การขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

การที่ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมในประเทศไทยกำลังเพิ่มสูงขึ้น เนื่องจากเป็นวิธีที่ง่ายที่สุดสำหรับชาวต่างชาติในการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวอาจค่อนข้างตรงไปตรงมา แต่ก็อาจเกิดปัญหาขึ้นได้เมื่อขายในภายหลัง ปัญหาที่เกี่ยวข้องนั้นคล้ายคลึงกับปัญหาที่พบเจอเมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก แต่ความเชี่ยวชาญในกฎหมายสัญญาอาจช่วยหลีกเลี่ยงความสูญเสียทางการเงินหรืออย่างน้อยก็ความผิดหวังเพิ่มเติมได้ มีหลายสิ่งหลายอย่างที่อาจผิดพลาดได้เมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย สถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุดคือเมื่อผู้ซื้อไม่ปฏิบัติตามข้อตกลงในการซื้อขาย

แตกต่างจากในบางประเทศ ในประเทศนี้ไม่มีข้อกำหนดและเงื่อนไขมาตรฐานสำหรับสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ สัญญาอาจแตกต่างกันอย่างมาก ตั้งแต่เอกสารหน้าเดียวไปจนถึงสัญญาแบบบอสตันที่ครอบคลุมทุกด้าน อย่างไรก็ตาม สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทุกฉบับควรมีข้อกำหนดคุ้มครองทั่วไปบางประการ นอกจากนี้ ควรมีกลไกเตรียมพร้อมสำหรับเหตุการณ์ที่ไม่คาดฝันด้วย

การว่าจ้างตัวแทนอสังหาริมทรัพย์

ขั้นตอนแรก คุณควรพิจารณาว่าการจ้างตัวแทนอสังหาริมทรัพย์นั้นเหมาะสมกับคุณหรือไม่ ตัวแทนที่มีชื่อเสียงสามารถช่วยให้การหาผู้ซื้อ ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อในประเทศหรือต่างประเทศ ง่ายขึ้น พวกเขาสามารถเข้าถึงตลาดได้ดีกว่า และสามารถคัดกรองผู้ซื้อที่มีศักยภาพล่วงหน้าได้ ซึ่งจะช่วยประหยัดเวลาที่คุณอาจต้องเสียไปกับการตอบคำถามที่ไม่ผูกมัด นอกจากนี้ พวกเขายังจะให้การสนับสนุนคุณในระหว่างการเจรจา ให้คำแนะนำอย่างครบถ้วน และช่วยให้คุณได้ราคาที่ดีที่สุดสำหรับทรัพย์สินของคุณ ในประเทศไทย ตัวแทนมักจะคิดค่าคอมมิชชั่นสูงถึง 3% ของราคาซื้อขาย คุณควรคำนึงถึงเรื่องนี้ด้วย

ราคาเหมาะสม

การตั้งราคาขายเป็นสิ่งสำคัญ คุณสามารถใช้ราคาขายล่าสุดของอพาร์ตเมนต์ในโครงการเดียวกันหรือโครงการที่คล้ายคลึงกันเป็นแนวทางได้ หรืออีกทางเลือกหนึ่ง คุณสามารถให้ผู้ประเมินราคาหลายรายในเมืองประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ของคุณได้ ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ก็สามารถช่วยคุณในการกำหนดราคาได้เช่นกัน อย่าลืมตั้งราคาขั้นต่ำ ซึ่งเป็นราคาต่ำสุดที่คุณยินดีรับสำหรับอสังหาริมทรัพย์นั้น

ข้อควรพิจารณาอื่นๆ ก่อนทำสัญญา

จัดทำรายการข้อบกพร่องทั้งหมดของทรัพย์สินที่ควรเปิดเผยให้ผู้ซื้อทราบ รวมถึงภาระผูกพันหรือหนี้สินที่มีอยู่กับทรัพย์สิน เนื่องจากสิ่งเหล่านี้จะต้องระบุไว้ในสัญญา ขอแนะนำให้ระบุรายละเอียดโครงสร้างทั้งหมดของทรัพย์สินอย่างครบถ้วนและโปร่งใส และบันทึกไว้อย่างชัดเจนในสัญญาซื้อขาย แม้ว่าจะไม่มีข้อผูกมัดทางกฎหมายในประเทศไทย แต่การทำเช่นนี้จะช่วยป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นกับผู้ซื้อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากพวกเขาคุ้นเคยกับการปฏิบัติเช่นนี้ในประเทศของตน นอกจากนี้ยังสร้างความประทับใจที่ดีต่อผู้ซื้อและทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ง่ายขึ้นอย่างมาก

