Immobilienverkauf in Thailand

Der ausländische Besitz von Eigentumswohnungen in Thailand nimmt zu, da dies für Ausländer die mit Abstand einfachste Möglichkeit ist, Immobilien zu erwerben. Während der Kauf einer solchen Immobilie relativ unkompliziert sein kann, können beim späteren Verkauf Komplikationen auftreten. Die damit verbundenen Probleme ähneln denen, die beim weltweiten Immobilienverkauf auftreten, doch Fachkenntnisse im Vertragsrecht können helfen, finanzielle Verluste oder zumindest weitere Enttäuschungen zu vermeiden. Beim Verkauf von Immobilien in Thailand kann vieles schiefgehen; der schlimmste Fall tritt ein, wenn der Käufer den Kaufvertrag nicht erfüllt.

Anders als in manchen anderen Ländern gibt es keine standardisierten Geschäftsbedingungen für Immobilienkaufverträge. Die Verträge können stark variieren, von einem einseitigen Dokument bis hin zu einem umfassenden Vertrag nach Bostoner Vorbild. Dennoch sollte jeder Immobilienkaufvertrag einige allgemeine Schutzmechanismen enthalten. Darüber hinaus sollten Vorkehrungen getroffen werden, um auf unvorhergesehene Entwicklungen vorbereitet zu sein.

Einen Immobilienmakler beauftragen

Als ersten Schritt sollten Sie überlegen, ob die Beauftragung eines Immobilienmaklers für Sie sinnvoll ist. Ein seriöser Makler kann die Käufersuche – ob lokal oder international – deutlich erleichtern. Er hat besseren Zugang zum Markt und kann potenzielle Käufer vorselektieren, wodurch Sie Zeit sparen, die Sie sonst mit der Beantwortung unverbindlicher Anfragen verbringen würden. Darüber hinaus unterstützt er Sie bei den Verhandlungen, berät Sie umfassend und erzielt den bestmöglichen Preis für Ihre Immobilie. In Thailand berechnen Makler für diese Dienstleistung üblicherweise eine Provision von bis zu 3 % des Kaufpreises. Dies sollten Sie ebenfalls berücksichtigen.

Der Preis stimmt.

Die Festlegung des Angebotspreises ist entscheidend. Sie können sich an kürzlich verkauften Wohnungen in Ihrer oder einer ähnlichen Anlage orientieren. Alternativ können Sie Ihre Immobilie von mehreren Gutachtern in der Stadt bewerten lassen. Ein Immobilienmakler kann Sie ebenfalls bei der Preisfindung unterstützen. Legen Sie unbedingt einen Mindestpreis fest. Dies ist der niedrigste Preis, den Sie für die Immobilie akzeptieren würden.

Sonstige vorvertragliche Erwägungen

Erstellen Sie eine Liste aller Mängel der Immobilie, die Ihrem potenziellen Käufer offengelegt werden sollten. Führen Sie darin auch alle bestehenden Belastungen oder Schulden auf, da diese im Kaufvertrag aufgeführt werden müssen. Es empfiehlt sich, alle baulichen Merkmale Ihrer Immobilie vollständig und transparent zu beschreiben und dies im Kaufvertrag klar zu dokumentieren. Obwohl dies in Thailand nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, beugt es möglichen Problemen mit Ihrem Käufer vor, insbesondere wenn dieser diese Praxis in seinem Heimatland gewohnt ist. Darüber hinaus hinterlässt es einen positiven Eindruck bei potenziellen Käufern und vereinfacht die Eigentumsübertragung erheblich.

Das thailändische Recht garantiert Vertragsfreiheit. Das bedeutet, dass die Parteien beliebige Vereinbarungen treffen können, solange diese nicht gegen geltendes Recht oder die öffentliche Ordnung verstoßen. Die Grundsätze des Vertragsrechts sind im thailändischen Zivil- und Handelsgesetzbuch kodifiziert, das weitgehend auf kontinentaleuropäischen Zivilrechtskonzepten basiert. Sie haben jedoch die Möglichkeit, für Ihre vertraglichen Verpflichtungen eine andere Gerichtsbarkeit zu wählen. Dies ist von Vorteil, wenn Sie oder Ihr Käufer mit den jeweiligen Rechtssystemen besser vertraut sind.

Rechte des Verkäufers im Falle eines gescheiterten Verkaufs

Beim Aufsetzen eines Kaufvertrags für Ihre Immobilie sind einige wichtige Punkte zu beachten. Zunächst ist es entscheidend, sich abzusichern, falls der Kaufvertrag nicht erfüllt wird. Mit der Unterzeichnung des Vertrags entsteht eine rechtsverbindliche Verpflichtung zwischen den Parteien. Im Allgemeinen sollten Sie einige oder alle der folgenden Klauseln in Ihren Vertrag aufnehmen, um Ihre potenziellen Verluste zu begrenzen, falls der Käufer den Kauf nicht abschließen kann. Sie können beispielsweise festlegen, dass der Verkäufer im Falle einer Kündigung des Vertrags Folgendes tun darf:

Um Ansprüche wegen Vertragsbruchs zu vermeiden, empfiehlt es sich, eine zusätzliche Klausel aufzunehmen, die den Wiederverkaufsverlust sowie die dem Käufer durch den Vertragsbruch entstandenen angemessenen Kosten und Auslagen regelt. Dieser „Wiederverkaufsverlust“ bezeichnet die Differenz zwischen dem Vertragspreis und dem Marktwert der Immobilie sowie alle weiteren Schäden, die aus dem Vertragsbruch resultieren. Sollte ein Wiederverkaufsverlust festgestellt werden, wird die Differenz zwischen Vertragspreis und Wiederverkaufspreis berechnet und entsprechend angepasst.

Alternativ können Sie in Ihrem Vertrag folgende Berechnungsmethode verwenden: Ermitteln Sie die Differenz zwischen dem Vertragspreis und dem Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Vertragsbruchs und addieren Sie etwaige Folgeschäden zuzüglich Zinsen. Zu den Folgeschäden können beispielsweise Werbekosten, Anwaltskosten, Mietkosten und Umzugskosten gehören.

Dieses Konzept ist im thailändischen Recht und der Rechtsprechung nicht explizit geregelt, die Verwendung einer solchen Klausel ist jedoch in vielen anderen Rechtssystemen üblich. Ist sie im Vertrag enthalten, klärt sie, welche Schadensersatzansprüche in einem solchen Fall geltend gemacht werden können.

Zusammenfassung

Wir alle wünschen uns einen reibungslosen Immobilienverkauf, und die meisten Verkäufer sind froh, ihre Verluste zu begrenzen und sich nach einem neuen Käufer umzusehen, falls etwas schiefgeht. Dies liegt an den hohen Gebühren und dem erheblichen Zeitaufwand, die mit Gerichtsverfahren in Thailand verbunden sind. Daher ist es ratsam, eine Klausel zur alternativen Streitbeilegung in Ihre Verträge aufzunehmen, da ein Schieds- oder Mediationsverfahren sicherlich eine günstigere und schnellere Alternative zur Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen darstellt, falls Schwierigkeiten auftreten. Es gibt einige weitere kleinere Probleme, die während eines Immobilienverkaufs auftreten können, aber dieser Artikel ist zu kurz, um sie alle zu behandeln. Im Zweifelsfall kann Ihnen Ihr Immobilienmakler weiterhelfen, oder Sie sollten sich von einem qualifizierten thailändischen Immobilienanwalt beraten lassen.