2024年在泰國購買公寓

外國投資者在泰國購買公寓指南

泰國，微笑之國，是一個擁有豐富文化和歷史的國家。每年，數以百萬計的遊客慕名而來，尋求迷人的白沙灘、清澈見底的海水、迷人的島嶼、茂密的叢林、活力四射的夜生活和美味的街頭小吃，體驗與西方截然不同的文化。

遊客往往來此一日遊，卻終生難忘。一旦體驗過泰國的生活方式，便會年復一年地重返這裡。泰國交通便利，幾乎從世界各地都能輕鬆抵達。而且，根據預算的不同，在這裡度過一周的假期比在許多熱門西方旅遊目的地度過一周的假期還要便宜。

有些人將泰國視為理想的永久定居之地。長途工作者、家庭、年輕旅客和退休人士紛紛返回家鄉，移居泰國，享受這片人間天堂般的生活。對於任何計劃移居泰國或想要打造永久度假屋的人來說，在泰國購買公寓都是一個極具吸引力的選擇。本文將為您詳細介紹如何做到這一點。

人們常說在泰國買房子是一件難事。雖然對外國人來說可能更複雜，但許多流傳的訊息都是基於誤導。然而，只要做好充分的調查研究，並且得到優秀律師和房地產經紀人的協助，購屋過程就會變得簡單明了。

在泰國購買公寓是外國人購置房產最方便、最安全的方式。因此，本指南將重點放在公寓購買流程。我們將首先概述不同類型的房產和產權（產權證），然後討論購買過程中需要注意的事項以及購買流程。我們強調法律諮詢的重要性及其在整個購買過程中的必要性。

閱讀本文，無論您是經驗豐富的投資者，還是首次在泰國購買公寓，您都將了解泰國房地產市場的運作方式以及可以為您提供幫助的機構。您將充滿信心地進入泰國房地產市場。

誰可以根據外國法律在泰國購買公寓？

外國人以及依法被視為外國的法人實體，如果符合下列條件，可以擁有公寓：

基本原則是：任何持有有效移民簽證進入泰國且在該國沒有犯罪記錄的人都可以在泰國購買房地產。

最後一點對潛在投資者尤其重要。由於您是外國投資者，在泰國投資房產的所有資金必須來自境外。資金來源以及在泰國的用途必須有完整的文件記錄。我們將在購屋過程中對此進行更詳細的解釋。

在泰國合法擁有的房產

在泰國，外國人有三種方式購買房產－永久產權、租賃產權或泰國有限公司。

產權－外國人可以在泰國以自己的名義取得房產權。泰國土地登記處會頒發產權證，類似分割聲明，房產權在泰國可以作為擔保。

公寓是外國人可以完全擁有所有權的唯一一種房地產形式。因此，公寓是一種受歡迎且最方便的購屋選擇。

租約－外國人可能擁有或有權使用某棟建築物（房產），但該建築物所在的土地屬於泰國國民或泰國有限責任公司。

您可以租賃該物業長達 30 年，並可選擇將租賃期限延長至長達 90 年。

租賃協議已在泰國土地登記處登記，如果在租賃期內房產被出售，新業主將接管現有的租賃協議。

在租賃協議有效期內，您負責維護該物業及所有建築物。

泰國有限公司－土地和建築物可以透過泰國有限公司獲得。

外國人可以成為公司股東，但至少兩名泰國公民必須持有多數股份（51%）。公司必須在泰國合法經營，否則無法註冊。

然後，該公司按照上述方式租賃該物業。

就產權狀況諮詢您的房地產律師至關重要。作為盡職調查的一部分，您的律師將查閱土地登記記錄，以確定產權類型，核實其登記和合法性，並確保該房產不存在任何未償債務、抵押、留置權或法律糾紛。

由於泰國法律規定外國人不能在泰國擁有“土地”，因此公寓是外國人獲得房地產最簡單（也是最安全）的方式。

不同的頭銜對你有什麼影響？

在清邁和曼谷等城市，大多數公寓都是以永久產權出售的。然而，由於普吉島、芭達雅和華欣等地區旅遊業發達，許多公寓都是以租賃產權出售的。這是因為這些地區的許多買家都在尋找能夠帶來租金收入的投資房產。

雖然您可以以自己的名義購買公寓，但許多公寓樓盤會限制居住期限，因為它們主要面向遊客，並將房產作為度假租賃物業進行管理。因此，尤其是在旅遊區，購買前務必就所有權問題諮詢法律意見。

