2024年在泰国购买公寓

外国投资者在泰国购买公寓指南

泰国，微笑之国，是一个拥有丰富文化和历史的国家。每年，数以百万计的游客慕名而来，寻求迷人的白沙滩、清澈见底的海水、迷人的岛屿、茂密的丛林、活力四射的夜生活和美味的街头小吃，体验与西方截然不同的文化。

游客们往往来此一日游，却终生难忘。一旦体验过泰国的生活方式，便会年复一年地重返这里。泰国交通便利，几乎从世界各地都能轻松抵达。而且，根据预算的不同，在这里度过一周的假期比在许多热门西方旅游目的地度过一周的假期还要便宜。

有些人将泰国视为理想的永久定居之地。长途工作者、家庭、年轻旅行者和退休人士纷纷返回家乡，移居泰国，享受这片人间天堂般的生活。对于任何计划移居泰国或想要打造永久度假屋的人来说，在泰国购买公寓都是一个极具吸引力的选择。本文将为您详细介绍如何做到这一点。

人们常说在泰国买房是一件难事。虽然对外国人来说可能更复杂，但很多流传的信息都是基于误导。然而，只要做好充分的调查研究，并得到优秀律师和房地产经纪人的协助，购房过程就会变得简单明了。

在泰国购买公寓是外国人购置房产最便捷、最安全的方式。因此，本指南将重点介绍公寓购买流程。我们将首先概述不同类型的房产和产权（产权证），然后讨论购买过程中需要注意的事项以及购买流程。我们强调法律咨询的重要性及其在整个购买过程中的必要性。

读完本文，无论您是经验丰富的投资者，还是首次在泰国购买公寓，您都将了解泰国房地产市场的运作方式以及可以为您提供帮助的机构。您将充满信心地进入泰国房地产市场。

谁可以根据外国法律在泰国购买公寓？

外国人以及依法被视为外国的法人实体，如果符合下列条件，可以拥有公寓：

基本原则是：任何持有有效移民签证进入泰国且在该国没有犯罪记录的人都可以在泰国购买房地产。

最后一点对潜在投资者尤为重要。由于您是外国投资者，在泰国投资房产的所有资金必须来自境外。资金来源以及在泰国的用途必须有完整的文件记录。我们将在购房过程中对此进行更详细的解释。

在泰国合法拥有的房产

在泰国，外国人有三种方式购买房产——永久产权、租赁产权或泰国有限公司。

产权——外国人可以在泰国以自己的名义取得房产权。泰国土地登记处会颁发产权证，类似于分割声明，房产权在泰国可以作为担保。

公寓是外国人可以完全拥有所有权的唯一一种房地产形式。因此，公寓是一种受欢迎且最便捷的购房选择。

租赁——外国人可能拥有或有权使用某建筑物（房产），但该建筑物所在的土地属于泰国国民或泰国有限责任公司。

您可以租赁该物业长达 30 年，并可以选择将租赁期限延长至长达 90 年。

租赁协议已在泰国土地登记处登记，如果在租赁期内房产被出售，新业主将接管现有的租赁协议。

在租赁协议有效期内，您负责维护该物业及所有建筑物。

泰国有限公司——土地和建筑物可以通过泰国有限公司获得。

外国人可以成为公司股东，但至少两名泰国公民必须持有多数股份（51%）。公司必须在泰国合法经营，否则无法注册。

然后，该公司按照上述方式租赁该物业。

就产权状况咨询您的房地产律师至关重要。作为尽职调查的一部分，您的律师将查阅土地登记记录，以确定产权类型，核实其登记和合法性，并确保该房产不存在任何未偿债务、抵押、留置权或法律纠纷。

由于泰国法律规定外国人不能在泰国拥有“土地”，因此公寓是外国人获得房地产最简单（也是最安全）的方式。

不同的头衔对你有什么影响？

在清迈和曼谷等城市，大多数公寓都是以永久产权出售的。然而，由于普吉岛、芭堤雅和华欣等地区旅游业发达，许多公寓都是以租赁产权出售的。这是因为这些地区的许多买家都在寻找能够带来租金收入的投资房产。

虽然您可以以自己的名义购买公寓，但许多公寓楼盘会限制居住期限，因为它们主要面向游客，并将房产作为度假租赁物业进行管理。因此，尤其是在旅游区，购买前务必就所有权问题咨询法律意见。

