Przewodnik dla zagranicznych inwestorów, którzy chcą kupić mieszkanie w Tajlandii
Tajlandia, Kraina Uśmiechu, to kraj bogaty w kulturę i historię. W poszukiwaniu olśniewającego białego piasku, krystalicznie czystej wody, wysp, dżungli, tętniącego życiem nocnego życia i pysznego jedzenia ulicznego, miliony ludzi co roku odwiedzają Tajlandię, aby doświadczyć kultury wyraźnie odmiennej od kultury Zachodu.
Turyści przyjeżdżają na jeden dzień i zostają na całe życie. Kiedy raz doświadczą tajskiego stylu życia, wracają tu co roku. Do Tajlandii można łatwo dotrzeć z niemal każdego miejsca na świecie, a w zależności od budżetu, tygodniowy urlop tutaj jest tańszy niż w wielu popularnych zachodnich destynacjach.
Niektórzy postrzegają Tajlandię jako idealne miejsce na stały pobyt. Osoby pracujące zdalnie, rodziny, młodzi podróżnicy i emeryci wracają do swoich krajów i przeprowadzają się tutaj, aby cieszyć się tym rajem na stałe. Dla każdego, kto planuje przeprowadzkę lub chce stworzyć stały dom wakacyjny, zakup apartamentu w Tajlandii jest atrakcyjną opcją. Ten artykuł pokaże Ci, jak to zrobić.
Często mówi się, że zakup nieruchomości w Tajlandii to trudne przedsięwzięcie. Chociaż może być bardziej skomplikowane dla obcokrajowców, wiele krążących informacji opiera się na dezinformacji. Jednak dzięki dokładnemu rozeznaniu i wsparciu dobrego prawnika i agenta nieruchomości, proces zakupu będzie prosty.
Zakup mieszkania w kondominium w Tajlandii to najłatwiejszy i najbezpieczniejszy sposób nabycia nieruchomości przez cudzoziemców. Dlatego ten poradnik skupia się właśnie na tym. Przedstawimy Ci przegląd różnych rodzajów nieruchomości i prawnych tytułów własności (tytułów), a następnie omówimy, na co zwrócić uwagę i jak przebiega proces zakupu. Podkreślamy wagę porady prawnej i jej konieczność w całym procesie zakupu.
Pod koniec tego artykułu, niezależnie od tego, czy jesteś doświadczonym inwestorem, czy kupujesz swoje pierwsze mieszkanie w Tajlandii, zrozumiesz, jak działa rynek i kto może Ci pomóc. Wkroczysz na tajski rynek nieruchomości z pewnością siebie.
Kto może kupić mieszkanie w Tajlandii zgodnie z prawem zagranicznym?
Cudzoziemcy i osoby prawne uznawane za obce zgodnie z prawem mogą być właścicielami apartamentów, jeśli spełniają następujące warunki:
Podstawowa zasada jest taka: każda osoba, która przyjeżdża do Tajlandii z ważną wizą imigracyjną i nie ma w kraju żadnej karalności, może tam nabyć nieruchomość.
Ostatni punkt jest szczególnie istotny dla potencjalnych inwestorów. Ponieważ jesteś obcokrajowcem inwestującym w Tajlandii, cały kapitał na zakup nieruchomości musi pochodzić z zagranicy. Należy w pełni udokumentować, skąd pochodzą środki i jak zostaną one wykorzystane w Tajlandii. Wyjaśnimy to bardziej szczegółowo w trakcie procesu zakupu.
Legalna własność nieruchomości w Tajlandii
W Tajlandii cudzoziemcy mają trzy możliwości nabycia nieruchomości – własność na własność, dzierżawę lub spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością.
Prawa własności – Cudzoziemcy mogą nabywać prawa własności w Tajlandii we własnym imieniu. Tajski Urząd Rejestracji Nieruchomości wydaje akt własności, podobny do oświadczenia o podziale, a prawa własności mogą służyć jako zabezpieczenie w Tajlandii.
Apartamenty to jedyna forma nieruchomości, którą obcokrajowcy mogą nabyć na własność. Dlatego są popularną i najłatwiejszą opcją zakupu.
Dzierżawa – Cudzoziemiec może być właścicielem lub mieć prawo do użytkowania budowli fizycznej (nieruchomości), ale grunt, na którym się ona znajduje, należy do obywatela Tajlandii lub tajskiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.