為什麼要買？

無論你在世界何處購物，一開始都應該問自己一些重要的問題。這些問題將幫助你設定切合實際的目標和預算，並在整個購物過程中保持方向。在泰國購物時，你應該問自己的第一個問題是：“我為什麼要這樣做？”

長期生活方式

如果您希望為自己和家人尋求長期的生活方式改變，那麼在選擇居住地時，您將擁有更多選擇。您不一定要選擇旅遊熱點地區。許多居住在普吉島、芭達雅和華欣等海濱度假勝地的外籍人士更喜歡城外的住宅區。

如果你想體驗大都會生活，可以考慮曼谷；如果你想逃離喧囂，到山區避暑，可以去清邁。

所有地區都提供安靜的住宅區，為希望永久定居的人提供更寬敞舒適的居住空間。在這裡，您往往能體驗到更原汁原味的泰國風情，包括當地市場、自然風光和景點。在這些城鎮，您還可以享受一流的教育、醫療和購物設施。

混合投資者

如果您還沒準備好徹底改變生活方式，但又想擺脫日常瑣碎，並獲得潛在的額外收入來源，那麼您應該從不同的角度考慮公寓。您應該將潛在的購買目標不僅視為居住之所，更視為一處極具吸引力的出租物業。

在遊客眾多的地區，人們往往更傾向於尋找小型公寓，而不是他們可能想要長期租賃的大型公寓。

泰國是一個極具發展潛力的旅遊目的地。疫情之後，旅行方式改變了。雖然旅行限制正在逐步放寬，但週末短途旅行已成為過去。許多度假者會規劃更長的假期，既能享受異國海灘的迷人風光，又能體驗家的舒適。

作為混合型投資者，您可以利用租金收入來資助您的假期，同時為將來過渡到「泰國生活」時能夠過上舒適的生活做好準備。

全職投資者

隨著全球經濟復甦，全職投資者可能會發現自己處境艱難。您是想買一間公寓，然後在它升值時賣掉呢？還是希望從旅遊業繁榮中獲利？

泰國正試圖透過外國投資重振房地產和開發市場，投資者的購買力顯著提高，但他們也需要重新思考他們的投資策略。

在新冠疫情爆發前，許多旅遊區的開發商開始在其住宅項目中增建單間公寓和一房公寓，寄望短期遊客帶來的高額收益。投資者普遍採用的策略是購買大量小型公寓，然後以高價出租。然而，2020年初旅遊業的崩盤證明，這種策略目光短淺。

作為投資者，由於新建公寓供應過剩，小型公寓市場蘊藏許多物美價廉的房源。部分房產的售價甚至比市價低25%。隨著旅遊業的蓬勃發展，這些房產有望成為穩健的投資。然而，需要注意的是，許多計劃長期居住的遊客可能需要更大的空間。

你還應該問的其他重要問題

如果您是一位經驗豐富的房地產投資者，您就會知道，從「我想買一套房產」的想法到交易完成和交房，中間有很多步驟。

如果您正準備購買第一套房產，尤其是在像泰國這樣的外國，您需要盡可能多的幫助。別擔心，有許多專家可以簡化您的購屋流程。

在投資房產之前，提出一些問題很重要。

我想購買哪種類型的房產？

您的購屋動機將影響您考慮的房產類型。我們在這裡主要討論公寓，但​​還有其他類型的房產——例如別墅、聯排別墅、獨立式住宅和地塊——可能更符合您的需求。如果您對其他類型的房產感興趣，請諮詢您的房地產律師。

我是想買一間二手公寓、一間新公寓，還是投資一個新建專案併購買期房？

在製定預算和時間表時，這是一個需要考慮的重要問題。每種選擇都有其優缺點。

二手公寓提供多種選擇和地點。其中許多公寓位於黃金地段，面積更大，戶外空間也更寬敞，因為它們是在地價較為低廉的年代建造的。

較老的公寓大樓在建造時就考慮到了長期居住的舒適性。它們通常空間更大，並提供兩居室或三居室的選擇。

二手公寓由一家信譽卓著的正規管理團隊負責管理。團隊口碑極佳，您可以向現有業主了解他們的回饋。

但即使是二手公寓，也可能看起來過時。它可能需要翻新，或添加新的家具和電器。值得檢查的項目包括水管、油漆、建築結構以及網路服務等。

新的並不總是更好，尤其是在像芭堤雅這樣繁忙的旅遊區。新建的公寓可能居住空間較小，地點也未必優越（取決於您的需求）。然而，隨著泰國許多地區的基礎設施現代化，大量新樓盤正在黃金地段拔地而起，以充分利用蓬勃發展的旅遊業。

