Una guida per gli investitori stranieri che desiderano acquistare un appartamento in Thailandia.

La Thailandia, la Terra dei Sorrisi, è un paese ricco di cultura e storia. Alla ricerca di spiagge di sabbia bianca abbagliante, acque cristalline, isole, giungle, una vivace vita notturna e delizioso cibo di strada, milioni di persone visitano la Thailandia ogni anno per vivere un'esperienza culturale profondamente diversa da qualsiasi altra in Occidente.

I visitatori arrivano per un giorno e restano per tutta la vita. Una volta sperimentato lo stile di vita thailandese, tornano anno dopo anno. La Thailandia è facilmente raggiungibile da quasi tutto il mondo e, a seconda del budget, una settimana di vacanza qui costa meno di una settimana di vacanza in molte famose destinazioni occidentali.

Per molti la Thailandia è il luogo ideale in cui stabilirsi definitivamente. Lavoratori che trascorrono molto tempo fuori città, famiglie, giovani viaggiatori e pensionati stanno tornando nei loro paesi d'origine e si trasferiscono qui per godersi questo paradiso a lungo termine. Per chiunque stia pianificando un trasferimento o desideri creare una casa vacanze permanente, acquistare un appartamento in Thailandia è un'opzione interessante. Questo articolo vi mostrerà come fare.

Si dice spesso che acquistare una proprietà in Thailandia sia un'impresa difficile. Sebbene possa risultare più complicato per gli stranieri, gran parte delle informazioni che circolano si basano su dati errati. Tuttavia, con un'accurata ricerca e il supporto di un buon avvocato e di un agente immobiliare qualificato, il processo di acquisto risulterà più agevole.

Acquistare un condominio in Thailandia è il modo più semplice e sicuro per gli stranieri di acquisire un immobile. Pertanto, questa guida si concentra su questo aspetto. Forniremo una panoramica delle diverse tipologie di immobili e dei diritti di proprietà (titoli) prima di illustrare cosa tenere presente e come funziona il processo di acquisto. Sottolineeremo l'importanza della consulenza legale e la sua necessità durante l'intero processo di acquisto.

Al termine di questo articolo, che siate investitori esperti o che stiate acquistando il vostro primo appartamento in Thailandia, avrete compreso il funzionamento del mercato e chi può aiutarvi. Entrerete nel mercato immobiliare thailandese con sicurezza.

Chi può acquistare un condominio in Thailandia secondo la legge straniera?

Gli stranieri e le persone giuridiche considerate straniere ai sensi della legge possono possedere un appartamento in condominio se soddisfano le seguenti condizioni:

  • Ai cittadini stranieri è consentito soggiornare nel Regno in conformità con le leggi sull'immigrazione;
  • Agli stranieri è consentito l'ingresso nel Regno in conformità con la legge sulla promozione degli investimenti;
  • Entità giuridiche registrate secondo la legge thailandese;
  • Entità giuridiche che hanno ricevuto un certificato di finanziamento ai sensi della legge sulla promozione degli investimenti; e
  • Ai sensi della legge, sono considerati stranieri, siano essi persone fisiche o giuridiche, coloro che hanno introdotto valuta estera nel Regno, prelevato denaro da un conto in baht thailandesi di una persona residente al di fuori del Regno, oppure prelevato denaro da un conto in valuta estera.

    • Il principio fondamentale è il seguente: chiunque entri in Thailandia con un visto di immigrazione valido e non abbia precedenti penali nel paese può acquistare immobili sul territorio.

    L'ultimo punto è particolarmente rilevante per i potenziali investitori. Poiché siete stranieri e investite in Thailandia, tutto il capitale per l'acquisto dell'immobile deve provenire dall'estero. È necessario documentare in modo esaustivo la provenienza dei fondi e il loro utilizzo in Thailandia. Approfondiremo questo aspetto durante la procedura di acquisto.

    Proprietà legalmente detenuta in Thailandia

    In Thailandia, gli stranieri hanno tre opzioni per l'acquisto di una proprietà: proprietà a titolo definitivo (Freehold), proprietà in locazione (Leasehold) o società a responsabilità limitata thailandese (Thai Limited Company).

    Diritti di proprietà – Gli stranieri possono acquisire diritti di proprietà in Thailandia a proprio nome. Il Catasto thailandese rilascia un atto di proprietà, simile a una dichiarazione di divisione, e i diritti di proprietà possono fungere da garanzia in Thailandia.

    Gli appartamenti in condominio sono l'unica tipologia di immobile che gli stranieri possono acquistare in piena proprietà. Pertanto, rappresentano un'opzione di acquisto popolare e semplice.

    Contratto di locazione – Uno straniero può possedere o avere il diritto di utilizzare una struttura fisica (un immobile), ma il terreno su cui sorge appartiene a un cittadino thailandese o a una società a responsabilità limitata thailandese.

