende olmasını sağlamak için kendi ülkemizde bir vasiyetname hazırlarız. Tayland'da yabancı vasiyetnameler tanınmaz ve mahkemede itiraz edilebilir. Taylandlı avukatlar, Tayland'da geçerli bir vasiyetname hazırlamanıza yardımcı olabilir. Bu, satın alma sürecinin bir parçası olmasa da, varlıklarımızı korumayı ve eşimiz veya sevdiklerimiz için güvence sağlamayı düşündüğümüzde genellikle gözden kaçırılan önemli bir husustur.

    • Artık kendinize bazı önemli sorular sordunuz ve gayrimenkul avukatınızın ve gayrimenkul danışmanınızın size nasıl yardımcı olabileceği konusunda daha iyi bir anlayış kazandınız.

    Hayalinizdeki yeni apartman dairesini edinme sürecinde yer alan satın alma ve yasal işlemlere bir göz atalım.

    Kat mülkiyeti nedir?

    Kat mülkiyeti kompleksi, hem özel hem de ortak mülkiyete sahip bir binadır. Kat mülkiyeti kompleksinin sahipleri, mülkiyeti yasal bir kuruluş olan mal sahipleri derneği aracılığıyla sahiplenirler. (Kat Mülkiyeti Kanunu – 2522 tarihli Ortak Mülkiyetli Konut Mülkiyeti Kanunu).

    Basitçe ifade etmek gerekirse, bir apartman dairesi, daha büyük bir bina kompleksinin içindeki bir konut birimidir. Sahibi, birimin tam mülkiyetine ve ortak alanların bir payına sahiptir. Yabancılar kendi adlarına apartman dairesi alıp satabilirler.

    Tayland yasalarına göre, yabancıların konut komplekslerindeki dairelerin yalnızca %49'una sahip olmalarına izin verilmektedir. Avukatınız, gerekli incelemelerin bir parçası olarak bunu doğrulayacaktır; çünkü seçtiğiniz dairenin yabancı mülkiyet kotasını karşılamadığını ancak satış gerçekleştikten sonra öğrenmek istemezsiniz.

    Bir konut kompleksinin günlük operasyonlarını yürüten yasal bir kuruluşu (birey veya yönetim ekibi) vardır. Bu, aidat ve vergilerin yönetimi, yetkililerle iletişim, personel maaşlarının ve bakım masraflarının düzenlenmesini içerir. İyi bir yönetici, dairenizi kiraya veriyorsanız, kira sözleşmelerinin hazırlanması ve göçmenlik yetkililerine tescili işlemlerini de üstlenir.

    Apartman dairelerinin sahipleri, kompleksin yönetiminin bir parçası haline gelirler. Ücretler, bakım ve ev kuralları konusunda karar almak için mal sahipleri toplantılarına katılırlar. Her kompleksin, üyeleri seçilen dokuz üyeli bir yönetim kurulu vardır. Birçok yabancı yatırımcı, bu konuların yönetimini apartman yöneticisine emanet eder.

    Daire sahiplerinin düzenli olarak ücret ödemeleri gerekmektedir. Her apartman kompleksi, ortak alan yönetimi (CAM) için bir ücret alır ve bu ücreti bir bakım fonuna aktarır.

    Bu ücretler, bir site içindeki tüm mülk sahipleri tarafından ödenir ve ilgili yönetim birimi (sizin de bağlı olduğunuz) veya tüzel kişilik tarafından belirlenir. Ücret, temel bir tutarın mülkünüzün metrekare alanıyla çarpılmasıyla hesaplanır. Temel tutar, çoğunluk oylamasıyla mevcut ihtiyaçlara göre ayarlanabilir.

    Ortak alan bakım ücretleri, ortak alanların onarım ve bakımı, saha personelinin maaşları ve devam eden devlet ücretlerini kapsamaktadır.