對於年輕的單身投資者、情侶或短期訪客來說，面積較小的公寓可能是理想之選。它既能提供簡約的生活方式，又能提供現代化的舒適體驗，包括電器、家具和各種便利設施。即使是小空間，如果設計和佈置得當，也能顯得寬敞明亮。

由於該領域公寓供應過剩，您也可能找到價格較低的房源。

根據法律規定，房地產開發商有責任在房屋竣工後的前五年內修復所有缺陷並進行必要的結構性維修。這為購屋者提供了一定的保障。

購買期房－在新建築專案中購買期房涉及風險和優勢。

對於尚未開工的項目，通常會採用較長的付款計劃，最後一筆款項僅在項目竣工後支付。這讓買家有時間儲蓄並相應地調整預算。

房地產開發商為了尋找專案投資者，可能會提供具有競爭力的購買價格或保證租金收益。然而，由於預算有限，他們可能不願意就價格進行談判。

隨著房地產開發商越來越注重長期開發，購買期房可以讓你有機會提前進入市場，購買一套配備一流電器和設施的較老（較大）的公寓。

經常有人問：“如果專案沒有完成會怎麼樣？”

在簽署新建項目的購買協議之前，尋求法律諮詢至關重要。您的律師將確保所有相關條款得到滿足，以防開發商（或您本人）無法履行合約。

另一個重點是家具。新建案通常會有樣品屋。但是，並非所有公寓都配備家具和家電。因此，請務必確認家具是否包含在合約價格中，或是否需要額外付費。

我的預算是多少？

只有少數泰國銀行向外國人提供房地產貸款。因此，作為外國投資者，您需要自有資金，資金來源可以是您的儲蓄或您在本國的房產價值。

面對如此多的選擇，很容易懷抱遠大的夢想，最終導致過度消費。你應該制定一個切實可行的預算，並且嚴格遵守。預算在決定你在泰國的居住地方面起著至關重要的作用。

“我需要房地產經紀人和房地產律師的幫助嗎？”

是的！無論您經驗如何，請記住，您是在一個法律、法規和文化與您不同的國家購買房產。

事實上，在深入探討購買流程和法律問題之前，我們會先詳細介紹這些服務提供者。無論這個主題多麼複雜，一旦您了解房地產經紀人和律師如何為您提供幫助，您就能充滿信心地進入泰國公寓市場。

您的房地產經紀人

在泰國文化中，聲譽和麵子至關重要。房地產經紀人能為您打開許多扇門，並充當語言和文化上的橋樑。

一位稱職的房地產經紀人了解最符合您需求的現有房產和即將動工的項目。他們在該地區擁有廣泛的人脈網絡。

信譽良好的房地產經紀人會盡力維護您和賣家的雙方利益。

高效率的經紀人可以為您節省時間和金錢。

他們會審查你研究過的物品，提出正確的問題，然後要么刪除物品，要么提供未列出的替代方案。

您的房地產經紀人將安排看房預約和交通方式，並可向您提供有關建築物、開發商、管理人員和地區的歷史資訊。

他們為賣家提供翻譯服務，幫助雙方協商價格和銷售條款。

各地區的房地產經紀人都明白，購屋者分為旅遊市場買家和追求特定生活方式的買家之間的差異。他們的價值堪比黃金。

您的房地產律師（專門從事房地產法的律師）

如果你的房產經紀人價值連城，那麼你的房產律師就價值連城。

一位值得信賴的房地產律師可以為您節省時間，避免不必要的麻煩，並幫助您避免潛在的財務損失或法律糾紛。他是這方面的專家。

你的律師是做什麼的？

在購買過程中，他們將：

現在你已經問了自己一些重要的問題，並且更了解了你的房地產律師和房地產經紀人能如何幫助你。

讓我們一起來看看購買您夢寐以求的新公寓所涉及的購買和法律流程。

什麼是公寓？

公寓大樓是一種兼具私人和共同所有權的建築物。公寓大樓的業主透過法人實體——業主協會——擁有該物業的所有權。 （《公寓所有權法》－2522年共同擁有住宅物業法）

簡而言之，公寓是指位於大型建築群內的住宅單元。業主擁有該單位的完全所有權以及公共區域的部分使用權。外國人可以以自己的名義買賣公寓。

根據泰國法律，外國人只能擁有住宅小區49%的公寓產權。您的律師會在盡職調查過程中核實這一點，因為您肯定不希望在交易完成後才發現您選擇的公寓不符合外國人持股比例的限制。