    È possibile affittare l'immobile per un periodo massimo di 30 anni, con la possibilità di estendere il contratto fino a 90 anni.

    Il contratto di locazione viene registrato presso il Catasto thailandese e, qualora l'immobile venga venduto durante la sua durata, il nuovo proprietario subentra nel contratto di locazione esistente.

    Per tutta la durata del contratto di locazione, la manutenzione dell'immobile e di tutti gli edifici è a vostro carico.

    Società a responsabilità limitata thailandese – Terreni e fabbricati possono essere acquisiti tramite una società a responsabilità limitata thailandese.

    Uno straniero può essere azionista della società, tuttavia, almeno due cittadini thailandesi devono detenere la maggioranza (51%) delle azioni. La società deve svolgere un'attività commerciale legittima in Thailandia; in caso contrario, non può essere registrata.

    L'azienda quindi affitta l'immobile come descritto sopra.

    È importante consultare il proprio avvocato specializzato in diritto immobiliare in merito alla situazione di proprietà. Nell'ambito della procedura di due diligence, l'avvocato effettuerà una ricerca presso il catasto per determinare il tipo di titolo di proprietà, verificarne la registrazione e la legalità e accertarsi che non vi siano debiti pendenti, ipoteche, gravami o controversie legali a carico dell'immobile.

    Poiché la legge thailandese stabilisce che gli stranieri non possono possedere terreni in Thailandia, i condomini rappresentano la forma più semplice (e sicura) di acquisto immobiliare per gli stranieri.

    In che modo i diversi titoli ti influenzano?

    In città come Chiang Mai e Bangkok, la maggior parte dei condomini viene venduta con diritto di proprietà piena. Tuttavia, poiché zone come Phuket, Pattaya e Hua Hin sono fortemente turistiche, molti condomini vengono venduti con diritto di superficie. Questo perché molti acquirenti in queste aree sono alla ricerca di un immobile da investimento con reddito da locazione.

    Sebbene sia possibile acquistare l'appartamento a proprio nome, molti complessi residenziali limitano la durata del soggiorno poiché si rivolgono ai turisti e gestiscono la proprietà come un affitto per vacanze. Pertanto, soprattutto nelle zone turistiche, è fondamentale richiedere una consulenza legale in merito ai diritti di proprietà prima dell'acquisto.

    Perché stai acquistando?

    Non importa in quale parte del mondo tu stia facendo acquisti, ci sono domande importanti che dovresti porti all'inizio. Queste domande ti aiuteranno a stabilire obiettivi e budget realistici e a rimanere concentrato durante tutto il processo di acquisto. La prima domanda che dovresti porti quando fai acquisti in Thailandia è: "Perché lo sto facendo?".

    stile di vita a lungo termine

    Se state cercando un cambiamento di stile di vita a lungo termine per voi e la vostra famiglia, avete a disposizione molte più opzioni nella scelta della località. Non è necessario per forza cercare nelle mete turistiche più gettonate. Molti espatriati che vivono in località balneari come Phuket, Pattaya e Hua Hin preferiscono zone residenziali fuori città.

    Se cercate la vita di una grande città, potreste prendere in considerazione Bangkok, mentre se preferite rifugiarvi tra le montagne, Chiang Mai è la meta ideale.

    Tutte le regioni offrono zone residenziali tranquille che garantiscono più spazio e comfort a chi desidera stabilirsi in modo permanente. Qui potrete spesso vivere un'esperienza più autentica della Thailandia, con mercati locali, natura e attrazioni turistiche. In queste città e paesi avrete accesso a strutture di prim'ordine in ambito scolastico, sanitario e commerciale.

    Investitore misto

    Se non siete ancora pronti per un cambiamento radicale di stile di vita, ma desiderate evadere dalla routine quotidiana e assicurarvi una potenziale fonte di reddito aggiuntiva, dovreste considerare gli appartamenti in condominio da una prospettiva diversa. Dovreste valutare un potenziale acquisto non solo come un luogo in cui vivere, ma anche come un'interessante proprietà da mettere a reddito.

    Nelle zone turistiche più frequentate, le persone tendono a cercare piccoli condomini piuttosto che appartamenti più grandi da affittare a lungo termine.

    La Thailandia è una destinazione turistica promettente. Viaggiare è cambiato dopo la pandemia. Sebbene le restrizioni di viaggio si stiano allentando, le gite del fine settimana sono ormai un ricordo del passato. Molti vacanzieri stanno pianificando soggiorni più lunghi, combinando il fascino di un mare straniero con le comodità di casa.

    Con un portafoglio diversificato, puoi finanziare le tue vacanze con i proventi degli affitti e allo stesso tempo prepararti a vivere comodamente quando sarai pronto a trasferirti nella "vita thailandese".