Nieruchomość można wynająć na okres do 30 lat, z możliwością przedłużenia umowy najmu do 90 lat.
Umowa dzierżawy rejestrowana jest w tajskim rejestrze gruntów i jeśli nieruchomość zostanie sprzedana w trakcie jej trwania, nowy właściciel przejmuje istniejącą umowę dzierżawy.
Przez cały okres obowiązywania umowy najmu jesteś odpowiedzialny za utrzymanie nieruchomości i wszystkich budynków.
Tajska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – Grunt i budynki można nabyć za pośrednictwem tajskiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.
Cudzoziemiec może być udziałowcem w spółce, jednak co najmniej dwóch obywateli Tajlandii musi posiadać większość udziałów (51%). Spółka musi prowadzić legalną działalność gospodarczą w Tajlandii; w przeciwnym razie nie może zostać zarejestrowana.
Następnie spółka dzierżawi nieruchomość, jak opisano powyżej.
Ważne jest, aby skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach w sprawie kwestii własności. W ramach procesu due diligence, prawnik przeprowadzi analizę rejestru gruntów, aby określić rodzaj tytułu własności, zweryfikować jego rejestrację i legalność oraz upewnić się, że nieruchomość nie ma żadnych zaległych długów, hipotek, zastawów ani sporów prawnych.
Ponieważ tajskie prawo stanowi, że cudzoziemcy nie mogą posiadać „ziemi” w Tajlandii, apartamenty stanowią najłatwiejszą (i najbezpieczniejszą) formę nabycia nieruchomości dla cudzoziemców.
Jak różne tytuły wpływają na Ciebie?
W miastach takich jak Chiang Mai i Bangkok większość apartamentów sprzedawana jest jako nieruchomości na własność. Jednak ze względu na duże zainteresowanie turystów, takie obszary jak Phuket, Pattaya i Hua Hin, wiele apartamentów sprzedawanych jest jako nieruchomości dzierżawione. Wynika to z faktu, że wielu nabywców w tych rejonach poszukuje nieruchomości inwestycyjnych z dochodem z wynajmu.
Chociaż możesz kupić apartament na własne nazwisko, wiele kompleksów apartamentowych ogranicza długość pobytu, ponieważ nastawione są na turystów i zarządzają nieruchomością jako wynajmem wakacyjnym. Dlatego, szczególnie w regionach turystycznych, przed zakupem koniecznie zasięgnij porady prawnej dotyczącej praw własności.
Dlaczego kupujesz?
Niezależnie od tego, gdzie na świecie robisz zakupy, na początku warto zadać sobie kilka ważnych pytań. Pomogą Ci one wyznaczyć realistyczne cele i budżety oraz utrzymać kontrolę nad procesem zakupów. Pierwsze pytanie, które powinieneś sobie zadać, robiąc zakupy w Tajlandii, brzmi: „Dlaczego to robię?”.
Długoterminowy styl życia
Jeśli szukasz długoterminowej zmiany stylu życia dla siebie i swojej rodziny, masz znacznie więcej możliwości wyboru lokalizacji. Nie musisz koniecznie szukać w popularnych turystycznie miejscach. Wielu ekspatów mieszkających w kurortach nadmorskich, takich jak Phuket, Pattaya i Hua Hin, preferuje osiedla mieszkaniowe poza miastem.
Jeśli szukasz życia w dużym mieście, możesz rozważyć Bangkok, a jeśli chcesz uciec w góry – Chiang Mai.
Wszystkie regiony oferują ciche osiedla, które zapewniają więcej przestrzeni i komfortu osobom pragnącym osiedlić się na stałe. Tutaj często można doświadczyć bardziej autentycznej Tajlandii, z lokalnymi targowiskami, przyrodą i atrakcjami turystycznymi. W tych miastach i miasteczkach zapewniony jest dostęp do najwyższej klasy placówek edukacyjnych, opieki zdrowotnej i sklepów.
Inwestor mieszany
Jeśli nie jesteś jeszcze gotowy na całkowitą zmianę stylu życia, ale chciałbyś uciec od codziennej harówki i zapewnić sobie potencjalne dodatkowe źródło dochodu, powinieneś rozważyć zakup apartamentu z innej perspektywy. Powinieneś postrzegać potencjalny zakup nie tylko jako miejsce do życia, ale także jako atrakcyjną nieruchomość pod wynajem.