กฎหมายไทยยังยึดถือหลักการเสรีภาพในการทำสัญญา ซึ่งหมายความว่าคู่สัญญาต่างมีอิสระที่จะทำข้อตกลงใดๆ ก็ได้ตามที่ต้องการ ตราบใดที่ข้อตกลงเหล่านั้นไม่ขัดต่อกฎหมายหรือนโยบายสาธารณะ หลักการของกฎหมายสัญญานั้นถูกบัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทย ซึ่งส่วนใหญ่มีพื้นฐานมาจากแนวคิดกฎหมายแพ่งของยุโรปภาคพื้นทวีป อย่างไรก็ตาม คุณมีทางเลือกที่จะเลือกเขตอำนาจศาลอื่นสำหรับภาระผูกพันตามสัญญาของคุณ ซึ่งจะเป็นประโยชน์หากคุณหรือผู้ซื้อของคุณคุ้นเคยกับระบบกฎหมายของแต่ละประเทศมากกว่า

สิทธิของผู้ขายในกรณีที่การขายล้มเหลว

มีประเด็นสำคัญหลายประการที่ควรพิจารณาเมื่อร่างสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ของคุณ ประการแรก การปกป้องตนเองในกรณีที่สัญญาซื้อขายไม่เป็นไปตามที่ตกลงกันไว้เป็นสิ่งสำคัญ การลงนามในสัญญาก่อให้เกิดภาระผูกพันทางกฎหมายระหว่างคู่สัญญา โดยทั่วไป คุณควรใส่ข้อกำหนดบางส่วนหรือทั้งหมดต่อไปนี้ไว้ในสัญญาเพื่อจำกัดความสูญเสียที่อาจเกิดขึ้นหากผู้ซื้อไม่สามารถดำเนินการซื้อขายให้เสร็จสมบูรณ์ได้ ตัวอย่างเช่น คุณสามารถระบุว่าหากสัญญาถูกยกเลิก ผู้ขายมีสิทธิ์ดำเนินการดังต่อไปนี้:

เพื่อป้องกันการฟ้องร้องเรื่องการผิดสัญญา ควรเพิ่มข้อกำหนดเพิ่มเติมที่ระบุถึงการขาดทุนจากการขายต่อ รวมถึงค่าใช้จ่ายและค่าเสียหายที่สมเหตุสมผลที่ผู้ซื้อได้รับเนื่องจากการผิดสัญญา "การขาดทุนจากการขายต่อ" นี้หมายถึงส่วนต่างระหว่างราคาตามสัญญาและราคาตลาดของทรัพย์สิน รวมถึงความเสียหายอื่น ๆ ที่เกิดจากการผิดสัญญา ดังนั้น หากพบว่ามีการขาดทุนจากการขายต่อ ส่วนต่างระหว่างราคาตามสัญญาและราคาขายต่อจะถูกคำนวณและปรับปรุงแก้ไขตามความเหมาะสม

อีกทางเลือกหนึ่ง คุณสามารถใช้วิธีการคำนวณต่อไปนี้ในสัญญาของคุณได้: กำหนดส่วนต่างระหว่างราคาตามสัญญาและมูลค่าของทรัพย์สิน ณ เวลาที่ผิดสัญญา และเพิ่มค่าเสียหายที่เกิดขึ้นตามมาพร้อมดอกเบี้ย ค่าเสียหายที่เกิดขึ้นตามมาอาจรวมถึง ตัวอย่างเช่น ค่าใช้จ่ายในการโฆษณา ค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย ค่าเช่า และค่าใช้จ่ายในการย้าย

แนวคิดนี้ไม่ได้ถูกบัญญัติไว้อย่างชัดเจนในกฎหมายหรือหลักนิติศาสตร์ของไทย แต่การใช้ข้อความลักษณะนี้ไม่ใช่เรื่องแปลกในระบบกฎหมายอื่นๆ อีกหลายระบบ หากมีการระบุไว้ในสัญญา จะช่วยชี้แจงให้ชัดเจนว่าสามารถเรียกร้องค่าเสียหายอะไรได้บ้างในกรณีดังกล่าว

สรุป

เราทุกคนต่างหวังว่าการขายอสังหาริมทรัพย์จะเป็นไปอย่างราบรื่น และผู้ขายส่วนใหญ่ก็ยินดีที่จะจำกัดความเสียหายและหาผู้ซื้อรายใหม่หากเกิดปัญหาขึ้น เนื่องจากกระบวนการทางศาลในประเทศไทยมีค่าใช้จ่ายสูงและใช้เวลานาน ดังนั้นจึงควรใส่ข้อกำหนดเกี่ยวกับการระงับข้อพิพาททางเลือกไว้ในสัญญา เพราะการอนุญาโตตุลาการหรือการไกล่เกลี่ยเป็นทางเลือกที่ถูกกว่าและเร็วกว่าการเรียกร้องค่าชดเชยหากคุณประสบปัญหา นอกจากนี้ยังมีปัญหาเล็กน้อยอื่นๆ ที่อาจเกิดขึ้นระหว่างการขายอสังหาริมทรัพย์ แต่บทความนี้สั้นเกินไปที่จะกล่าวถึงทั้งหมด หากมีข้อสงสัย ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของคุณสามารถช่วยเหลือได้ หรือคุณควรขอคำแนะนำจากทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ของไทยที่มีคุณสมบัติเหมาะสม