    Investitore a tempo pieno

    Con la ripresa dell'economia globale, gli investitori a tempo pieno potrebbero trovarsi in una situazione difficile. Preferite acquistare un appartamento per rivenderlo quando il suo valore aumenterà? Oppure sperate di trarre profitto da un boom del turismo?

    Gli investitori godono di un potere d'acquisto notevolmente maggiore, dato che la Thailandia sta cercando di rilanciare il suo mercato immobiliare e dello sviluppo attraverso investimenti esteri, ma devono anche ripensare le proprie strategie di investimento.

    Prima della pandemia di Covid-19, molti costruttori nelle zone turistiche avevano iniziato a integrare monolocali e appartamenti con una camera da letto nei loro complessi, speculando sugli elevati ricavi derivanti dagli affitti a breve termine. Una strategia diffusa tra gli investitori era quella di acquistare molti piccoli appartamenti per affittarli a prezzi elevati. Questa strategia si è rivelata miope all'inizio del 2020, quando il settore turistico è crollato.

    Come investitore, potrai trovare molte occasioni nel segmento dei condomini di dimensioni più ridotte, grazie all'eccesso di offerta di nuove costruzioni. Alcuni immobili vengono offerti a prezzi inferiori fino al 25% rispetto al valore di mercato. Questi potrebbero rivelarsi un solido investimento, soprattutto in vista del previsto boom turistico. Tuttavia, tieni presente che molti visitatori che intendono soggiornare più a lungo potrebbero necessitare di spazi più ampi.

    Altre domande importanti da porsi

    Se sei un investitore immobiliare esperto, sai che ci sono molti passaggi da compiere dal semplice pensiero "Voglio acquistare un immobile" fino al completamento e alla consegna della proprietà.

    Se stai pensando di acquistare la tua prima proprietà, avrai bisogno di tutto l'aiuto possibile, soprattutto in un paese straniero come la Thailandia. Non preoccuparti, ci sono esperti che possono semplificarti il ​​processo.

    Prima di investire in un immobile, è importante porsi alcune domande.

    "Che tipo di immobile desidero acquistare?"

    Le tue motivazioni d'acquisto influenzeranno la tipologia di immobile che prenderai in considerazione. Qui ci concentriamo sui condomini, ma esistono altre tipologie di immobili – ville, case a schiera, case indipendenti e terreni edificabili – che potrebbero essere più adatte alle tue esigenze. Se sei interessato ad altre tipologie di immobili, rivolgiti al tuo avvocato specializzato in diritto immobiliare.

    Voglio acquistare un condominio usato, un condominio nuovo o investire in un progetto di nuova costruzione e acquistare sulla carta?

    Questa è una domanda importante da porsi quando si definiscono budget e tempistiche. Ciascuna di queste opzioni presenta vantaggi e svantaggi.

    Gli appartamenti in condominio di seconda mano offrono un'ampia varietà di scelta e posizioni. Molti di questi appartamenti si trovano in posizioni privilegiate, sono più spaziosi e offrono più aree esterne, poiché sono stati costruiti quando i terreni erano più accessibili.

    I condomini più datati sono stati costruiti pensando al comfort abitativo a lungo termine. Sono spesso più spaziosi e offrono soluzioni con due o tre camere da letto.

    Gli appartamenti in condominio di seconda mano sono gestiti da un team di avvocati specializzato in diritto immobiliare. Questo team gode di un'ottima reputazione ed è possibile ottenere feedback dagli attuali proprietari.

    Anche un condominio usato può apparire datato. Potrebbe aver bisogno di ristrutturazioni o di nuovi mobili ed elettrodomestici. Vale la pena controllare aspetti come l'impianto idraulico, la tinteggiatura, la struttura dell'edificio e i servizi disponibili, come ad esempio i fornitori di internet.

    Non sempre "nuovo" significa "migliore", soprattutto in zone turistiche affollate come Pattaya. I condomini di recente costruzione potrebbero offrire meno spazio abitativo e non trovarsi in posizioni privilegiate (a seconda delle esigenze). Tuttavia, grazie alla modernizzazione delle infrastrutture in molte parti della Thailandia, numerosi nuovi complessi residenziali stanno sorgendo in posizioni strategiche per sfruttare il fiorente settore turistico.

    Per giovani investitori single, coppie o visitatori di breve durata, un piccolo appartamento in condominio può essere l'ideale. Permette uno stile di vita minimalista offrendo al contempo comfort moderni con elettrodomestici, mobili e servizi. Anche gli spazi ridotti possono sembrare ampi se ben progettati e arredati.

    Potreste inoltre trovare prezzi più bassi a causa dell'eccesso di offerta di appartamenti in questo segmento.

    Per legge, i costruttori edili sono responsabili di tutti i difetti e delle riparazioni strutturali necessarie entro i primi cinque anni dal completamento dell'immobile. Questo offre un certo grado di sicurezza all'acquirente.