W rejonach o dużym natężeniu ruchu turystycznego ludzie chętniej wynajmują małe apartamenty niż większe mieszkania na dłuższy okres.
Tajlandia to obiecujący cel podróży. Podróże zmieniły się po pandemii. Wraz ze znoszeniem ograniczeń w podróżowaniu, weekendowe wyjazdy odchodzą w zapomnienie. Wielu wczasowiczów planuje dłuższe pobyty, łącząc uroki obcego morza z domowymi wygodami.
Jako inwestor mieszany możesz sfinansować swoje wakacje z dochodów z wynajmu i jednocześnie przygotować się na komfortowe życie, gdy będziesz gotowy na przejście do „tajskiego stylu życia”.
Inwestor pełnoetatowy
Wraz z ożywieniem światowej gospodarki, inwestorzy inwestujący w nieruchomości długoterminowe mogą znaleźć się w trudnej sytuacji. Chcesz kupić apartament i odsprzedać go, gdy jego wartość wzrośnie? A może liczysz na zysk z boomu turystycznego?
Inwestorzy mają znacznie większą siłę nabywczą, gdyż Tajlandia stara się ożywić rynek nieruchomości i rozwoju za pomocą inwestycji zagranicznych, jednak muszą również przemyśleć swoje strategie inwestycyjne.
Przed pandemią COVID-19 wielu deweloperów w regionach turystycznych zaczęło włączać do swoich kompleksów kawalerki i apartamenty jednopokojowe, spekulując wysokimi przychodami z krótkoterminowych pobytów. Popularną strategią inwestorów było kupowanie wielu małych apartamentów i wynajmowanie ich po wysokich cenach. Strategia ta okazała się krótkowzroczna na początku 2020 roku, kiedy branża turystyczna załamała się.
Jako inwestor, znajdziesz wiele okazji w segmencie mniejszych apartamentów ze względu na nadpodaż nowo ukończonych inwestycji. Niektóre nieruchomości oferowane są nawet o 25% poniżej wartości rynkowej. Mogą one okazać się solidną inwestycją w obliczu spodziewanego boomu turystycznego. Należy jednak pamiętać, że wielu turystów planujących dłuższy pobyt może potrzebować większej przestrzeni.
Inne ważne pytania, które powinieneś zadać
Jeśli jesteś doświadczonym inwestorem na rynku nieruchomości, wiesz, że od momentu pomyślenia „Chcę kupić nieruchomość” do momentu sfinalizowania transakcji i przekazania jej właścicielowi mija wiele etapów.
Jeśli chcesz kupić swoją pierwszą nieruchomość, będziesz potrzebować wszelkiej możliwej pomocy, zwłaszcza w obcym kraju, takim jak Tajlandia. Nie martw się, są eksperci, którzy ułatwią Ci ten proces.
Zanim zainwestujesz w nieruchomość, ważne jest, aby zadać sobie kilka pytań.
„Jaki rodzaj nieruchomości chcę kupić?”
Twoje motywy zakupowe wpłyną na rodzaj nieruchomości, którą rozważasz. Skupiamy się tutaj na apartamentach, ale istnieją inne rodzaje nieruchomości – wille, domy szeregowe, domy wolnostojące i działki – które mogą lepiej odpowiadać Twoim potrzebom. Jeśli interesują Cię inne rodzaje nieruchomości, porozmawiaj ze swoim prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach.
Czy chcę kupić używane mieszkanie, nowe mieszkanie czy zainwestować w nowy projekt budowlany i kupić mieszkanie na planie?
To ważne pytanie, które należy sobie zadać, ustalając budżet i harmonogram. Każda z tych opcji ma swoje zalety i wady.
Używane apartamenty oferują szeroki wybór i lokalizację. Wiele z nich znajduje się w atrakcyjnych lokalizacjach, jest większych i oferuje więcej przestrzeni na świeżym powietrzu, ponieważ powstały w czasach, gdy grunty były bardziej przystępne cenowo.
Starsze apartamenty budowano z myślą o komforcie długoterminowego życia. Często są bardziej przestronne i oferują mieszkania dwu- lub trzypokojowe.
Wcześniejsze apartamenty są zarządzane przez doświadczony zespół zarządzający. Zespół ten cieszy się doskonałą reputacją, a Ty możesz uzyskać opinie od obecnych właścicieli.