    Bakım fonu, örneğin yol kaplamasının yenilenmesi, yapısal hasarın giderilmesi veya çevresel acil durumların ele alınması gibi büyük onarımlar veya modernizasyonlar için ayrılan bir para havuzudur.

    Genellikle göz ardı edilse ve bazen önemsiz olarak görülse de, apartman kompleksinizin kurallarını ve yönetmeliklerini mutlaka okumalısınız. Okuması heyecan verici olmasa da, ince ayrıntılar satın alma kararınızı önemli ölçüde etkileyebilir.

    konut kompleksinin kuralları, yönetmelikleri veya tüzükleri

    Satın almadan önce site yönetiminin kurallarının bir kopyasını edinin. Kat Mülkiyeti Kanununa göre, bu kurallar en az aşağıdaki maddeleri içermelidir:

  • Kat mülkiyeti sahipleri derneğinin tüzel kişiliğinin adı;
  • Mal sahibi tarafından ödenecek geri ödeme tutarı;
  • Ortak ve bireysel özelliklerin nasıl kullanılacağı;
  • Bireysel birimlerin alan gereksinimlerine oranı;
  • Genel Kurul'un iç tüzüğü;
  • Bakım maliyetlerinin oranı;
  • Yöneticiler ve atanmaları için izlenecek prosedürler.
  • Yüzme havuzunu veya diğer tesisleri kullanmasına izin verilen çocuklar için yaş sınırlamaları;
  • Araç veya teknelerin park etmesine ilişkin kısıtlamalar;
  • Zemin kaplamaları, perdeler veya pencere süslemeleri, mahremiyet paravanları veya açık balkonların kapatılmasıyla ilgili kısıtlamalar;
  • Ortak alanlardaki eğlence tesislerinin kullanımına ilişkin kısıtlamalar;
  • Gürültü ve ses kısıtlamaları.

    • Bir alıcının beklentilerini ve yaşam tarzını düşünürken göz önünde bulundurması gereken başka hususlar da vardır. Bazı kurallar o kadar kısıtlayıcı olabilir ki, kişi ev kurallarını önceden okumuş olsaydı daireyi satın almazdı.

    Bu belgeler genellikle Tay dilinden çevrilmemiştir. Bu nedenle, neyle karşı karşıya olduğunuzu daha iyi anlamak için gayrimenkul avukatınıza danışın.

    Ev sahibi olma hayalini gerçeğe dönüştürmek – satın alma ve yasal süreç

    Ödevini yap.

    İnternet, zengin bir bilgi kaynağı sunuyor. Araştırmanız, bölgeleri, fiyat aralıklarını, geliştiricileri ve ilgi çekici noktaları ortaya çıkaracaktır. Bu da size mevcut piyasa tekliflerine genel bir bakış sağlayacaktır.

    Anahtar kelime aramaları (yer adları, doğa, pazarlar, ulaşım, eğitim, gece hayatı, gastronomi) aradığınızı sunan bölgeleri keşfetmenize yardımcı olur.

    Başlangıçta sorduğunuz soruları hatırlayın. Cevaplarınız, arama sorgularınızı daraltmanıza ve gerçekçi kalmalarına yardımcı olacaktır.

    Ayrıntılara önem veriyorsanız, Tayland'da gayrimenkul arayışınıza başladığınızda gayrimenkul terimleri sözlüğüne ve gayrimenkul hakkında sıkça sorulan sorulara göz atın.

    Arama işlemine başlamadan önce Tayland'daki emlak piyasasında karşılaşabileceğiniz olası riskler hakkında da bilgi edinmek isteyebilirsiniz.

    Gayrimenkul danışmanınızı bulun.

    Potansiyel nesnelerin bir listesini oluşturduktan sonra, öncelikle bir uzmandan yardım almalısınız.

    Gayrimenkul danışmanınız araştırmalarınızı inceleyecek, önerilerde bulunacak, ev gezilerini ve ulaşımı organize edecek ve size binaların, geliştiricilerin, yöneticilerin ve bölgelerin tarihi hakkında bilgi verecektir.

