Vastgoedverkoop in Thailand

Het aantal buitenlandse eigenaren van appartementen in Thailand neemt toe, omdat dit verreweg de gemakkelijkste manier is voor buitenlanders om onroerend goed te verwerven. Hoewel de aankoop van een dergelijk pand relatief eenvoudig kan zijn, kunnen er complicaties ontstaan ​​bij de latere verkoop. De bijbehorende problemen zijn vergelijkbaar met die bij de verkoop van onroerend goed wereldwijd, maar enige expertise in contractrecht kan helpen om financiële verliezen of in ieder geval verdere teleurstellingen te voorkomen. Er kan veel misgaan bij de verkoop van onroerend goed in Thailand; het ergste scenario is wanneer de koper de koopovereenkomst niet nakomt.

Anders dan in sommige andere landen bestaan ​​er geen gestandaardiseerde voorwaarden voor koopovereenkomsten van onroerend goed. Contracten kunnen sterk variëren, van een document van één pagina tot een uitgebreide overeenkomst in Boston-stijl. Niettemin zou elke koopovereenkomst van onroerend goed enkele algemene waarborgen moeten bevatten. Bovendien zouden er mechanismen aanwezig moeten zijn om voorbereid te zijn op onverwachte ontwikkelingen.

Een makelaar inschakelen

Overweeg allereerst of het inschakelen van een makelaar voor u zinvol is. Een gerenommeerde makelaar kan het vinden van een koper – lokaal of internationaal – vereenvoudigen. Ze hebben betere toegang tot de markt en kunnen potentiële kopers vooraf screenen, waardoor u tijd bespaart die u anders zou besteden aan het beantwoorden van vrijblijvende vragen. Bovendien zullen ze u ondersteunen tijdens de onderhandelingen, uitgebreid advies geven en de best mogelijke prijs voor uw woning realiseren. In Thailand rekenen makelaars doorgaans tot 3% van de aankoopprijs als commissie voor deze service. Houd hier ook rekening mee.

De prijs klopt.

Het bepalen van de vraagprijs is cruciaal. U kunt recente verkopen van appartementen in uw of een vergelijkbaar complex als leidraad gebruiken. U kunt uw woning ook laten taxeren door verschillende taxateurs in de stad. Een makelaar kan u eveneens helpen bij het bepalen van de prijs. Zorg ervoor dat u een minimumprijs vaststelt. Dit is de laagste prijs die u bereid bent te accepteren voor de woning.

Overige overwegingen voorafgaand aan het contract

Maak een lijst van alle gebreken van de woning die u aan de potentiële koper moet melden. Vermeld ook eventuele bestaande hypotheken of schulden op de woning, aangezien deze in het contract moeten worden opgenomen. Het is raadzaam om alle structurele kenmerken van uw woning volledig en transparant te beschrijven en dit duidelijk vast te leggen in de koopovereenkomst. Hoewel dit in Thailand wettelijk niet verplicht is, voorkomt het potentiële problemen met de koper, vooral als deze deze praktijk in zijn of haar thuisland gewend is. Bovendien maakt het een positieve indruk op potentiële kopers en vereenvoudigt het de eigendomsoverdracht aanzienlijk.

De Thaise wetgeving waarborgt ook het beginsel van contractvrijheid. Dit betekent dat partijen vrij zijn om elke gewenste overeenkomst te sluiten, zolang deze niet in strijd is met de toepasselijke wetgeving of de openbare orde. De beginselen van het contractenrecht zijn vastgelegd in het Thaise Burgerlijk en Handelswetboek, dat grotendeels gebaseerd is op concepten uit het continentaal-Europese burgerlijk recht. U heeft echter de mogelijkheid om voor uw contractuele verplichtingen een andere jurisdictie te kiezen. Dit is voordelig als u of uw koper meer vertrouwd is met de respectievelijke rechtsstelsels.

Rechten van de verkoper in geval van een mislukte verkoop

Er zijn verschillende belangrijke punten om te overwegen bij het opstellen van een koopovereenkomst voor uw woning. Ten eerste is het cruciaal om uzelf te beschermen voor het geval de koopovereenkomst niet wordt nagekomen. Het ondertekenen van het contract schept een juridisch bindende verplichting tussen de partijen. Over het algemeen is het raadzaam om een ​​of meer van de volgende clausules in uw contract op te nemen om uw potentiële verliezen te beperken als de koper de koop niet kan voltooien. U kunt bijvoorbeeld bepalen dat de verkoper, indien het contract wordt ontbonden, het volgende mag doen:

Om een ​​claim wegens contractbreuk te voorkomen, is het raadzaam een ​​aanvullende clausule op te nemen die betrekking heeft op het verlies bij wederverkoop, evenals de redelijke kosten en uitgaven die de koper heeft geleden als gevolg van de contractbreuk. Dit "verlies bij wederverkoop" verwijst naar het verschil tussen de contractprijs en de marktwaarde van het onroerend goed, evenals eventuele andere schade die voortvloeit uit de contractbreuk. Indien er dus sprake is van verlies bij wederverkoop, wordt het verschil tussen de contractprijs en de wederverkoopprijs berekend en dienovereenkomstig aangepast.

Als alternatief kunt u de volgende berekeningsmethode in uw contract gebruiken: bepaal het verschil tussen de contractprijs en de waarde van het onroerend goed op het moment van de contractbreuk en tel daar eventuele gevolgschade plus rente bij op. Gevolgschade kan bijvoorbeeld bestaan ​​uit advertentiekosten, juridische kosten, huurkosten en verhuiskosten.

Dit concept is niet expliciet geregeld in de Thaise wetgeving of jurisprudentie, maar het gebruik van een dergelijke clausule is niet ongebruikelijk in veel andere rechtssystemen. Indien deze in het contract is opgenomen, verduidelijkt zij welke schadeclaims in een dergelijk geval kunnen worden ingediend.

Samenvatting

We hopen allemaal op een vlotte verkoop van een woning, en de meeste verkopers zijn blij hun verliezen te beperken en een nieuwe koper te zoeken als er iets misgaat. Dit komt door de hoge kosten en de aanzienlijke tijd die een gerechtelijke procedure in Thailand met zich meebrengt. Het is daarom raadzaam om een ​​clausule voor alternatieve geschillenbeslechting in uw contracten op te nemen, aangezien arbitrage of mediation zeker een goedkoper en sneller alternatief is voor het eisen van een schadevergoeding als u in de problemen komt. Er kunnen zich nog een paar andere kleine problemen voordoen tijdens een woningverkoop, maar dit artikel is te kort om ze allemaal te behandelen. Bij twijfel kan uw makelaar u helpen, of u kunt advies inwinnen bij een gekwalificeerde Thaise vastgoedadvocaat.