Ale nawet używane mieszkanie może wyglądać na przestarzałe. Może wymagać remontu lub wymiany mebli i sprzętu AGD. Warto sprawdzić takie rzeczy, jak hydraulika, malowanie, konstrukcja budynku i dostępne usługi, takie jak internet.
Nowsze nie zawsze znaczy lepsze, zwłaszcza w ruchliwych rejonach turystycznych, takich jak Pattaya. Nowsze apartamenty mogą oferować mniej powierzchni mieszkalnej i nie znajdować się w najlepszych lokalizacjach (w zależności od potrzeb). Jednak wraz z modernizacją infrastruktury w wielu częściach Tajlandii, w atrakcyjnych lokalizacjach powstaje wiele nowych inwestycji, aby wykorzystać rosnący popyt.
Dla młodych, samotnych inwestorów, par lub osób przyjeżdżających na krótki pobyt, mniejszy apartament może być idealnym rozwiązaniem. Pozwala on na minimalistyczny styl życia, oferując jednocześnie nowoczesne udogodnienia w postaci sprzętu AGD, mebli i innych udogodnień. Nawet małe przestrzenie mogą wydawać się przestronne, jeśli są dobrze zaprojektowane i umeblowane.
Możesz również znaleźć niższe ceny ze względu na nadpodaż apartamentów w tym segmencie.
Zgodnie z prawem, deweloperzy odpowiadają za wszelkie wady i niezbędne naprawy konstrukcyjne w ciągu pierwszych pięciu lat od ukończenia budowy. Zapewnia to pewien poziom bezpieczeństwa przy zakupie nieruchomości.
Zakup nieruchomości na planie – zakup nieruchomości na planie nowego projektu budowlanego wiąże się z ryzykiem, ale i korzyściami.
W przypadku projektów, które nie zostały jeszcze zrealizowane, powszechny jest dłuższy plan płatności, a ostatnia rata jest płatna dopiero po ich zakończeniu. Daje to kupującym czas na zaoszczędzenie pieniędzy i odpowiednie dostosowanie budżetu.
Deweloperzy poszukują inwestorów dla swoich projektów i dlatego mogą oferować konkurencyjne ceny zakupu lub gwarantowane zyski z wynajmu. Jednak ze względu na ograniczony budżet mogą nie być skłonni do negocjacji ceny.
Ponieważ deweloperzy coraz częściej koncentrują się na długoterminowych inwestycjach, zakup nieruchomości w ramach projektu może dać Ci szansę na wcześniejsze wejście na rynek starszych (większych) apartamentów, wyposażonych w najnowocześniejsze urządzenia i udogodnienia.
Często zadawane pytanie brzmi: „Co się stanie, jeśli projekt nie zostanie ukończony?”
Przed podpisaniem umowy kupna nowego projektu budowlanego, bezwzględnie konieczne jest zasięgnięcie porady prawnej. Twój prawnik dopilnuje, aby wszystkie istotne warunki zostały spełnione na wypadek, gdyby deweloper (lub Ty) nie mógł wywiązać się z umowy.
Kolejnym ważnym punktem jest umeblowanie. Nowe inwestycje budowlane zazwyczaj obejmują mieszkania modelowe. Jednak nie wszystkie mieszkania są umeblowane i wyposażone w sprzęt AGD. Dlatego należy upewnić się, czy umeblowanie jest wliczone w cenę umowy, czy też wiążą się z dodatkowymi kosztami.
„Jaki jest mój budżet?”
Tylko kilka tajskich banków oferuje finansowanie nieruchomości dla obcokrajowców. Jako inwestor zagraniczny będziesz zatem potrzebować kapitału własnego, pochodzącego z oszczędności lub wartości nieruchomości w kraju ojczystym.
Przy tak wielu dostępnych opcjach łatwo jest snuć wielkie marzenia i przekraczać własne możliwości. Powinieneś ustalić realistyczny budżet, którego będziesz w stanie się trzymać. Twój budżet odgrywa kluczową rolę w decyzji o miejscu zamieszkania w Tajlandii.
„Czy potrzebuję pomocy agenta nieruchomości i prawnika specjalizującego się w nieruchomościach?”
Tak! Niezależnie od Twojego doświadczenia, pamiętaj, że kupujesz nieruchomość w kraju, w którym obowiązują inne prawa, regulacje i kultury.