你为什么要买？

无论你在世界何处购物，一开始都应该问自己一些重要的问题。这些问题将帮助你设定切合实际的目标和预算，并在整个购物过程中保持方向。在泰国购物时，你应该问自己的第一个问题是：“我为什么要这样做？”

长期生活方式

如果您希望为自己和家人寻求一种长期的生活方式改变，那么在选择居住地时，您将拥有更多选择。您不一定非要选择旅游热点地区。许多居住在普吉岛、芭堤雅和华欣等海滨度假胜地的外籍人士更喜欢城外的住宅区。

如果你想体验大都市生活，可以考虑曼谷；如果你想逃离喧嚣，到山区避暑，可以去清迈。

所有地区都提供安静的住宅区，为希望永久定居的人们提供更宽敞舒适的居住空间。在这里，您往往能体验到更原汁原味的泰国风情，包括当地市场、自然风光和景点。在这些城镇，您还可以享受到一流的教育、医疗和购物设施。

混合投资者

如果您还没准备好彻底改变生活方式，但又想摆脱日常琐碎，并获得潜在的额外收入来源，那么您应该从不同的角度考虑公寓。您应该将潜在的购买目标不仅视为居住之所，更视为一处极具吸引力的出租物业。

在游客众多的地区，人们往往更倾向于寻找小型公寓，而不是他们可能想要长期租赁的大型公寓。

泰国是一个极具发展潜力的旅游目的地。疫情之后，旅行方式发生了改变。虽然旅行限制正在逐步放宽，但周末短途旅行已成为过去。许多度假者计划更长的假期，既能享受异国海滩的迷人风光，又能体验家的舒适。

作为混合型投资者，您可以利用租金收入来资助您的假期，同时为将来过渡到“泰国生活”时能够过上舒适的生活做好准备。

全职投资者

随着全球经济复苏，全职投资者可能会发现自己处境艰难。您是想买一套公寓，然后在它升值时卖掉呢？还是希望从旅游业繁荣中获利？

泰国正试图通过外国投资重振房地产和开发市场，投资者的购买力显著提高，但他们也需要重新思考他们的投资策略。

在新冠疫情爆发前，许多旅游区的开发商开始在其住宅项目中增建单间公寓和一居室公寓，寄希望于短期游客带来的高额收益。投资者普遍采用的策略是购买大量小型公寓，然后高价出租。然而，2020年初旅游业的崩溃证明，这种策略目光短浅。

作为投资者，由于新建公寓供应过剩，小型公寓市场蕴藏着许多物美价廉的房源。部分房产的售价甚至比市场价低25%。随着旅游业的蓬勃发展，这些房产有望成为稳健的投资。然而，需要注意的是，许多计划长期居住的游客可能需要更大的空间。

你还应该问的其他重要问题

如果您是一位经验丰富的房地产投资者，您就会知道，从“我想买一套房产”的想法到交易完成和交房，中间有很多步骤。

如果您正准备购买第一套房产，尤其是在像泰国这样的外国，您需要尽可能多的帮助。别担心，有很多专家可以简化您的购房流程。

在投资房产之前，提出一些问题很重要。

我想购买哪种类型的房产？

您的购房动机将影响您考虑的房产类型。我们这里主要讨论公寓，但还有其他类型的房产——例如别墅、联排别墅、独立式住宅和地块——可能更符合您的需求。如果您对其他类型的房产感兴趣，请咨询您的房地产律师。

我是想买一套二手公寓、一套新公寓，还是投资一个新建项目并购买期房？

在制定预算和时间安排时，这是一个需要考虑的重要问题。每种选择都有其优缺点。

二手公寓提供多种选择和位置。其中许多公寓地处黄金地段，面积更大，户外空间也更宽敞，因为它们是在地价较为低廉的年代建造的。

较老的公寓楼在建造时就考虑到了长期居住的舒适性。它们通常空间更大，并提供两居室或三居室的选择。

二手公寓由一家信誉卓著的正规管理团队负责管理。该团队口碑极佳，您可以向现有业主了解他们的反馈。

但即使是二手公寓，也可能看起来过时。它可能需要翻新，或者添置新的家具和电器。值得检查的项目包括水管、油漆、建筑结构以及网络服务等。

新的并不总是更好，尤其是在像芭堤雅这样繁忙的旅游区。新建的公寓可能居住空间较小，位置也未必优越（具体取决于您的需求）。然而，随着泰国许多地区的基础设施现代化，大量新楼盘正在黄金地段拔地而起，以充分利用蓬勃发展的旅游业。