住宅小區設有負責日常營運的法人實體（個人或管理團隊）。這包括管理費用和稅金、與政府部門溝通、安排員工薪資和維護事宜。如果您出租公寓，優秀的物業經理也會負責準備租賃協議並向移民局登記。

公寓業主成為公寓管理的一部分。他們參加業主大會，共同決定物業費、維護費用和房屋法規。每個公寓都設有九名董事組成的董事會，董事由選舉產生。許多外國投資者委託公寓管理公司處理這些事務。

公寓業主需要繳納持續性費用。每個公寓大樓都會收取公共區域管理費（CAM），並將其存入維修基金。

這些費用由小區內所有業主繳納，並由您所屬的物業管理單位或法律實體設定。費用計算方法為基本金額乘以您的房產面積（平方英尺）。基本金額可依實際情況經多數票表決調整。

公共區域維護費涵蓋公共區域的維修和保養、現場工作人員的工資以及持續的政府費用。

維護基金是一筆資金，作為儲備金用於重大維修或現代化改造，例如用於路面翻新、結構損壞修復或處理環境緊急情況。

雖然公寓的規章制度常常被忽視，有時甚至被認為無關緊要，但你絕對應該仔細閱讀。雖然閱讀起來可能枯燥乏味，但其中的細則可能對你的購買決定產生重大影響。

住宅小區的規章制度或法規

購買房產前，請務必取得一份業主協會的房屋規章。根據《公寓法》，這些規章至少應包含以下內容：

買家在考慮自身期望和生活方式時，也應考慮其他方面。有些規定非常苛刻，如果事先閱讀過房屋守則，買家可能就不會購買這間公寓了。

這些文件通常不是從泰文翻譯過來。因此，請諮詢您的房地產律師，以便更好地了解您將要承擔的責任。

實現擁有房屋的夢想—購買和法律流程

做作業

互聯網提供了海量資訊。您的研究將揭示各個區域、價格範圍、開發商和景點。這將使您對當前的市場供應情況有一個大致的了解。

關鍵字搜尋（地名、自然、市場、交通、教育、夜生活、美食）有助於發現提供您所需內容的地區。

回想一下你一開始提出的問題。你的答案將有助於縮小搜尋範圍，並使搜尋結果更切合實際。

如果您注重細節，那麼在開始在泰國尋找房產時，請查看房地產術語表和房地產常見問題。

在開始尋找房產之前，您可能還想了解泰國房地產市場可能存在的陷阱。

尋找您的房地產經紀人

一旦你列出了潛在目標清單，就應該尋求初步專家的協助。

您的房地產經紀人將審查您的調查結果，提出建議，安排看房和交通，並向您提供有關建築物、開發商、管理人員和地區的歷史資訊。

他們為賣家提供翻譯服務，幫助雙方協商價格和銷售條款。

一旦你找到了屬於你的天堂，並且準備簽署合約…千萬不要簽署合約！

是時候尋找你的第二位專家了。

您的房地產律師

從以上所述，您應該對律師能為您做的事情有了大致的了解。

作為泰國法律專家，他們將進行盡職調查和房產調查。他們會審核您的合同，並新增、修改或刪除相關條款。

您的律師將確認付款計劃，參與所有權轉移，並在相關的泰國土地登記處登記您的新房產所有權。

如果您想購買期房，合約審查是重中之重。

支付定金並簽署合約。

通常情況下，定金需要在簽訂合約前支付。這被視為一種誠意的表示，許多賣家只有在收到訂金後才會將房產從市場上撤下。

在您支付任何款項之前，請注意，作為外國投資者，您必須提供證明，證明您的購買資金來自國外。

所有資金必須以外幣形式提供，並需提供資金來源（從原銀行提取）、資金用途（購買公寓）以及收款人泰國銀行帳戶貨幣兌換證明（外匯兌換單）的明確證明。

支付定金並經律師確認合約細節後，即可簽署合約。

您的合約列明了所有款項的金額和付款期限。這包括定金、剩餘款項、任何適用的政府費用和稅款，以及相應的付款方。

您的付款計劃概要。

購買期房時，付款計劃可能會有所不同，需要在特定的施工階段支付多筆款項。

在計算政府費用和稅金時，房產會被賦予三個不同的價值：

