Vente immobilière en Thaïlande

L'acquisition de copropriétés par des étrangers en Thaïlande est en hausse, car elle représente de loin le moyen le plus simple pour les étrangers d'acquérir un bien immobilier. Si l'achat d'un tel bien est relativement simple, des complications peuvent survenir lors de sa revente. Les problèmes rencontrés sont similaires à ceux rencontrés lors de la vente de biens immobiliers à l'échelle mondiale, mais une expertise en droit des contrats peut permettre d'éviter des pertes financières, ou du moins une déception supplémentaire. De nombreux problèmes peuvent survenir lors de la vente d'un bien immobilier en Thaïlande ; le pire scénario étant le non-respect du contrat de vente par l'acheteur.

Contrairement à d'autres pays, il n'existe pas de clauses standardisées pour les contrats d'achat immobilier. Ces contrats peuvent varier considérablement, allant d'un document d'une seule page à un contrat détaillé de type « Boston ». Néanmoins, tout contrat d'achat immobilier devrait comporter certaines garanties générales. De plus, des mécanismes devraient être mis en place pour se prémunir contre les imprévus.

Engager un agent immobilier

Dans un premier temps, il est important de vous demander si faire appel à un agent immobilier est judicieux. Un agent réputé peut faciliter la recherche d'un acheteur, qu'il soit local ou international. Grâce à son meilleur accès au marché, il peut présélectionner les acheteurs potentiels, vous faisant ainsi gagner un temps précieux que vous consacreriez autrement à répondre à des demandes d'informations non contraignantes. De plus, il vous accompagnera lors des négociations, vous prodiguera des conseils avisés et obtiendra le meilleur prix possible pour votre bien. En Thaïlande, les agents perçoivent généralement jusqu'à 3 % du prix de vente à titre de commission. Il est essentiel d'en tenir compte.

Le prix est correct

Fixer votre prix de vente est crucial. Vous pouvez vous baser sur les ventes récentes d'appartements dans votre immeuble ou un immeuble similaire. Vous pouvez également faire estimer votre bien par plusieurs experts immobiliers de la ville. Un agent immobilier peut aussi vous aider à déterminer le prix. Veillez à fixer un prix minimum : il s'agit du prix le plus bas que vous êtes prêt à accepter pour votre bien.

Autres considérations précontractuelles

Dressez la liste de tous les défauts du bien immobilier qui doivent être divulgués à votre acheteur potentiel. Mentionnez toutes les charges et dettes grevant le bien, car celles-ci doivent figurer dans le contrat. Il est conseillé de décrire de manière exhaustive et transparente toutes les caractéristiques structurelles de votre propriété et de les consigner clairement dans le compromis de vente. Bien que cela ne soit pas obligatoire en Thaïlande, cette précaution permet d'éviter d'éventuels litiges avec votre acheteur, notamment s'il est habitué à cette pratique dans son pays d'origine. De plus, cela crée une impression positive auprès des acheteurs potentiels et simplifie considérablement le transfert de propriété.

Le droit thaïlandais garantit également le principe de la liberté contractuelle. Cela signifie que les parties sont libres de conclure les accords qu'elles souhaitent, pourvu qu'ils ne contreviennent pas à la loi applicable ni à l'ordre public. Les principes du droit des contrats sont codifiés dans le Code civil et commercial thaïlandais, largement inspiré des concepts du droit civil d'Europe continentale. Toutefois, vous avez la possibilité de choisir une autre juridiction pour vos obligations contractuelles. Cette option est avantageuse si vous ou votre acheteur êtes plus familiers avec les systèmes juridiques concernés.

Droits du vendeur en cas d'échec de la vente

Plusieurs points importants sont à prendre en compte lors de la rédaction d'un compromis de vente. Il est primordial de se protéger en cas de non-respect des termes du contrat. La signature de ce dernier crée un engagement juridiquement contraignant entre les parties. Généralement, il est conseillé d'inclure tout ou partie des clauses suivantes dans votre contrat afin de limiter vos pertes potentielles si l'acheteur se trouve dans l'incapacité de finaliser la transaction. Par exemple, vous pouvez stipuler qu'en cas de résiliation du contrat, le vendeur est autorisé à prendre les mesures suivantes :

Afin de prévenir toute réclamation pour rupture de contrat, il est conseillé d'inclure une clause additionnelle relative à la perte de revente ainsi qu'aux frais et dépenses raisonnables engagés par l'acheteur du fait de cette rupture. Cette « perte de revente » correspond à la différence entre le prix contractuel et la valeur marchande du bien, ainsi qu'à tout autre préjudice résultant de la rupture du contrat. Par conséquent, si une perte de revente est constatée, la différence entre le prix contractuel et le prix de revente est calculée et ajustée en conséquence.

Vous pouvez également utiliser la méthode de calcul suivante dans votre contrat : déterminez la différence entre le prix contractuel et la valeur du bien au moment de la rupture du contrat, puis ajoutez les dommages et intérêts indirects, majorés des intérêts. Ces dommages et intérêts indirects peuvent inclure, par exemple, les frais de publicité, les honoraires d’avocat, les frais de location et les frais de déménagement.

Ce concept n'est pas explicitement réglementé par le droit ou la jurisprudence thaïlandais, mais l'utilisation d'une telle clause est courante dans de nombreux autres systèmes juridiques. Si elle figure dans le contrat, elle précise les demandes de dommages-intérêts qui peuvent être formulées dans un tel cas.

Résumé

Nous espérons tous une vente immobilière sans encombre, et la plupart des vendeurs préfèrent limiter leurs pertes et chercher un nouvel acquéreur en cas de problème. Ceci s'explique par les frais élevés et le temps considérable qu'impliquent les procédures judiciaires en Thaïlande. Il est donc conseillé d'inclure une clause de règlement alternatif des différends dans vos contrats, car l'arbitrage ou la médiation constituent une alternative certainement moins coûteuse et plus rapide que de demander une indemnisation en cas de difficultés. D'autres problèmes mineurs peuvent survenir lors d'une vente immobilière, mais cet article est trop court pour tous les aborder. En cas de doute, votre agent immobilier peut vous aider, ou vous devriez consulter un avocat thaïlandais spécialisé en droit immobilier.