对于年轻的单身投资者、情侣或短期访客来说，面积较小的公寓可能是理想之选。它既能提供简约的生活方式，又能提供现代化的舒适体验，包括电器、家具和各种便利设施。即使是小空间，如果设计和布置得当，也能显得宽敞明亮。

由于该领域公寓供应过剩，您也可能找到价格较低的房源。

根据法律规定，房地产开发商有责任在房屋竣工后的前五年内修复所有缺陷并进行必要的结构性维修。这为购房者提供了一定的保障。

购买期房——在新建筑项目中购买期房涉及风险和优势。

对于尚未开工的项目，通常会采用较长的付款计划，最后一笔款项仅在项目竣工后支付。这让买家有时间储蓄并相应地调整预算。

房地产开发商为了寻找项目投资者，可能会提供具有竞争力的购买价格或保证租金收益。然而，由于预算有限，他们可能不愿意就价格进行谈判。

随着房地产开发商越来越注重长期开发，购买期房可以让你有机会提前进入市场，购买一套配备一流电器和设施的较老（较大）的公寓。

经常有人问：“如果项目没有完成会怎么样？”

在签署新建项目的购买协议之前，寻求法律咨询至关重要。您的律师将确保所有相关条款得到满足，以防开发商（或您本人）无法履行合同。

另一个重点是家具。新建项目通常会有样板间。但是，并非所有公寓都配备家具和家电。因此，务必确认家具是否包含在合同价格中，或者是否需要额外付费。

我的预算是多少？

只有少数泰国银行向外国人提供房地产贷款。因此，作为外国投资者，您需要自有资金，资金来源可以是您的储蓄或您在本国的房产价值。

面对如此多的选择，很容易怀揣远大的梦想，最终导致过度消费。你应该制定一个切实可行的预算，并严格遵守。预算在决定你在泰国的居住地方面起着至关重要的作用。

“我需要房地产经纪人和房地产律师的帮助吗？”

是的！无论您经验如何，请记住，您是在一个法律、法规和文化与您不同的国家购买房产。

事实上，在深入探讨购买流程和法律问题之前，我们会先详细介绍这些服务提供商。无论这个话题多么复杂，一旦您了解房地产经纪人和律师如何为您提供帮助，您就能充满信心地进入泰国公寓市场。

您的房地产经纪人

在泰国文化中，声誉和面子至关重要。房地产经纪人能为您打开许多扇门，并充当语言和文化上的桥梁。

一位称职的房地产经纪人了解最符合您需求的现有房产和即将开工建设的项目。他们在该地区拥有广泛的人脉网络。

信誉良好的房地产经纪人会尽力维护您和卖家的双方利益。

高效的经纪人可以为您节省时间和金钱。

他们会审查你研究过的物品，提出正确的问题，然后要么删除物品，要么提供未列出的替代方案。

您的房地产经纪人将安排看房预约和交通方式，并可向您提供有关建筑物、开发商、管理人员和地区的历史信息。

他们为卖家提供翻译服务，帮助双方协商价格和销售条款。

各个地区的房地产经纪人都明白，购房者分为旅游市场买家和追求特定生活方式的买家之间的区别。他们的价值堪比黄金。

您的房地产律师（专门从事房地产法的律师）

如果你的房产经纪人价值连城，那么你的房产律师就价值连城。

一位值得信赖的房地产律师可以为您节省时间，避免不必要的麻烦，并帮助您避免潜在的经济损失或法律纠纷。他是这方面的专家。

你的律师是做什么的？

在购买过程中，他们将：

现在你已经问了自己一些重要的问题，并且更好地了解了你的房地产律师和房地产经纪人能如何帮助你。

让我们一起来看看购买您梦寐以求的新公寓所涉及的购买和法律流程。

什么是公寓？

公寓楼是一种兼具私人和共同所有权的建筑物。公寓楼的业主通过法人实体——业主协会——拥有该物业的所有权。（《公寓所有权法》——2522年共同拥有住宅物业法）

简而言之，公寓是指位于大型建筑群内的住宅单元。业主拥有该单元的完全所有权以及公共区域的部分使用权。外国人可以以自己的名义买卖公寓。

根据泰国法律，外国人只能拥有住宅小区49%的公寓产权。您的律师会在尽职调查过程中核实这一点，因为您肯定不希望在交易完成后才发现您选择的公寓不符合外国人持股比例的限制。

