Venda de imóveis na Tailândia

A propriedade de apartamentos por estrangeiros na Tailândia está em ascensão, sendo de longe a maneira mais fácil para estrangeiros adquirirem imóveis. Embora a compra de um imóvel desse tipo possa ser relativamente simples, complicações podem surgir na hora de vendê-lo posteriormente. Os problemas associados são semelhantes aos encontrados na venda de imóveis em todo o mundo, mas algum conhecimento em direito contratual pode ajudar a evitar perdas financeiras ou, pelo menos, maiores decepções. Muitas coisas podem dar errado na venda de imóveis na Tailândia; o pior cenário é quando o comprador não cumpre o contrato de compra e venda.

Diferentemente de alguns outros países, não existem termos e condições padronizados para contratos de compra e venda de imóveis. Os contratos podem variar bastante, desde um documento de uma página até um contrato abrangente no estilo Boston. Mesmo assim, todo contrato de compra e venda de imóvel deve incluir algumas salvaguardas gerais. Além disso, devem existir mecanismos para lidar com imprevistos.

Contratar um agente imobiliário

Como primeiro passo, você deve considerar se contratar um agente imobiliário faz sentido para você. Um agente de boa reputação pode facilitar a busca por um comprador, seja ele local ou internacional. Eles têm melhor acesso ao mercado e podem pré-selecionar potenciais compradores, economizando o tempo que você gastaria respondendo a consultas sem compromisso. Além disso, eles o apoiarão durante as negociações, fornecerão aconselhamento completo e conseguirão o melhor preço possível para o seu imóvel. Na Tailândia, os agentes geralmente cobram até 3% do preço de compra como comissão por esse serviço. Você também deve levar isso em consideração.

O preço está certo

Definir o preço de venda é crucial. Você pode usar vendas recentes de apartamentos no seu condomínio ou em condomínios semelhantes como referência. Como alternativa, você pode solicitar avaliações do seu imóvel por diversos avaliadores na cidade. Um corretor de imóveis também pode ajudá-lo a determinar o preço. Certifique-se de definir um preço mínimo. Este é o menor preço que você está disposto a aceitar pelo imóvel.

Outras considerações pré-contratuais

Crie uma lista de todos os defeitos do imóvel que devem ser divulgados ao seu potencial comprador. Inclua quaisquer ônus ou dívidas existentes sobre a propriedade, pois estes devem constar no contrato. É aconselhável descrever de forma completa e transparente todas as características estruturais do seu imóvel e documentá-las claramente no contrato de compra e venda. Embora não haja obrigação legal de fazê-lo na Tailândia, essa prática evita potenciais problemas com o comprador, especialmente se ele estiver acostumado com ela em seu país de origem. Além disso, cria uma impressão positiva nos potenciais compradores e simplifica significativamente a transferência de propriedade.

A legislação tailandesa também preza pelo princípio da liberdade contratual. Isso significa que as partes são livres para celebrar quaisquer acordos que desejarem, desde que não violem a legislação aplicável ou a ordem pública. Os princípios do direito contratual estão codificados no Código Civil e Comercial da Tailândia, que se baseia amplamente em conceitos do direito civil da Europa continental. No entanto, você tem a opção de escolher uma jurisdição diferente para suas obrigações contratuais. Isso é vantajoso se você ou seu comprador estiverem mais familiarizados com os respectivos sistemas jurídicos.

Direitos do vendedor em caso de venda não concretizada

Ao elaborar um contrato de compra e venda de um imóvel, é importante considerar diversos pontos. Primeiramente, é crucial proteger-se caso o contrato não seja cumprido. A assinatura do contrato cria uma obrigação legal entre as partes. Geralmente, recomenda-se incluir algumas ou todas as seguintes cláusulas no contrato para limitar possíveis perdas caso o comprador não consiga concluir a compra. Por exemplo, pode-se estipular que, em caso de rescisão do contrato, o vendedor poderá:

Para evitar uma reclamação por quebra de contrato, é aconselhável incluir uma cláusula adicional que aborde a perda na revenda, bem como os custos e despesas razoáveis ​​incorridos pelo comprador devido à quebra do contrato. Essa "perda na revenda" refere-se à diferença entre o preço contratado e o valor de mercado do imóvel, além de quaisquer outros danos resultantes da quebra do contrato. Portanto, se for constatada uma perda na revenda, a diferença entre o preço contratado e o preço de revenda será calculada e ajustada de acordo.

Alternativamente, você pode usar o seguinte método de cálculo em seu contrato: Determine a diferença entre o preço contratado e o valor do imóvel na data da quebra de contrato e adicione quaisquer danos consequentes, acrescidos de juros. Os danos consequentes podem incluir, por exemplo, custos com publicidade, honorários advocatícios, custos de aluguel e despesas de mudança.

Esse conceito não é explicitamente regulamentado pela legislação ou jurisprudência tailandesa, mas o uso de tal cláusula não é incomum em muitos outros sistemas jurídicos. Se incluída no contrato, ela esclarece quais pedidos de indenização podem ser apresentados em tal caso.

Resumo

Todos nós esperamos uma venda de imóvel tranquila, e a maioria dos vendedores prefere minimizar as perdas e procurar um novo comprador caso algo dê errado. Isso se deve às altas taxas e ao tempo considerável envolvido em processos judiciais na Tailândia. Portanto, é aconselhável incluir uma cláusula de resolução alternativa de disputas em seus contratos, já que a arbitragem ou a mediação são certamente alternativas mais baratas e rápidas do que buscar indenização caso você encontre dificuldades. Existem alguns outros problemas menores que podem surgir durante a venda de um imóvel, mas este artigo é muito curto para abordá-los todos. Em caso de dúvida, seu corretor de imóveis pode ajudar, ou você deve procurar a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário na Tailândia.