    Satıcılara fiyat ve satış koşulları konusunda pazarlık yapmalarına yardımcı olmak için tercümanlık yaparlar.

    Hayalinizdeki cennet köşesini bulmanıza yardım edildikten ve sözleşme imzalamaya hazır olduktan sonra... SAKIN sözleşmeyi imzalamayın!

    İkinci uzmanınızı bulma zamanı geldi.

    Gayrimenkul avukatınız

    Yukarıda söylenenlerden, avukatınızın sizin için neler yapacağına dair iyi bir genel bakış elde ettiniz.

    Tayland yasaları konusunda uzman olan bu kişiler, gerekli incelemeleri ve mülk araştırmalarını yapacaklardır. Sözleşmenizi gözden geçirecek ve ilgili şartları veya maddeleri ekleyecek, değiştirecek veya kaldıracaklardır.

    Avukatınız ödeme planlarını onaylayacak, mülkiyet devrine katılacak ve yeni tapunuzu ilgili Tayland tapu sicil müdürlüğüne kaydettirecektir.

    Proje aşamasında bir gayrimenkul satın almak istiyorsanız, sözleşme incelemesi son derece önemlidir.

    Depozitonuzu ödeyin ve sözleşmeyi imzalayın.

    Depozito genellikle sözleşme imzalanmadan önce ödenir. Bu, iyi niyet göstergesi olarak kabul edilir ve birçok satıcı, depozito alındıktan sonra mülkü satıştan çeker.

    Herhangi bir ödeme yapmadan önce, yabancı yatırımcı olarak satın alma fonlarınızın yurt dışından kaynaklandığına dair kanıt sunmanız gerektiğini lütfen unutmayın.

    Tüm fonlar yabancı para biriminde olmalı ve fonların kaynağına (para çekme işlemini gerçekleştiren bankadan yapılan çekim), fonların amacına (konut satın alımı) ve alıcının Tayland banka hesabındaki para birimi dönüşümünün kanıtına (döviz formu) dair açık bir belge bulunmalıdır.

    Depozitonuzu yatırdıktan ve avukatınız sözleşme detaylarını onayladıktan sonra sözleşmeyi imzalarsınız.

    Sözleşmenizde tüm ödemelerin tutarları ve son ödeme tarihleri ​​belirtilmiştir. Buna depozito, kalan bakiye, geçerli devlet ücretleri ve vergileri ile ilgili ödeme yapacak kişiler dahildir.

    Ödeme planınızın özeti.

  • Peşinat: Sözleşme imzalanmadan önce peşinat ödenmesi gerekmektedir. Bu tutar, satın alma fiyatının %10-15'i kadardır, ancak istisnai durumlarda %25'e kadar çıkabilir.
  • Kalan bakiye: Ödeme planında aksi kararlaştırılmadıkça, satın alma bedelinin kalan bakiyesi faturalama anında ödenmelidir.

    • Proje aşamasında olan bir gayrimenkul satın alırken, ödeme planı farklılık gösterebilir ve belirli inşaat aşamalarında birden fazla ödeme yapılması gerekebilir.

  • Devlet harçları: Tayland Tapu Sicil Müdürlüğü'ne belge kaydı yaptırırken devlet harçları ödenir. Harçlar, mülkün değerine bağlıdır.

    • Devlet harçları ve vergileri hesaplanırken, bir mülke üç farklı değer atanır:

  • Tapu siciline kayıtlı değer (tapu siciline kayıtlı satın alma fiyatı).
  • Standart değer (tapu sicil müdürlüğü tarafından belirlenen mülk değeri).
  • Piyasa değeri (genellikle gayrimenkul fiyatları ve mevcut piyasa trendleri tarafından belirlenir).

    • Devir ücreti: Gayrimenkulün kayıtlı değerinin %2'si.

    Damga vergisi: Kayıtlı değerin %0,5'i. Sadece ticari vergiden muaf olması durumunda ödenir.