住宅小区设有负责日常运营的法人实体（个人或管理团队）。这包括管理费用和税款、与政府部门沟通、安排员工薪资和维护事宜。如果您出租公寓，优秀的物业经理还会负责准备租赁协议并向移民局登记。

公寓业主成为公寓管理的一部分。他们参加业主大会，共同决定物业费、维护费用和房屋规章。每个公寓都设有九名董事组成的董事会，董事由选举产生。许多外国投资者委托公寓管理公司处理这些事务。

公寓业主需要缴纳持续性费用。每个公寓楼都会收取公共区域管理费（CAM），并将其存入维修基金。

这些费用由小区内所有业主缴纳，并由您所属的物业管理单位或法律实体设定。费用计算方法为基本金额乘以您的房产面积（平方英尺）。基本金额可根据实际情况经多数票表决进行调整。

公共区域维护费涵盖公共区域的维修和保养、现场工作人员的工资以及持续的政府费用。

维护基金是一笔资金，作为储备金用于重大维修或现代化改造，例如用于路面翻新、结构损坏修复或处理环境紧急情况。

虽然公寓的规章制度常常被忽视，有时甚至被认为无关紧要，但你绝对应该仔细阅读。虽然阅读起来可能枯燥乏味，但其中的细则却可能对你的购买决定产生重大影响。

住宅小区的规章制度或法规

购买房产前，请务必获取一份业主协会的房屋规章。根据《公寓法》，这些规章至少应包含以下内容：

买家在考虑自身期望和生活方式时，还应考虑其他方面。有些规定非常苛刻，如果事先阅读过房屋守则，买家可能就不会购买这套公寓了。

这些文件通常没有从泰语翻译过来。因此，请咨询您的房地产律师，以便更好地了解您将要承担的责任。

实现拥有房屋的梦想——购买和法律流程

做作业

互联网提供了海量信息。您的研究将揭示各个区域、价格范围、开发商和景点。这将使您对当前的市场供应情况有一个大致的了解。

关键词搜索（地名、自然、市场、交通、教育、夜生活、美食）有助于发现提供您所需内容的地区。

回想一下你一开始提出的问题。你的答案将有助于缩小搜索范围，并使搜索结果更切合实际。

如果您注重细节，那么在开始在泰国寻找房产时，请查看房地产术语表和房地产常见问题解答。

在开始寻找房产之前，您可能还想了解一下泰国房地产市场可能存在的陷阱。

寻找您的房地产经纪人

一旦你列出了潜在目标清单，就应该寻求一位初步专家的帮助。

您的房地产经纪人将审核您的调查结果，提出建议，安排看房和交通，并向您提供有关建筑物、开发商、管理人员和地区的历史信息。

他们为卖家提供翻译服务，帮助双方协商价格和销售条款。

一旦你找到了属于你的天堂，并且准备签署合同……千万不要签署合同！

是时候寻找你的第二位专家了。

您的房地产律师

从以上所述，您应该对律师能为您做的事情有了大致的了解。

作为泰国法律专家，他们将进行尽职调查和房产调查。他们会审核您的合同，并添加、修改或删除相关条款。

您的律师将确认付款计划，参与所有权转移，并在相关的泰国土地登记处登记您的新房产所有权。

如果您想购买期房，合同审查是重中之重。

支付定金并签署合同。

通常情况下，定金需要在签订合同前支付。这被视为一种诚意的表示，许多卖家只有在收到定金后才会将房产从市场上撤下。

在您支付任何款项之前，请注意，作为外国投资者，您必须提供证明，证明您的购买资金来源于国外。

所有资金必须以外币形式提供，并需提供资金来源（从原银行提取）、资金用途（购买公寓）以及收款人泰国银行账户货币兑换证明（外汇兑换单）的明确证明。

支付定金并经律师确认合同细节后，即可签署合同。

您的合同列明了所有款项的金额和付款期限。这包括定金、剩余款项、任何适用的政府费用和税款，以及相应的付款方。

您的付款计划概要。

购买期房时，付款计划可能会有所不同，需要在特定的施工阶段支付多笔款项。

在计算政府费用和税款时，房产会被赋予三个不同的价值：