Przedstawimy tych dostawców usług bardziej szczegółowo, zanim zagłębimy się w proces zakupu i kwestie prawne. Niezależnie od złożoności tematu, gdy zrozumiesz, jak agent nieruchomości i prawnik mogą Ci pomóc, wejdziesz na tajski rynek condominium z pewnością siebie.
Twój agent nieruchomości
W kulturze tajskiej reputacja i dbanie o reputację odgrywają kluczową rolę. Agent nieruchomości otworzy przed Tobą wiele drzwi i będzie pośrednikiem językowym i kulturowym.
Kompetentny agent nieruchomości zna najlepsze istniejące nieruchomości i nadchodzące projekty budowlane, które spełniają Twoje potrzeby. Dysponuje on różnorodną siecią kontaktów w regionie.
Renomowany agent nieruchomości działa w najlepszym interesie obu stron: Twoim i sprzedającego.
Sprawny agent oszczędza Twój czas i pieniądze.
Dokonują przeglądu obiektów, które zbadałeś, zadają właściwe pytania i usuwają obiekty lub proponują nieuwzględnione na liście alternatywy.
Twój agent ds. nieruchomości zorganizuje spotkania w celu obejrzenia nieruchomości, omówi dostępne opcje dojazdu i udzieli informacji na temat historii budynków, deweloperów, zarządców i obszarów, na których znajdują się nieruchomości.
Tłumaczą sprzedawcom, aby pomóc im w negocjowaniu cen i warunków sprzedaży.
Agenci nieruchomości w każdym regionie rozumieją różnicę między kupującymi poszukującymi turystyki a tymi, którzy szukają specyficznego stylu życia. Są na wagę złota.
Twój prawnik ds. nieruchomości (prawnik specjalizujący się w prawie nieruchomości)
Jeśli Twój agent ds. nieruchomości jest wart tyle, co srebro, to Twój prawnik ds. nieruchomości jest wart tyle, co złoto.
Zaufany prawnik specjalizujący się w nieruchomościach oszczędza Twój czas, unika frustracji i pomaga uniknąć potencjalnych strat finansowych lub sporów prawnych. On jest ekspertem.
Czym zajmuje się Twój prawnik?
W trakcie procesu zakupu:
Zadałeś sobie teraz kilka ważnych pytań i lepiej zrozumiałeś, w jaki sposób Twój prawnik specjalizujący się w nieruchomościach oraz Twój agent ds. nieruchomości mogą Ci pomóc.
Przyjrzyjmy się bliżej procesowi zakupu i kwestiom prawnym związanym z nabyciem wymarzonego apartamentu.
Czym jest condominium?
Kompleks apartamentowy to budynek, którego właścicielem jest zarówno osoba prywatna, jak i wspólnota mieszkaniowa. Właściciele kompleksu apartamentowego są właścicielami nieruchomości za pośrednictwem podmiotu prawnego, jakim jest wspólnota mieszkaniowa (Ustawa o współwłasności lokali mieszkalnych – Ustawa o współwłasności lokali mieszkalnych z 2002 r.).
Mówiąc najprościej, condominium to lokal mieszkalny w większym kompleksie budynków. Właściciel ma pełne prawo własności do lokalu i udział w częściach wspólnych. Cudzoziemcy mogą kupować i sprzedawać condominia we własnym imieniu.
Zgodnie z prawem tajskim, cudzoziemcy mogą posiadać jedynie 49% mieszkań w kompleksach mieszkalnych. Twój prawnik zweryfikuje to w ramach dochodzenia, ponieważ z pewnością nie chcesz odkryć dopiero po zawarciu ugody, że wybrany przez Ciebie apartament nie spełnia wymogów dotyczących posiadania przez cudzoziemców.
Kompleks mieszkaniowy posiada osobowość prawną (osobę fizyczną lub zespół zarządzający), która zajmuje się bieżącą działalnością. Obejmuje to zarządzanie opłatami i podatkami, komunikację z urzędami oraz organizację wynagrodzeń pracowników i utrzymanie. Dobry zarządca zajmie się również przygotowaniem i rejestracją umów najmu z władzami imigracyjnymi, jeśli wynajmujesz mieszkanie.
Właściciele apartamentów stają się częścią zarządu kompleksu. Uczestniczą w zebraniach właścicieli, aby decydować o opłatach, utrzymaniu i regulaminie. Każdy kompleks ma dziewięcioosobową radę dyrektorów, której członkowie są wybierani. Wielu zagranicznych inwestorów powierza zarządzanie tymi sprawami zarządcy apartamentu.