    Acquisto su progetto – L'acquisto di un immobile su progetto in un nuovo cantiere comporta rischi e vantaggi.

    Per i progetti non ancora realizzati, è comune un piano di pagamento dilazionato, con la rata finale dovuta solo al completamento. Questo dà agli acquirenti il ​​tempo di risparmiare e adeguare il proprio budget di conseguenza.

    Gli sviluppatori immobiliari cercano investitori per i loro progetti e pertanto potrebbero offrire prezzi di acquisto competitivi o rendimenti locativi garantiti. Tuttavia, poiché lavorano con un budget limitato, potrebbero non essere disposti a negoziare il prezzo.

    Poiché i costruttori edili si concentrano sempre più su progetti a lungo termine, acquistare un immobile sulla carta potrebbe offrire l'opportunità di entrare nel mercato in anticipo e aggiudicarsi un condominio più vecchio (e quindi più grande) dotato di elettrodomestici e comfort all'avanguardia.

    Una domanda frequente è: "Cosa succede se il progetto non viene completato?"

    È assolutamente essenziale richiedere una consulenza legale prima di firmare un contratto di acquisto per un immobile di nuova costruzione. Il vostro avvocato si assicurerà che tutte le condizioni necessarie siano rispettate nel caso in cui il costruttore (o voi) non siate in grado di adempiere al contratto.

    Un altro punto importante riguarda l'arredamento. I nuovi progetti edilizi solitamente includono un appartamento campione. Tuttavia, non tutti gli appartamenti sono arredati e dotati di elettrodomestici. Pertanto, è fondamentale chiarire se l'arredamento è incluso nel prezzo contrattuale o se prevede costi aggiuntivi.

    "Qual è il mio budget?"

    Solo poche banche thailandesi offrono finanziamenti immobiliari agli stranieri. Come investitore straniero, avrai quindi bisogno di capitale proprio, proveniente dai tuoi risparmi o dal valore del tuo immobile nel tuo paese d'origine.

    Con così tante opzioni disponibili, è facile farsi prendere dalla fantasia e spendere più del dovuto. È fondamentale stabilire un budget realistico e rispettabile. Il budget gioca un ruolo cruciale nella scelta del luogo in cui vivere in Thailandia.

    "Ho bisogno dell'aiuto di un agente immobiliare e di un avvocato specializzato in diritto immobiliare?"

    Sì! Indipendentemente dalla tua esperienza, ricorda che stai acquistando una proprietà in un paese con leggi, regolamenti e culture diverse.

    Infatti, presenteremo questi fornitori di servizi in modo più dettagliato prima di addentrarci nel processo di acquisto e negli aspetti legali. Indipendentemente dalla complessità dell'argomento, una volta compreso come un agente immobiliare e un avvocato possono assistervi, potrete entrare nel mercato immobiliare thailandese con sicurezza.

    Il tuo agente immobiliare

    Nella cultura thailandese, la reputazione e la salvaguardia dell'onore rivestono un ruolo fondamentale. Un agente immobiliare vi aprirà molte porte e fungerà da mediatore linguistico e culturale.

    Un agente immobiliare competente conosce le migliori proprietà esistenti e i progetti di costruzione in fase di realizzazione che soddisfano le vostre esigenze. Possiede una vasta rete di contatti nella regione.

    Un agente immobiliare affidabile lavora nel migliore interesse sia vostro che del venditore.

    Un agente efficiente ti fa risparmiare tempo e denaro.

    Esaminano gli oggetti che hai ricercato, pongono le domande giuste e, a seconda dei casi, rimuovono gli oggetti o propongono alternative non presenti nell'elenco.

    Il vostro agente immobiliare si occuperà di organizzare gli appuntamenti per le visite e le opzioni di trasporto, e potrà fornirvi informazioni sulla storia degli edifici, dei costruttori, dei gestori e delle zone.

    Fanno da interpreti per i venditori, aiutandoli a negoziare prezzi e condizioni di vendita.

    Gli agenti immobiliari di ogni regione sanno distinguere tra chi cerca un mercato turistico e chi desidera uno stile di vita specifico. Sono una risorsa preziosissima.

    Il tuo avvocato immobiliare (avvocato specializzato in diritto immobiliare)

    Se il vostro agente immobiliare vale il suo peso in argento, allora il vostro avvocato specializzato in diritto immobiliare vale il suo peso in oro.

    Un avvocato immobiliare affidabile ti fa risparmiare tempo, ti evita frustrazioni e ti aiuta a scongiurare potenziali perdite finanziarie o controversie legali. È l'esperto.

    Di cosa si occupa il tuo avvocato?