过户费：房产登记价值的2%。

印花税：登记价值的0.5%。仅在免征营业税的情况下才需缴纳。

预扣税：按房产市场价值或登记销售价值（若卖方为公司，则取较高者）的1%征收。若卖方为个人，则预扣税按房产市场价值累进计算。

营业税*：房产市场价值或登记销售价值（以较高者为准）的3.3%。此规定适用于个人和公司。

* 如果房产所有者拥有该房产的时间不足 5 年，则需要缴纳此税，这种情况在新建筑项目中很常见。

对于公寓，公共区域管理费（CAM）和维修基金费用均已列出。

沉降

您的律师将在房产过户过程中代表您。最终文件将签署完毕，款项将支付，钥匙将交付给您。

在未完工房屋的购买协议最终敲定之前，泰国当局和环保组织会进行检查，然后才会颁发新的产权证。在产权证办妥或房屋正在施工之前，切勿购买房屋。

所有权登记

所有权转移后，所有文件必须在泰国相关土地登记处进行登记。您的律师将负责办理登记手续并支付所有相关费用。

谁支付哪些费用？

支付和融资

在泰国购买公寓时，您需要自有资金，因为泰国银行不向外国人发放房地产贷款。不过，您可以抵押房产来筹集购房资金。

目前，曼谷银行和华侨银行（UOB）这两家银行向外国人提供抵押贷款。这些抵押贷款是在新加坡分行“境外”办理的。

他们向外国人发放的房地产贷款以其他货币计价。您的房地产贷款或抵押贷款将以日元、欧元或美元发放。利率因货币而异。

您可以阅读更多关于泰国外国人抵押贷款担保的信息。

2023年市场概览

泰国是一个多元化的国家，在不同地区进行市场调研会得出各种各样的结果。

普吉岛、芭堤雅和苏梅岛等地区在2020年和2021年受旅游业崩溃的打击最为严重。这导致新建公寓数量过剩、市场价格暴跌，以及租金收益率的不确定性。然而，随着旅游业的复苏，寻求长期投资机会的投资者应考虑这些地区。

在此期间，曼谷市场保持稳定。尽管房地产销售额有所下降，但随着越来越多的人考虑长期移居这座泰国大都市，市场正在复苏。预计2023年市场、价格和租金将保持稳定，同时房地产价值将缓慢增长。

尽管华欣吸引了众多游客，但它尤其受到长期居民和退休人士的青睐。对于那些想要长期居住在海边的人来说，这里有很多价格合理的购房机会。

清迈北部地区受旅游业衰退的影响，经济遭受重创，但却维持了一个庞大的外籍人士社区。许多外国买家因为清迈的生活方式和退休环境而选择移居此地，因此当地居民的日常生活几乎没有改变。

如需了解具体领域的更详细分析，请参阅：

总体而言，未完工房产市场蕴藏着巨大的潜力。许多在2020年和2021年推迟新项目的公司现在正在复工。对于有充足时间的投资者来说，这或许会带来极具吸引力的购买机会，因为开发商正在积极寻求外国投资者，并提供更低的价格或更高的租金收益保障。

泰国的前景乐观，旅行限制正在逐步放宽，普吉岛的试点项目也正逐步推广至全国。返回心爱的祖国将变得更加容易。鉴于过去两年新冠疫情的毁灭性影响，考虑长远规划是明智之举。

购买流程概述

以上信息量很大。鉴于选项众多，以下是操作步骤的简要概述。

房地产律师 | 专攻房地产法的律师

如果您想在泰国购买梦想房产，专业的法律建议至关重要。一位熟悉泰国法律的合格房地产律师将在整个购房过程中为您提供咨询和支持，并处理所有手续。

Siam Legal是一家注册律师事务所，在房地产法律领域拥有超过17年的经验。团队在曼谷、清迈、芭堤雅和普吉岛等主要都市区设有办事处，对每个地区的具体情况都非常熟悉。

您可以联系暹罗法律办公室，地址如下：

地址：泰国曼谷孔堤区素坤逸路142号，太平洋广场二期18楼1806室，邮编10110。电话：+66 2 254 8900 手机：+66 84 021 9800 网址：www.siam-legal.com 营业时间：上午9:00至下午6:00