Właściciele apartamentów są zobowiązani do uiszczania opłat bieżących. Każdy kompleks apartamentowy pobiera opłatę za zarządzanie częściami wspólnymi (CAM) i wpłaca składki na fundusz remontowy.
Opłaty te są należne od wszystkich właścicieli w obrębie kompleksu i ustalane przez odpowiednią jednostkę zarządzającą (do której należysz) lub podmiot prawny. Opłata jest obliczana jako kwota bazowa pomnożona przez powierzchnię nieruchomości. Kwota bazowa może zostać skorygowana w zależności od bieżących potrzeb większością głosów.
Opłaty CAM pokrywają koszty napraw i konserwacji części wspólnych, wynagrodzenia personelu na miejscu oraz bieżące opłaty rządowe.
Fundusz konserwacyjny to pula pieniędzy utrzymywana jako rezerwa na większe naprawy lub modernizacje, np. na wymianę nawierzchni, naprawę uszkodzeń konstrukcyjnych lub reagowanie na sytuacje kryzysowe związane ze środowiskiem.
Choć często pomijane i uznawane za nieistotne, zdecydowanie warto zapoznać się z regulaminem i zasadami obowiązującymi w danym budynku. Choć może to nie być ekscytująca lektura, drobny druk może znacząco wpłynąć na decyzję o zakupie.
Regulaminy i statuty osiedla mieszkaniowego
Przed zakupem należy uzyskać kopię regulaminu wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z ustawą o wspólnotach mieszkaniowych (Condominium Act), regulamin powinien zawierać co najmniej następujące informacje:
Istnieją inne aspekty, które kupujący powinien wziąć pod uwagę, rozważając swoje oczekiwania i styl życia. Niektóre zasady mogą być tak restrykcyjne, że gdyby wcześniej zapoznał się z regulaminem domu, nie kupiłby mieszkania.
Te dokumenty często nie są tłumaczone z języka tajskiego. Dlatego skonsultuj się z prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach, aby lepiej zrozumieć, w co się pakujesz.
Spełnienie marzenia o posiadaniu własnego domu – proces zakupu i proces prawny
Odrób pracę domową
Internet oferuje bogactwo informacji. Twoje badania ujawnią obszary, przedziały cenowe, deweloperów i interesujące miejsca. To da Ci przegląd aktualnej oferty rynkowej.
Wyszukiwanie za pomocą słów kluczowych (nazwy miejsc, przyroda, rynki, transport, edukacja, życie nocne, gastronomia) pomaga odkryć obszary, które oferują to, czego szukasz.
Przypomnij sobie pytania, które zadałeś na początku. Twoje odpowiedzi pomogą zawęzić zakres zapytań i sprawią, że będą realistyczne.
Jeśli zależy Ci na szczegółach, zapoznaj się ze słownikiem terminów związanych z nieruchomościami oraz z odpowiedziami na często zadawane pytania dotyczące nieruchomości, gdy rozpoczniesz poszukiwania nieruchomości w Tajlandii.
Zanim rozpoczniesz poszukiwania, warto zapoznać się z potencjalnymi pułapkami na rynku nieruchomości w Tajlandii.
Znajdź swojego agenta nieruchomości
Kiedy już będziesz mieć listę potencjalnych obiektów, powinieneś najpierw zwrócić się o pomoc do eksperta.
Twój agent ds. nieruchomości przeanalizuje Twoje informacje, przedstawi sugestie, zorganizuje oglądanie nieruchomości i transport, a także udzieli Ci informacji na temat historii budynków, deweloperów, zarządców i obszarów.
Tłumaczą sprzedawcom, aby pomóc im w negocjowaniu cen i warunków sprzedaży.
Gdy już znajdziesz swój kawałek raju i będziesz gotowy podpisać umowę... NIE podpisuj umowy!
Czas znaleźć drugiego eksperta.
Twój prawnik ds. nieruchomości
Na podstawie tego, co powiedziano powyżej, będziesz miał dobry pogląd na to, co Twój prawnik zrobi dla Ciebie.
Jako eksperci w dziedzinie prawa tajskiego, przeprowadzą teraz due diligence i badania nieruchomości. Przeanalizują Państwa umowę i dodadzą, zmienią lub usuną istotne warunki lub klauzule.