過戶費：房產登記價值的2%。

印花稅：登記價值的0.5%。僅在免徵營業稅的情況下才需繳納。

預扣稅：以房產市場價值或登記銷售價值（若賣方為公司，則取較高者）的1%徵收。若賣方為個人，則預扣稅以房產市場價值累進計算。

營業稅*：房產市場價值或登記銷售價值（以較高者為準）的3.3%。此規定適用於個人和公司。

* 如果房產所有者擁有該房產的時間不到 5 年，則需要繳納此稅，這種情況在新建築項目中很常見。

對於公寓，公共區域管理費（CAM）和維修基金費用均已列出。

沉澱

您的律師將在房產過戶過程中代表您。最終文件將簽署完畢，款項將支付，鑰匙將交付給您。

在未完工房屋的購買協議最終敲定之前，泰國當局和環保組織會進行檢查，然後才會頒發新的產權證。在產權證辦妥或房屋正在施工之前，切勿購買房屋。

所有權登記

所有權轉移後，所有文件必須在泰國相關土地登記處登記。您的律師將負責辦理登記手續並支付所有相關費用。

誰支付哪些費用？

支付和融資

在泰國購買公寓時，您需要自有資金，因為泰國銀行不會向外國人發放房地產貸款。不過，您可以抵押房產來籌集購房資金。

目前，曼谷銀行和華僑銀行（UOB）這兩家銀行向外國人提供抵押貸款。這些抵押貸款是在新加坡分行“境外”辦理的。

他們向外國人發放的房地產貸款以其他貨幣計價。您的房地產貸款或抵押貸款將以日圓、歐元或美元發放。利率因貨幣而異。

您可以閱讀更多關於泰國外國人抵押貸款擔保的資訊。

2023年市場概覽

泰國是一個多元化的國家，在不同地區進行市場調查會得出各種各樣的結果。

普吉島、芭達雅和蘇梅島等地區在2020年和2021年受旅遊業崩潰的打擊最為嚴重。這導致新建公寓數量過剩、市場價格暴跌，以及租金收益率的不確定性。然而，隨著旅遊業的復甦，尋求長期投資機會的投資者應考慮這些地區。

在此期間，曼谷市場保持穩定。儘管房地產銷售額有所下降，但隨著越來越多的人考慮長期移居這座泰國大都市，市場正在復甦。預計2023年市場、價格和租金將保持穩定，同時房地產價值將緩慢成長。

儘管華欣吸引了許多遊客，但它尤其受到長期居民和退休人士的青睞。對於那些想要長期居住在海邊的人來說，這裡有很多價格合理的購屋機會。

清邁北部地區受旅遊業衰退的影響，經濟遭受重創，但卻維持了一個龐大的外籍人士社區。許多外國買家因為清邁的生活方式和退休環境而選擇移居此地，因此當地居民的日常生活幾乎沒有改變。

如需了解具體領域的更詳細分析，請參閱：

整體而言，未完工房產市場蘊藏著巨大的潛力。許多在2020年和2021年推遲新專案的公司現在正在復工。對於有充足時間的投資者來說，這或許會帶來極具吸引力的購買機會，因為開發商正在積極尋求外國投資者，並提供更低的價格或更高的租金收益保障。

泰國的前景樂觀，旅行限制正在逐步放寬，普吉島的試點計畫也正逐步推廣至全國。返回心愛的祖國將變得更加容易。鑑於過去兩年新冠疫情的毀滅性影響，考慮長遠規劃是明智之舉。

購買流程概述

以上資訊量很大。鑑於選項眾多，以下是操作步驟的簡要概述。

房地產律師 | 專攻房地產法的律師

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Siam Legal是一家註冊律師事務所，在房地產法律領域擁有超過17年的經驗。團隊在曼谷、清邁、芭達雅和普吉島等主要都會區設有辦事處，對每個地區的具體情況都非常熟悉。

您可以聯絡暹羅法律辦公室，地址如下：

地址：泰國曼谷孔堤區素坤逸路142號，太平洋廣場二期18樓1806室，郵編10110。電話：+66 2 254 8900 手機：+66 84 021 9800 網址：www.siam-legal.com 營業時間：上午9:00至下午6:00