タイでの不動産売買

タイでは、外国人がコンドミニアムを所有するケースが増加しています。これは、外国人が不動産を取得する最も簡単な方法だからです。こうした物件の購入は比較的簡単かもしれませんが、後々の売却時に問題が生じる可能性があります。関連する問題は、世界中の不動産売却で遭遇する問題と似ていますが、契約法に関する専門知識があれば、金銭的な損失や、少なくともさらなる失望を避けることができます。タイで不動産を売却する際には、多くの問題が発生する可能性があります。最悪のシナリオは、買主が売買契約を履行しない場合です。

他の国とは異なり、不動産売買契約には標準化された条項や条件は存在しません。契約書は、1ページの文書から包括的なボストン契約書まで、多種多様です。とはいえ、すべての不動産売買契約には、一般的な保護措置が含まれているべきです。さらに、予期せぬ事態に備えるための仕組みも整備しておく必要があります。

不動産エージェントを雇う

まず最初に、不動産エージェントを雇うことが自分にとって賢明かどうかを検討すべきです。評判の良いエージェントは、国内外を問わず、買い手を見つけるのを容易にしてくれます。彼らは市場へのアクセスが良く、潜在的な買い手を事前に選別してくれるため、拘束力のない問い合わせへの対応に費やす時間を節約できます。さらに、交渉の際にもサポートしてくれ、包括的なアドバイスを提供し、物件を可能な限り最高の価格で売却できるよう尽力して​​くれます。タイでは、エージェントは通常、このサービスに対して購入価格の最大3%を手数料として請求します。この点も考慮に入れるべきでしょう。

価格は手頃です

希望売却価格を設定することは非常に重要です。ご自身の物件または類似の物件の最近の売却価格を参考にすることができます。あるいは、市内の複数の不動産鑑定士に物件の査定を依頼することもできます。不動産エージェントも価格設定をサポートしてくれます。必ず最低売却価格を設定してください。これは、物件に対してあなたが受け入れる最低価格です。

その他の契約締結前の考慮事項

購入希望者に開示すべき物件の欠陥をすべてリストアップしてください。物件に既存の抵当権や債務がある場合は、契約書に記載する必要があるため、それらもすべて含めてください。物件の構造上の特徴をすべて詳細かつ透明性をもって説明し、売買契約書に明確に記載することをお勧めします。タイでは法的義務はありませんが、特に購入者が自国でこのような慣習に慣れている場合は、購入者との間で起こりうる問題を未然に防ぐことができます。さらに、購入希望者に好印象を与え、所有権移転手続きを大幅に簡素化することにもつながります。

タイ法は契約の自由の原則も支持しています。これは、当事者が適用される法律や公共政策に違反しない限り、自由に契約を結ぶことができることを意味します。契約法の原則はタイ民商法典に成文化されており、これは主にヨーロッパ大陸の民法概念に基づいています。ただし、契約上の義務に関して別の法域を選択することも可能です。これは、あなたまたはあなたの購入者がそれぞれの法制度に精通している場合に有利です。

売買契約が成立しなかった場合の売主の権利

不動産の売買契約書を作成する際には、考慮すべき重要な点がいくつかあります。まず、売買契約が履行されない場合に備えて、ご自身を守ることが不可欠です。契約書に署名すると、当事者間に法的拘束力のある義務が生じます。一般的に、買主が購入を完了できない場合の潜在的な損失を制限するために、契約書には以下の条項の一部または全部を含めるべきです。例えば、契約が解除された場合、売主は以下の行為を行うことができると規定することができます。

契約違反による損害賠償請求を防ぐため、転売損失、および契約違反によって買主が被った合理的な費用と経費を規定する条項を追加することをお勧めします。この「転売損失」とは、契約価格と物件の市場価格との差額、および契約違反によって生じたその他の損害を指します。したがって、転売損失が認められた場合は、契約価格と転売価格の差額が計算され、それに応じて調整されます。

あるいは、契約書に以下の計算方法を用いることもできます。契約価格と契約違反時の物件価格との差額を算出し、それに付随的損害額と利息を加算します。付随的損害額には、例えば、広告費、弁護士費用、賃料、引越し費用などが含まれます。

この概念はタイの法律や判例法において明示的に規定されているわけではありませんが、このような条項の使用は他の多くの法制度において珍しくありません。契約にこの条項が含まれている場合、そのような場合にどのような損害賠償請求が認められるかが明確になります。

まとめ

不動産売買が円滑に進むことを誰もが願っており、万が一問題が発生した場合でも、ほとんどの売主は損失を最小限に抑え、新たな買主を探すことを望んでいます。これは、タイにおける裁判手続きには高額な費用と多大な時間を要するためです。そのため、契約書に代替紛争解決条項を盛り込むことをお勧めします。仲裁や調停は、万が一問題が発生した場合に賠償を求めるよりも、はるかに安価で迅速な解決策となるからです。不動産売買では他にもいくつかの小さな問題が発生する可能性がありますが、この記事ではすべてを網羅することはできません。ご不明な点があれば、不動産エージェントにご相談いただくか、資格のあるタイの不動産弁護士にご相談ください。