Twój prawnik potwierdzi plany spłat, weźmie udział w przeniesieniu własności i zarejestruje nowy tytuł własności nieruchomości we właściwym tajskim urzędzie rejestru gruntów.
Jeśli chcesz kupić nieruchomość na planie, priorytetem jest dokładne przejrzenie umowy.
Zapłać zaliczkę i podpisz umowę.
Zaliczka jest zazwyczaj wymagana przed podpisaniem umowy. Jest to uznawane za oznakę dobrej woli, a wielu sprzedawców wycofuje nieruchomość z rynku dopiero po otrzymaniu zaliczki.
Zanim dokonasz wpłaty, pamiętaj, że jako zagraniczny inwestor musisz przedstawić dowód, że środki na zakup pochodzą z zagranicy.
Wszystkie środki pieniężne muszą być w obcej walucie i muszą być wyraźnie udokumentowane pochodzeniem środków (wypłata z banku, z którego pochodzą), celem przeznaczenia środków (zakup mieszkania) oraz dowodem przewalutowania na tajskim koncie bankowym odbiorcy (formularz wymiany walut).
Po wpłaceniu zaliczki i potwierdzeniu szczegółów umowy przez prawnika, podpisujesz umowę.
W umowie wymienione są kwoty i terminy wszystkich płatności. Dotyczy to depozytu, pozostałej kwoty, wszelkich obowiązujących opłat i podatków rządowych oraz poszczególnych płatników.
Podsumowanie Twojego planu płatności.
W przypadku zakupu nieruchomości na etapie budowy harmonogram spłat może być inny, ponieważ wymagane są różne płatności na poszczególnych etapach budowy.
Przy obliczaniu opłat i podatków rządowych, nieruchomości przypisuje się trzy różne wartości:
Opłata za przeniesienie własności: 2% wartości rejestrowej nieruchomości.
Opłata skarbowa: 0,5% wartości rejestrowej. Należna tylko w przypadku zwolnienia z podatku od działalności gospodarczej.
Podatek u źródła: 1% wartości rynkowej lub zarejestrowanej wartości sprzedaży nieruchomości (w zależności od tego, która kwota jest wyższa, jeśli sprzedającym jest firma). Jeśli sprzedającym jest osoba fizyczna, podatek u źródła jest naliczany progresywnie na podstawie wartości rynkowej nieruchomości.
Podatek od działalności gospodarczej*: 3,3% wartości rynkowej lub zarejestrowanej wartości sprzedaży nieruchomości (w zależności od tego, która kwota jest wyższa). Dotyczy to zarówno osób fizycznych, jak i firm.
* Podatek ten płaci się, jeżeli nieruchomość jest własnością właściciela krócej niż 5 lat, co często zdarza się w przypadku nowych projektów budowlanych.
W przypadku kondominiów podane są opłaty za zarządzanie częścią wspólną (CAM) i fundusz konserwacyjny.
osada
Twój prawnik będzie Cię reprezentował podczas transakcji przeniesienia własności. Ostateczne dokumenty zostaną podpisane, środki wypłacone, a klucze przekazane.
Zanim umowa kupna niedokończonego domu zostanie sfinalizowana, tajskie władze i organizacje ochrony środowiska przeprowadzają inspekcję przed wydaniem nowego aktu własności. Nigdy nie należy kupować domu, dopóki akt własności nie zostanie sporządzony lub dom nie będzie w trakcie wykańczania.
Rejestracja własności
Po przeniesieniu własności wszystkie dokumenty muszą zostać zarejestrowane w odpowiednim tajskim urzędzie ds. rejestru gruntów. Rejestracją i uiszczeniem wszystkich związanych z tym opłat zajmie się Twój prawnik.
Kto płaci które opłaty?
Płatności i finansowanie
Kupując mieszkanie w Tajlandii, będziesz potrzebować kapitału własnego, ponieważ tajskie banki nie udzielają kredytów hipotecznych cudzoziemcom. Możliwe jest jednak zaciągnięcie kredytu hipotecznego i sfinansowanie zakupu.
Obecnie dwa banki, Bangkok Bank i United Overseas Bank (UOB), oferują kredyty hipoteczne dla obcokrajowców. Kredyty te są udzielane „offshore” w ich oddziale w Singapurze.