    Stopaj vergisi: Gayrimenkulün piyasa değerinin veya kayıtlı satış değerinin %1'i (satıcı bir şirket ise hangisi daha yüksekse o geçerlidir). Satıcı özel bir kişi ise, stopaj vergisi gayrimenkulün piyasa değerine göre kademeli olarak hesaplanır.

    İşletme vergisi*: Gayrimenkulün piyasa değerinin veya kayıtlı satış değerinin (hangisi daha yüksekse) %3,3'ü. Bu vergi hem özel şahıslar hem de şirketler için geçerlidir.

    * Bu vergi, mülkün sahibi tarafından 5 yıldan daha kısa süredir sahiplenilmiş olması durumunda ödenir; bu durum genellikle yeni inşaat projelerinde geçerlidir.

    Kat mülkiyeti siteleri için, ortak alan yönetim ücretleri (CAM) ve bakım fonu ücretleri listelenmiştir.

    yerleşim

    Mülk devri sırasında avukatınız sizi temsil edecektir. Nihai belgeler imzalanacak, ödemeler yapılacak ve anahtarlar teslim edilecektir.

    Henüz tamamlanmamış bir ev için satın alma sözleşmesi kesinleşmeden önce, Tayland yetkilileri ve çevre örgütleri yeni tapu belgesini vermeden önce bir inceleme gerçekleştirir. Tapu belgesi tamamlanana veya ev tamamlanma aşamasında olana kadar asla ev satın almamalısınız.

    Mülkiyetin tescili

    Mülkiyet devrinden sonra, tüm belgelerin ilgili Tayland tapu sicil müdürlüğüne tescil edilmesi gerekmektedir. Avukatınız tescil işlemlerini ve ilgili tüm ücretlerin ödenmesini üstlenecektir.

    Hangi ücretleri kim ödüyor?

    Ödeme ve finansman

    Tayland'da bir apartman dairesi satın alırken, Tayland bankaları yabancılara gayrimenkul kredisi vermediği için öz sermayeye ihtiyacınız olacaktır. Ancak, gayrimenkulü ipotek ettirerek satın almayı finanse etmek mümkündür.

    Şu anda Bangkok Bank ve United Overseas Bank (UOB) olmak üzere iki banka yabancılara konut kredisi sunmaktadır. Bu konut kredileri, Singapur'daki şubelerinde "yurtdışı" olarak düzenlenmektedir.

    Yabancılara verdikleri gayrimenkul kredileri yabancı para birimlerine dayanmaktadır. Gayrimenkul krediniz veya ipoteğiniz Japon yeni, euro veya ABD doları cinsinden verilecektir. Faiz oranları para birimine göre değişmektedir.

    Tayland'da yabancılar için ipotek garantileri hakkında daha fazla bilgi edinebilirsiniz.

    2023 yılındaki pazarın kapsamlı bir genel görünümü

    Tayland çeşitlilik gösteren bir ülkedir ve farklı bölgelerde yapılan pazar araştırmaları çok çeşitli sonuçlar ortaya koymaktadır.

    Phuket, Pattaya ve Koh Samui gibi bölgeler, 2020 ve 2021 yıllarında turizmin çöküşünden en çok etkilenen yerler oldu. Bu durum, yeni konutların aşırı arzına, piyasa fiyatlarında düşüşe ve kira getirileri konusunda önemli belirsizliğe yol açtı. Ancak turizm toparlanmaya başladıkça, uzun vadeli yatırım fırsatları arayan yatırımcılar bu bölgeleri değerlendirmelidir.

    Bangkok bu dönemde istikrarlı kaldı. Gayrimenkul satışları düşüş gösterse de, giderek daha fazla insan Tayland'ın bu metropolüne uzun vadeli taşınmayı düşündükçe toparlanıyor. 2023 için yapılan tahminler, piyasa, fiyat ve kira istikrarının yanı sıra gayrimenkul değerlerinde yavaş bir artış öngörüyor.