    Durante il processo di acquisto, essi:

  • Effettuate un'accurata due diligence. Ciò include la ricerca sul background e sulla storia dei venditori, delle società di sviluppo, degli edifici e di eventuali complicazioni legali relative ai punti sopra menzionati.
  • Vengono effettuate verifiche sulla proprietà. Queste includono la conferma che i dati relativi alla proprietà corrispondano a quelli registrati nel catasto; che il venditore sia il legittimo proprietario dell'immobile e autorizzato a venderlo. Si verifica inoltre l'eventuale presenza di ipoteche, gravami, debiti o procedimenti legali pendenti a carico dell'immobile.
  • Esaminate attentamente i contratti di acquisto per assicurarvi che tutti i dettagli siano accurati ed equi sia per l'acquirente che per il venditore. A differenza dei paesi occidentali, i contratti thailandesi spesso si concentrano meno sulle cifre specifiche e più sul rapporto tra acquirente e venditore. Potrebbero essere definiti accordi informali o accordi verbali. Purtroppo, questo significa che potrebbero mancare termini o clausole importanti. Il vostro avvocato immobiliare tradurrà i contratti e vi consiglierà sulle clausole chiave da includere per la vostra tutela. La revisione del contratto è essenziale quando si acquista un appartamento, soprattutto in zone turistiche come Pattaya o Phuket.
  • Coordinamento dei trasferimenti di denaro e dei pagamenti. In qualsiasi transazione immobiliare, il denaro è l'aspetto più importante. Approfondiremo questo aspetto in seguito, ma il vostro avvocato confermerà gli importi dovuti (incluse le spese di registrazione, le clausole per ritardato pagamento e gli oneri), quale parte si farà carico dei costi e come verranno effettuati i pagamenti (piano di pagamento). Il vostro avvocato si assicurerà che tutti i pagamenti e le scadenze siano equi per entrambe le parti e discuterà con voi eventuali costi occulti o ricorrenti.
  • Accompagna il tuo avvocato al trasferimento di proprietà e alla registrazione presso il Catasto. Il tuo avvocato riceverà e consegnerà tutta la documentazione necessaria durante il trasferimento. Potrà quindi fungere da tuo referente presso il Catasto thailandese per registrare tutti i documenti e pagare tasse e imposte secondo quanto previsto dal contratto.
  • Proteggete il vostro patrimonio. Uno studio legale di fiducia può aiutarvi a pianificare il futuro. Cosa succederebbe nel peggiore dei casi, ovvero in caso di decesso? Spesso redigiamo un testamento nel nostro Paese d'origine per garantire la sicurezza del nostro patrimonio dopo la nostra morte. In Thailandia, i testamenti stranieri non sono riconosciuti e possono essere impugnati in tribunale. Gli avvocati thailandesi possono aiutarvi a redigere un testamento valido in Thailandia. Sebbene questo non faccia parte del processo di acquisto, è un aspetto importante che viene spesso trascurato quando si pensa alla protezione del patrimonio e al sostentamento del coniuge o dei propri cari.

    • Ora vi siete posti alcune domande importanti e avete acquisito una migliore comprensione di come il vostro avvocato immobiliare e il vostro agente immobiliare possono aiutarvi.

    Analizziamo insieme il processo di acquisto e gli aspetti legali necessari per ottenere il vostro nuovo appartamento da sogno.

    Che cos'è un condominio?

    Un condominio è un edificio con proprietà sia privata che comune. I proprietari di un condominio detengono la proprietà tramite un'entità giuridica, l'associazione dei proprietari (Legge sulla proprietà condominiale - Legge sulla proprietà residenziale congiunta del 2522).

    In parole semplici, un condominio è un'unità abitativa all'interno di un complesso edilizio più ampio. Il proprietario detiene la piena proprietà dell'unità e una quota delle aree comuni. Gli stranieri possono acquistare e vendere appartamenti in condominio a proprio nome.

    Secondo la legge thailandese, agli stranieri è consentito possedere solo il 49% degli appartamenti nei complessi residenziali. Il vostro avvocato verificherà questo aspetto nell'ambito della sua attività di due diligence, poiché certamente non vorrete scoprire solo dopo il rogito che l'appartamento che avete scelto non rientra nella quota di proprietà straniera.

    Un complesso residenziale ha un'entità giuridica (una persona fisica o un team di gestione) che si occupa delle operazioni quotidiane. Questo include la gestione delle spese condominiali e delle tasse, la comunicazione con le autorità e l'organizzazione degli stipendi del personale e della manutenzione. Un buon amministratore si occuperà anche della preparazione e della registrazione dei contratti di locazione presso le autorità competenti in materia di immigrazione, qualora si decida di affittare l'appartamento.

    I proprietari degli appartamenti in condominio diventano parte integrante della gestione del complesso. Partecipano alle assemblee condominiali per decidere su spese condominiali, manutenzione e regolamento interno. Ogni complesso ha un consiglio di amministrazione composto da nove membri, eletti dagli amministratori. Molti investitori stranieri affidano la gestione di queste questioni all'amministratore del condominio.