Kredyty hipoteczne udzielane cudzoziemcom są oparte na walutach obcych. Twój kredyt hipoteczny lub kredyt hipoteczny zostanie sfinansowany w jenach japońskich, euro lub dolarach amerykańskich. Oprocentowanie różni się w zależności od waluty.
Więcej informacji na temat gwarancji kredytowych dla cudzoziemców w Tajlandii można znaleźć tutaj.
Pełny przegląd rynku w 2023 roku
Tajlandia to zróżnicowany kraj, a badania rynku w różnych regionach przynoszą szeroką gamę wyników.
Regiony takie jak Phuket, Pattaya i Koh Samui najbardziej ucierpiały z powodu załamania turystyki w latach 2020 i 2021. Doprowadziło to do nadmiaru nowych apartamentów, spadku cen rynkowych i znacznej niepewności co do rentowności wynajmu. Jednak w miarę odradzania się turystyki, inwestorzy poszukujący długoterminowych możliwości inwestycyjnych powinni rozważyć te obszary.
W tym okresie Bangkok utrzymywał się na stabilnym poziomie. Chociaż sprzedaż nieruchomości spadła, odnotowuje wzrost, ponieważ coraz więcej osób rozważa długoterminową przeprowadzkę do tajlandzkiej metropolii. Prognoza na 2023 rok przewiduje stabilizację rynku, cen i czynszów, a także powolny wzrost wartości nieruchomości.
Chociaż Hua Hin przyciąga wielu turystów, jest szczególnie popularne wśród stałych mieszkańców i emerytów. Dla tych, którzy chcą mieszkać nad morzem na dłużej, istnieją tu niedrogie możliwości zakupu nieruchomości.
Północny region Chiang Mai ucierpiał gospodarczo z powodu spadku turystyki, ale udało mu się utrzymać silną społeczność ekspatriantów. Wielu zagranicznych kupców przeprowadza się do Chiang Mai ze względu na tamtejszy styl życia i emeryturę, więc codzienne życie w tym regionie praktycznie się nie zmieniło.
Aby uzyskać bardziej szczegółową analizę poszczególnych obszarów, zobacz:
Ogólnie rzecz biorąc, rynek nieruchomości w stanie surowym oferuje znaczny potencjał. Wiele firm, które odłożyły nowe projekty w latach 2020 i 2021, wznawia obecnie budowę. Może to stanowić atrakcyjną okazję do zakupu dla inwestorów dysponujących odpowiednim zapasem czasu, ponieważ deweloperzy aktywnie poszukują inwestorów zagranicznych i oferują niższe ceny lub wyższe gwarantowane zyski z wynajmu.
Prognozy dla Tajlandii są pozytywne, ponieważ ograniczenia w podróżowaniu są łagodzone, a projekty pilotażowe z Phuket są stopniowo wdrażane w całym kraju. Powrót do ukochanego kraju stanie się łatwiejszy, a po niszczycielskich skutkach pandemii COVID-19 w ciągu ostatnich dwóch lat, warto rozważyć długoterminowe rozwiązania.
Podsumowanie procesu zakupowego
Powyżej znajduje się wiele informacji. Biorąc pod uwagę mnogość opcji, oto prosty przegląd tego, jak postępować.
Prawnicy specjalizujący się w prawie nieruchomości | Prawnicy specjalizujący się w prawie nieruchomości
Jeśli chcesz kupić wymarzoną nieruchomość w Tajlandii, rzetelna porada prawna jest niezbędna. Wykwalifikowany prawnik specjalizujący się w prawie nieruchomości, znający się na prawie tajskim, doradzi Ci i wesprze Cię w całym procesie zakupu, a także zajmie się wszelkimi formalnościami.
Siam Legal to zarejestrowana kancelaria prawna z ponad 17-letnim doświadczeniem w prawie nieruchomości. Zespół posiada biura w głównych aglomeracjach Bangkoku, Chiang Mai, Pattayi i Phuket, doskonale znając specyfikę każdej lokalizacji.
Z kancelarią Siam Legal można się skontaktować pod następującym adresem:
Adres: Budynek Two Pacific Place, 18. piętro, lokal 1806, 142 Sukhumvit Road, Klongtoey, Bangkok 10110, Tajlandia. Telefon: +66 2 254 8900 Telefon komórkowy: +66 84 021 9800 Strona internetowa: www.siam-legal.com Godziny otwarcia: 9:00–18:00
Społeczność
Komentarze 0
Rozpocznij rozmowę.