La compra de condominios por extranjeros en Tailandia está en auge, ya que es, con diferencia, la forma más sencilla para que los extranjeros adquieran bienes inmuebles. Si bien la compra de una propiedad de este tipo puede ser relativamente simple, pueden surgir complicaciones al venderla posteriormente. Los problemas asociados son similares a los que se presentan al vender bienes inmuebles en cualquier parte del mundo, pero tener conocimientos de derecho contractual puede ayudar a evitar pérdidas financieras o, al menos, mayores decepciones. Pueden surgir muchos problemas al vender bienes inmuebles en Tailandia; el peor escenario posible es que el comprador incumpla el contrato de compraventa.

A diferencia de otros países, no existen términos y condiciones estandarizados para los contratos de compraventa de bienes inmuebles. Estos pueden variar considerablemente, desde un documento de una sola página hasta un contrato exhaustivo al estilo de Boston. No obstante, todo contrato de compraventa de bienes inmuebles debería incluir algunas garantías generales. Además, deben existir mecanismos para prepararse ante imprevistos.

Contratar a un agente inmobiliario

Como primer paso, debería considerar si contratar a un agente inmobiliario le conviene. Un agente de confianza puede facilitarle la búsqueda de un comprador, ya sea local o internacional. Tienen mejor acceso al mercado y pueden preseleccionar a los posibles compradores, ahorrándole el tiempo que de otro modo dedicaría a responder consultas no vinculantes. Además, le brindarán apoyo durante las negociaciones, le ofrecerán asesoramiento integral y conseguirán el mejor precio posible para su propiedad. En Tailandia, los agentes suelen cobrar hasta un 3 % del precio de compra como comisión por este servicio. También debería tener esto en cuenta.

El precio es justo

Es fundamental fijar el precio de venta. Puede usar como referencia las ventas recientes de apartamentos en su complejo o en uno similar. También puede solicitar una tasación a varios tasadores de la ciudad. Un agente inmobiliario puede ayudarle a determinar el precio. Asegúrese de establecer un precio mínimo. Este es el precio más bajo que está dispuesto a aceptar por la propiedad.

Otras consideraciones precontractuales

Elabore una lista de todos los defectos de la propiedad que deben revelarse al comprador potencial. Incluya cualquier gravamen o deuda existente sobre la propiedad, ya que estos deben constar en el contrato. Es recomendable describir de forma completa y transparente todas las características estructurales de la propiedad y documentarlo claramente en el contrato de compraventa. Si bien no existe obligación legal de hacerlo en Tailandia, esto evita posibles problemas con el comprador, especialmente si está acostumbrado a esta práctica en su país de origen. Además, genera una impresión positiva en los compradores potenciales y simplifica considerablemente la transferencia de propiedad.

La legislación tailandesa también defiende el principio de libertad contractual. Esto significa que las partes son libres de celebrar los acuerdos que deseen, siempre que no infrinjan la legislación aplicable ni el orden público. Los principios del derecho contractual están codificados en el Código Civil y Comercial tailandés, que se basa en gran medida en los conceptos del derecho civil europeo continental. Sin embargo, usted tiene la opción de elegir una jurisdicción diferente para sus obligaciones contractuales. Esto resulta ventajoso si usted o su comprador están más familiarizados con los respectivos sistemas jurídicos.

Derechos del vendedor en caso de venta fallida

Hay varios puntos importantes a considerar al redactar un contrato de compraventa de su propiedad. En primer lugar, es fundamental protegerse en caso de que el contrato no se cumpla. La firma del contrato crea una obligación legalmente vinculante entre las partes. En general, debe incluir algunas o todas las siguientes cláusulas en su contrato para limitar sus posibles pérdidas si el comprador no puede completar la compra. Por ejemplo, puede estipular que, si el contrato se rescinde, el vendedor está autorizado a hacer lo siguiente:

  • conservar o recibir de vuelta el depósito;
  • Retención de ciertos fondos pagados contractualmente como garantía;
  • Demandar al comprador por daños y perjuicios debido al incumplimiento de contrato.

    • Para evitar reclamaciones por incumplimiento de contrato, es recomendable incluir una cláusula adicional que aborde la pérdida por reventa, así como los costos y gastos razonables incurridos por el comprador debido al incumplimiento. Esta "pérdida por reventa" se refiere a la diferencia entre el precio contractual y el valor de mercado del inmueble, además de cualquier otro daño derivado del incumplimiento. Por lo tanto, si se determina una pérdida por reventa, se calcula la diferencia entre el precio contractual y el precio de reventa, y se ajusta en consecuencia.

    Como alternativa, puede utilizar el siguiente método de cálculo en su contrato: determine la diferencia entre el precio del contrato y el valor del inmueble en el momento del incumplimiento y añada los daños y perjuicios consecuentes más los intereses. Los daños y perjuicios consecuentes podrían incluir, por ejemplo, gastos de publicidad, honorarios legales, gastos de alquiler y gastos de mudanza.

    Este concepto no está regulado explícitamente en la legislación tailandesa, pero el uso de dicha cláusula es común en muchos otros ordenamientos jurídicos. Si se incluye en el contrato, aclara qué reclamaciones por daños y perjuicios pueden interponerse en tal caso.

    Resumen

    Todos deseamos una venta de propiedad sin contratiempos, y la mayoría de los vendedores prefieren limitar sus pérdidas y buscar un nuevo comprador si surge algún problema. Esto se debe a los altos costos y al considerable tiempo que implican los procedimientos judiciales en Tailandia. Por lo tanto, es recomendable incluir una cláusula de resolución alternativa de disputas en sus contratos, ya que el arbitraje o la mediación son, sin duda, una alternativa más económica y rápida para obtener una compensación en caso de dificultades. Existen otros problemas menores que pueden surgir durante la venta de una propiedad, pero este artículo es demasiado breve para cubrirlos todos. Si tiene dudas, su agente inmobiliario puede ayudarle, o bien, debería consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario tailandés.