    I proprietari degli appartamenti sono tenuti a pagare delle quote condominiali periodiche. Ogni complesso residenziale addebita una quota per la gestione delle aree comuni (CAM) e versa un contributo in un fondo di manutenzione.

    Queste quote sono dovute da tutti i proprietari all'interno di un complesso e sono stabilite dall'unità di gestione competente (a cui appartenete) o dall'ente giuridico di riferimento. La quota è calcolata moltiplicando un importo base per la superficie in metri quadrati della vostra proprietà. L'importo base può essere modificato in base alle esigenze del momento tramite votazione a maggioranza.

    Le quote CAM coprono la riparazione e la manutenzione delle aree comuni, gli stipendi del personale in loco e le tasse governative ricorrenti.

    Il fondo di manutenzione è un insieme di fondi accantonati come riserva per riparazioni o ammodernamenti importanti, ad esempio per il rifacimento della pavimentazione, la riparazione di danni strutturali o la gestione di emergenze ambientali.

    Sebbene spesso trascurato e talvolta considerato irrilevante, è fondamentale leggere il regolamento condominiale. Anche se non si tratta di una lettura entusiasmante, le clausole scritte in piccolo possono influenzare significativamente la decisione di acquisto.

    Regolamento interno o statuto del complesso residenziale

    Prima dell'acquisto, procuratevi una copia del regolamento condominiale. Secondo la legge sui condomini, tale regolamento dovrebbe contenere almeno i seguenti punti:

  • Nome della persona giuridica dell'associazione dei proprietari di condomini;
  • L'importo del fondo di rimborso da versare dal proprietario;
  • Come verrebbero utilizzate le caratteristiche condivise e individuali?
  • Il rapporto tra le singole unità e lo spazio richiesto;
  • Il regolamento interno dell'Assemblea Generale;
  • Il rapporto dei costi di manutenzione;
  • Procedure per i dirigenti e la loro nomina.
  • Limiti di età per i bambini autorizzati a utilizzare la piscina o altre strutture;
  • Restrizioni al parcheggio di veicoli o imbarcazioni;
  • Restrizioni relative al tipo di rivestimenti per pavimenti, tende o decorazioni per finestre, schermi per la privacy o alla chiusura di balconi aperti;
  • Restrizioni sull'utilizzo delle strutture ricreative nelle aree comuni;
  • Restrizioni in materia di rumore e suoni.

    • Ci sono altri aspetti che un acquirente dovrebbe considerare quando valuta le proprie aspettative e il proprio stile di vita. Alcune regole possono essere così restrittive che, se fossero state lette in anticipo, non si sarebbe acquistato l'appartamento.

    Questi documenti spesso non vengono tradotti dal tailandese. Pertanto, consultate il vostro avvocato specializzato in diritto immobiliare per comprendere meglio cosa state per acquistare.

    Realizzare il sogno di possedere una casa: l'acquisto e le procedure legali.

    Fai i compiti

    Internet offre una vasta gamma di informazioni. La tua ricerca ti permetterà di scoprire zone, fasce di prezzo, costruttori e punti di interesse. Questo ti fornirà una panoramica dell'offerta attuale del mercato.

    Le ricerche per parole chiave (nomi di località, natura, mercati, trasporti, istruzione, vita notturna, gastronomia) aiutano a scoprire le zone che offrono ciò che stai cercando.

    Ripensate alle domande che vi siete posti all'inizio. Le vostre risposte vi aiuteranno a restringere il campo delle ricerche e a mantenerle realistiche.

    Se tieni ai dettagli, consulta il glossario dei termini immobiliari e le FAQ sul settore immobiliare prima di iniziare la tua ricerca di immobili in Thailandia.

    Prima di iniziare la ricerca, potrebbe essere utile informarsi anche sui potenziali rischi del mercato immobiliare thailandese.

    Trova il tuo agente immobiliare

    Una volta stilata la lista dei potenziali oggetti, è consigliabile avvalersi della consulenza di un esperto.

    Il tuo agente immobiliare esaminerà le tue ricerche, ti fornirà suggerimenti, organizzerà le visite e il trasporto e ti fornirà informazioni sulla storia degli edifici, dei costruttori, dei gestori e delle zone.

    Fanno da interpreti per i venditori, aiutandoli a negoziare prezzi e condizioni di vendita.

    Una volta che vi avranno aiutato a trovare il vostro angolo di paradiso e sarete pronti a firmare un contratto... NON firmate il contratto!

    È ora di trovare il tuo secondo esperto.

    Il tuo avvocato immobiliare

    Da quanto detto finora, avete una buona panoramica di ciò che il vostro avvocato farà per voi.

