Продажа недвижимости в Таиланде

В Таиланде растет число иностранцев, владеющих кондоминиумами, поскольку это, безусловно, самый простой способ приобретения недвижимости для иностранцев. Хотя покупка такой недвижимости может быть относительно простой, при последующей продаже могут возникнуть сложности. Связанные с этим проблемы схожи с теми, с которыми сталкиваются при продаже недвижимости по всему миру, но знание договорного права может помочь избежать финансовых потерь или, по крайней мере, дальнейших разочарований. При продаже недвижимости в Таиланде многое может пойти не так; худший сценарий — это когда покупатель не выполняет условия договора купли-продажи.

В отличие от некоторых других стран, в Бостоне нет стандартизированных условий для договоров купли-продажи недвижимости. Контракты могут сильно различаться: от документа на одной странице до всеобъемлющего соглашения в бостонском стиле. Тем не менее, каждый договор купли-продажи недвижимости должен включать в себя общие гарантии. Кроме того, должны быть предусмотрены механизмы для подготовки к непредвиденным обстоятельствам.

Наём агента по недвижимости

В качестве первого шага вам следует подумать, имеет ли смысл нанимать агента по недвижимости. Авторитетный агент может упростить поиск покупателя — как местного, так и международного. Он имеет лучший доступ к рынку и может предварительно проверять потенциальных покупателей, экономя ваше время, которое вы бы потратили на ответы на необязывающие запросы. Кроме того, он окажет вам поддержку во время переговоров, предоставит исчерпывающие консультации и добьется наилучшей возможной цены за вашу недвижимость. В Таиланде агенты обычно взимают комиссию в размере до 3% от цены покупки за эту услугу. Вам также следует это учитывать.

Цена подходящая

Определение запрашиваемой цены имеет решающее значение. В качестве ориентира можно использовать данные о недавних продажах квартир в вашем или аналогичном комплексе. В качестве альтернативы, вы можете заказать оценку вашей недвижимости у нескольких оценщиков в городе. Агент по недвижимости также может помочь вам определить цену. Обязательно установите минимальную цену. Это самая низкая цена, которую вы готовы принять за недвижимость.

Другие додоговорные соображения

Составьте список всех недостатков недвижимости, о которых необходимо сообщить потенциальному покупателю. Укажите все существующие обременения или долги, поскольку они должны быть указаны в договоре. Желательно полностью и прозрачно описать все структурные особенности вашей недвижимости и четко задокументировать это в договоре купли-продажи. Хотя в Таиланде это не является юридическим обязательством, это предотвратит потенциальные проблемы с покупателем, особенно если он привык к такой практике в своей стране. Кроме того, это создаст положительное впечатление у потенциальных покупателей и значительно упростит передачу права собственности.

В тайском праве также поддерживается принцип свободы договора. Это означает, что стороны могут заключать любые соглашения по своему усмотрению, если они не противоречат действующему законодательству или публичному порядку. Принципы договорного права кодифицированы в Гражданском и торговом кодексе Таиланда, который в значительной степени основан на концепциях гражданского права континентальной Европы. Однако у вас есть возможность выбрать другую юрисдикцию для выполнения ваших договорных обязательств. Это выгодно, если вы или ваш покупатель лучше знакомы с соответствующими правовыми системами.

Права продавца в случае несостоявшейся сделки купли-продажи

При составлении договора купли-продажи недвижимости следует учитывать несколько важных моментов. Во-первых, крайне важно защитить себя на случай неисполнения договора. Подписание контракта создает юридически обязывающее обязательство между сторонами. Как правило, в договор следует включить некоторые или все из следующих пунктов, чтобы ограничить потенциальные убытки, если покупатель не сможет завершить покупку. Например, можно оговорить, что в случае расторжения договора продавец имеет право сделать следующее:

Чтобы предотвратить претензии по поводу нарушения договора, целесообразно включить дополнительный пункт, касающийся убытков от перепродажи, а также разумных затрат и расходов, понесенных покупателем в результате нарушения договора. Под «убытками от перепродажи» понимается разница между договорной ценой и рыночной стоимостью недвижимости, а также любые другие убытки, возникшие в результате нарушения. Таким образом, если будут обнаружены убытки от перепродажи, разница между договорной ценой и ценой перепродажи будет рассчитана и скорректирована соответствующим образом.

В качестве альтернативы вы можете использовать следующий метод расчета в вашем договоре: определите разницу между ценой по договору и стоимостью недвижимости на момент нарушения договора и добавьте любые косвенные убытки плюс проценты. К косвенным убыткам могут относиться, например, расходы на рекламу, юридические услуги, арендная плата и расходы на переезд.

В тайском законодательстве и судебной практике этот принцип прямо не регламентируется, однако использование подобных положений не является редкостью во многих других правовых системах. Если оно включено в договор, то уточняет, какие требования о возмещении убытков могут быть предъявлены в таком случае.

Краткое содержание

Все мы надеемся на беспроблемную продажу недвижимости, и большинство продавцов стремятся минимизировать свои потери и найти нового покупателя, если что-то пойдет не так. Это связано с высокими комиссионными сборами и значительными временными затратами, связанными с судебными разбирательствами в Таиланде. Поэтому целесообразно включить в договор пункт об альтернативном разрешении споров, поскольку арбитраж или медиация, безусловно, являются более дешевой и быстрой альтернативой получению компенсации в случае возникновения трудностей. В процессе продажи недвижимости могут возникнуть и другие незначительные проблемы, но эта статья слишком коротка, чтобы охватить их все. В случае сомнений ваш агент по недвижимости может помочь, или вам следует обратиться за консультацией к квалифицированному тайскому юристу по недвижимости.