    Hua Hin birçok turisti cezbetse de, özellikle uzun süreli ikamet edenler ve emekliler arasında oldukça popülerdir. Sahilde uzun süre yaşamak isteyenler için burada uygun fiyatlı satın alma fırsatları bulunmaktadır.

    Chiang Mai'nin kuzey bölgesi turizmdeki düşüşten ekonomik olarak etkilendi, ancak güçlü bir yabancı topluluğunu korumayı başardı. Birçok yabancı alıcı yaşam tarzı ve emeklilik olanakları nedeniyle Chiang Mai'ye taşınıyor, bu nedenle günlük yaşam orada neredeyse hiç değişmedi.

    Belirli alanlara ilişkin daha detaylı analiz için bakınız:

    Genel olarak, tamamlanmamış gayrimenkul piyasası önemli bir potansiyel sunmaktadır. 2020 ve 2021 yıllarında yeni projelerini erteleyen birçok şirket şimdi inşaata yeniden başlıyor. Bu durum, yeterli zamanı olan yatırımcılar için cazip satın alma fırsatları yaratabilir, çünkü geliştiriciler aktif olarak yabancı yatırımcı arıyor ve ya daha düşük fiyatlar ya da daha yüksek garantili kira getirisi sunuyorlar.

    Tayland için görünüm olumlu, çünkü seyahat kısıtlamaları hafifletiliyor ve Phuket'teki pilot projeler kademeli olarak ülke geneline yayılıyor. Sevdiğiniz ülkeye dönmek daha kolay hale gelecek ve son iki yılda Covid'in yıkıcı etkisinden sonra uzun vadeli seçenekleri değerlendirmek akıllıca olacaktır.

    Satın alma sürecinizin özeti

    Yukarıda çok fazla bilgi var. Birçok seçenek göz önüne alındığında, nasıl ilerleneceğine dair basit bir genel bakış aşağıda verilmiştir.

  • Ne istediğiniz konusunda kendinize sorular sorun.
  • Kendi araştırmanızı yapın.
  • Bölgelere ve olası gelecekteki gelişmelere dikkat edin.
  • İyi bir emlakçı tutun.
  • Potansiyel gayrimenkulleri inceleyin.
  • Herhangi bir sözleşme imzalamadan önce mutlaka hukuki danışmanlık alın.
  • Yönetmelikleri ve kanunları okuyun!
  • Depozitoyu ödeyin ve sözleşmenizi imzalayın.
  • Yerel tapu sicil müdürlüğünde hukuki yardım alarak mülkünüzü tescil ettirin.
  • Yeni dairenizin keyfini çıkarın ve mutlu bir hayat yaşayın!

    • Gayrimenkul avukatları | Gayrimenkul hukuku konusunda uzmanlaşmış avukatlar

    Tayland'da hayalinizdeki mülkü satın almak istiyorsanız, sağlam bir hukuki danışmanlık şarttır. Tayland yasalarına aşina, nitelikli bir gayrimenkul avukatı, tüm satın alma sürecinde size danışmanlık ve destek sağlayacak ve tüm formaliteleri halledecektir.

    Siam Legal, gayrimenkul hukuku alanında 17 yılı aşkın deneyime sahip tescilli bir hukuk firmasıdır. Ekip, Bangkok, Chiang Mai, Pattaya ve Phuket gibi büyük metropol bölgelerinde ofisleri bulunmaktadır ve her bir lokasyondaki özel koşulları yakından tanımaktadır.

    Siam Legal ofisiyle aşağıdaki adresten iletişime geçebilirsiniz:

    Adres: Two Pacific Place Binası, 18. Kat, Ünite 1806, 142 Sukhumvit Yolu, Klongtoey, Bangkok 10110, Tayland. Telefon: +66 2 254 8900 Cep Telefonu: +66 84 021 9800 Web Sitesi: www.siam-legal.com Çalışma Saatleri: 09:00 – 18:00