    In qualità di esperti di diritto thailandese, effettueranno ora la dovuta diligenza e la ricerca immobiliare. Esamineranno il vostro contratto e aggiungeranno, modificheranno o rimuoveranno i termini o le clausole pertinenti.

    Il tuo avvocato confermerà i piani di pagamento, parteciperà al trasferimento di proprietà e registrerà il tuo nuovo titolo di proprietà presso il competente ufficio del catasto thailandese.

    Se si desidera acquistare un immobile sulla carta, è fondamentale esaminare attentamente il contratto.

    Versa l'acconto e firma il contratto.

    Di solito, la caparra è dovuta prima della firma del contratto. È considerata un segno di buona volontà e molti venditori ritirano l'immobile dal mercato solo dopo aver ricevuto la caparra.

    Prima di effettuare qualsiasi pagamento, si prega di notare che, in qualità di investitore straniero, è necessario fornire la prova che i fondi utilizzati per l'acquisto provengano dall'estero.

    Tutti i fondi devono essere in valuta estera e devono essere accompagnati da una chiara prova della loro provenienza (prelievo dalla banca di origine), dello scopo dei fondi (acquisto di un appartamento) e dalla prova della conversione di valuta sul conto bancario thailandese del beneficiario (modulo di cambio valuta).

    Una volta effettuato il deposito e dopo che il vostro avvocato avrà confermato i dettagli del contratto, firmerete il contratto.

    Il contratto elenca gli importi e le scadenze di tutti i pagamenti. Ciò include l'acconto, il saldo rimanente, eventuali tasse e imposte governative applicabili e i rispettivi soggetti paganti.

    Riepilogo del tuo piano di pagamento.

  • Acconto: Prima della firma del contratto è richiesto un acconto. Questo ammonta al 10-15% del prezzo di acquisto, ma in casi eccezionali può arrivare fino al 25%.
  • Saldo residuo: Il saldo residuo del prezzo di acquisto è dovuto al momento della fatturazione, salvo diverso accordo nel piano di pagamento.

    • Quando si acquista un immobile sulla carta, il piano di pagamento può variare, con diverse rate da versare in corrispondenza di specifiche fasi di costruzione.

  • Tasse governative: Le tasse governative sono dovute al momento della registrazione dei documenti presso il Catasto thailandese. L'importo delle tasse dipende dal valore dell'immobile.

    • Nel calcolo delle tasse e delle imposte governative, a un immobile vengono assegnati tre valori diversi:

  • Valore registrato (prezzo di acquisto registrato presso il catasto).
  • Valore standard (valore dell'immobile determinato dall'ufficio del catasto).
  • Valore di mercato (spesso determinato dai prezzi degli immobili e dalle tendenze di mercato attuali).

    • Commissione di trasferimento: 2% del valore catastale dell'immobile.

    Imposta di bollo: 0,5% del valore registrato. Da pagare solo se esente dall'imposta commerciale.

    Ritenuta d'acconto: 1% del valore di mercato o del valore di vendita registrato dell'immobile (a seconda di quale dei due sia maggiore se il venditore è una società). Se il venditore è una persona fisica, la ritenuta d'acconto viene calcolata progressivamente in base al valore di mercato dell'immobile.

    Imposta sulle attività commerciali*: 3,3% del valore di mercato o del valore di vendita registrato dell'immobile (a seconda di quale dei due sia maggiore). Questa imposta si applica sia alle persone fisiche che alle società.

    * Questa imposta è dovuta se l'immobile è di proprietà del locatore da meno di 5 anni, come spesso accade con i progetti di nuova costruzione.

    Per i condomini, sono elencate le spese per la gestione delle aree comuni (Common Area Management, CAM) e per un fondo di manutenzione.

    insediamento

    Il tuo avvocato ti rappresenterà durante il trasferimento di proprietà. Verranno firmati i documenti finali, erogati i fondi e consegnate le chiavi.

    Prima che un contratto di acquisto per una casa non ancora completata possa essere finalizzato, le autorità thailandesi e gli enti ambientali conducono un'ispezione prima di rilasciare il nuovo atto di proprietà. Non si dovrebbe mai acquistare una casa prima che l'atto di proprietà sia completo o che la casa sia in fase di completamento.

    Registrazione della proprietà

    Dopo il trasferimento di proprietà, tutti i documenti devono essere registrati presso l'ufficio del catasto thailandese competente. Il vostro avvocato si occuperà della registrazione e del pagamento di tutte le relative tasse.

    Chi paga quali tasse?

    Pagamento e finanziamento

    Per acquistare un appartamento in condominio in Thailandia, è necessario disporre di capitale proprio, poiché le banche thailandesi non concedono mutui immobiliari agli stranieri. Tuttavia, è possibile ipotecare l'immobile e finanziare l'acquisto.

    Attualmente, due banche, Bangkok Bank e United Overseas Bank (UOB), offrono mutui ipotecari agli stranieri. Questi mutui vengono erogati "all'estero", presso le loro filiali di Singapore.

    I prestiti immobiliari che concedono agli stranieri sono denominati in valuta estera. Il tuo prestito immobiliare o mutuo verrà erogato in yen giapponesi, euro o dollari statunitensi. I tassi di interesse variano a seconda della valuta.

    Puoi trovare maggiori informazioni sulle garanzie ipotecarie per stranieri in Thailandia.

    Una panoramica completa del mercato nel 2023

    La Thailandia è un paese eterogeneo e le ricerche di mercato condotte in diverse regioni producono risultati molto vari.

    Regioni come Phuket, Pattaya e Koh Samui sono state le più colpite dal crollo del turismo nel 2020 e nel 2021. Ciò ha portato a un eccesso di offerta di nuovi condomini, a un crollo dei prezzi di mercato e a una notevole incertezza sui rendimenti degli affitti. Tuttavia, con la ripresa del turismo, gli investitori alla ricerca di opportunità di investimento a lungo termine dovrebbero prendere in considerazione queste aree.

    Bangkok è rimasta stabile durante questo periodo. Sebbene le vendite immobiliari siano diminuite, si stanno riprendendo, poiché sempre più persone prendono in considerazione un trasferimento a lungo termine nella metropoli thailandese. Le previsioni per il 2023 prevedono stabilità del mercato, dei prezzi e degli affitti, insieme a un lento aumento del valore degli immobili.

    Sebbene Hua Hin attragga molti turisti, è particolarmente apprezzata da chi desidera viverci a lungo termine e dai pensionati. Per coloro che vogliono vivere sulla spiaggia per un periodo prolungato, qui si presentano opportunità di acquisto a prezzi accessibili.

    La regione settentrionale di Chiang Mai ha risentito economicamente del declino del turismo, ma è riuscita a mantenere una solida comunità di espatriati. Molti acquirenti stranieri si trasferiscono a Chiang Mai per lo stile di vita e per la possibilità di trascorrervi la pensione, quindi la vita quotidiana è rimasta pressoché invariata.

    Per un'analisi più dettagliata di aree specifiche, consultare:

    In generale, il mercato degli immobili non ancora ultimati offre un potenziale significativo. Molte aziende che avevano posticipato i nuovi progetti nel 2020 e nel 2021 stanno ora riprendendo le costruzioni. Ciò può rappresentare un'interessante opportunità di acquisto per gli investitori con sufficiente anticipo, poiché gli sviluppatori sono attivamente alla ricerca di investitori stranieri e offrono prezzi più bassi o rendimenti locativi garantiti più elevati.

    Le prospettive per la Thailandia sono positive, grazie all'allentamento delle restrizioni di viaggio e alla graduale estensione a livello nazionale dei progetti pilota avviati a Phuket. Sarà più facile tornare nel vostro amato Paese e, dopo il devastante impatto del Covid negli ultimi due anni, è saggio valutare opzioni a lungo termine.

    Riepilogo del processo di acquisto

    Qui sopra sono presenti molte informazioni. Date le numerose opzioni, ecco una semplice panoramica su come procedere.

  • Poniti delle domande su ciò che desideri.
  • Effettua le tue ricerche.
  • Presta attenzione alle aree e ai possibili sviluppi futuri.
  • Assumete un buon agente immobiliare.
  • Visualizza le proprietà disponibili.
  • Prima di firmare qualsiasi contratto, è fondamentale richiedere una consulenza legale.
  • Leggete i regolamenti e gli statuti!
  • Versa un acconto e firma il contratto.
  • Registra la tua proprietà con l'assistenza di un legale presso l'ufficio del catasto locale.
  • Goditi il ​​tuo nuovo appartamento e vivi una vita felice!

    • Avvocati specializzati in diritto immobiliare | Avvocati esperti in diritto immobiliare

    Se desiderate acquistare la proprietà dei vostri sogni in Thailandia, una solida consulenza legale è fondamentale. Un avvocato immobiliare qualificato e con una profonda conoscenza della legge thailandese vi consiglierà e vi assisterà durante l'intero processo di acquisto, occupandosi di tutte le formalità.

    Siam Legal è uno studio legale registrato con oltre 17 anni di esperienza nel diritto immobiliare. Il team ha sedi nelle principali aree metropolitane di Bangkok, Chiang Mai, Pattaya e Phuket e conosce a fondo le specifiche condizioni di ciascuna località.

    È possibile contattare l'ufficio legale di Siam al seguente indirizzo:

    Indirizzo: Two Pacific Place Building, 18° piano, unità 1806, 142 Sukhumvit Road, Klongtoey, Bangkok 10110, Thailandia. Telefono: +66 2 254 8900 Cellulare: +66 84 021 9800 Sito web: www.siam-legal.com Orario di apertura: 9:00 - 18:00