Vendita di immobili in Thailandia

La proprietà di appartamenti in condominio da parte di stranieri in Thailandia è in aumento, poiché rappresenta di gran lunga il modo più semplice per gli stranieri di acquisire un immobile. Sebbene l'acquisto di una proprietà di questo tipo possa essere relativamente semplice, possono sorgere complicazioni al momento della successiva rivendita. I problemi connessi sono simili a quelli che si riscontrano nella vendita di immobili in tutto il mondo, ma una certa competenza in diritto contrattuale può aiutare a evitare perdite finanziarie o quantomeno ulteriori delusioni. Molte cose possono andare storte quando si vende un immobile in Thailandia; lo scenario peggiore si verifica quando l'acquirente non adempie ai termini del contratto di acquisto.

A differenza di altri paesi, non esistono termini e condizioni standardizzati per i contratti di compravendita immobiliare. I contratti possono variare notevolmente, da un documento di una sola pagina a un accordo completo in stile Boston. Ciononostante, ogni contratto di compravendita immobiliare dovrebbe includere alcune garanzie generali. Inoltre, dovrebbero essere previsti meccanismi per far fronte a eventuali imprevisti.

Assumere un agente immobiliare

Come primo passo, dovresti valutare se affidarti a un agente immobiliare sia la soluzione giusta per te. Un agente affidabile può semplificare la ricerca di un acquirente, sia locale che internazionale. Grazie al suo accesso privilegiato al mercato e alla possibilità di preselezionare i potenziali acquirenti, ti farà risparmiare tempo prezioso che altrimenti impiegheresti a rispondere a richieste non vincolanti. Inoltre, ti supporterà durante le trattative, ti fornirà una consulenza completa e ti aiuterà a ottenere il miglior prezzo possibile per la tua proprietà. In Thailandia, gli agenti immobiliari solitamente applicano una commissione fino al 3% del prezzo di acquisto per questo servizio. È importante tenerne conto.

Il prezzo è giusto

Stabilire il prezzo di vendita è fondamentale. Puoi utilizzare come riferimento le recenti vendite di appartamenti nel tuo complesso o in uno simile. In alternativa, puoi far valutare il tuo immobile da diversi periti immobiliari in città. Anche un agente immobiliare può aiutarti a determinare il prezzo. Assicurati di fissare un prezzo minimo. Questo è il prezzo più basso che sei disposto ad accettare per l'immobile.

Altre considerazioni precontrattuali

Redigete un elenco di tutti i difetti dell'immobile che devono essere comunicati al potenziale acquirente. Includete eventuali gravami o debiti esistenti sull'immobile, poiché questi devono essere indicati nel contratto. È consigliabile descrivere in modo completo e trasparente tutte le caratteristiche strutturali dell'immobile e documentarle chiaramente nel contratto di compravendita. Sebbene in Thailandia non vi sia alcun obbligo legale in tal senso, ciò previene potenziali problemi con l'acquirente, soprattutto se quest'ultimo è abituato a tale pratica nel suo paese d'origine. Inoltre, crea un'impressione positiva sui potenziali acquirenti e semplifica notevolmente il trasferimento di proprietà.

Anche il diritto thailandese tutela il principio della libertà contrattuale. Ciò significa che le parti sono libere di stipulare qualsiasi accordo desiderino, purché non violino la legge applicabile o l'ordine pubblico. I principi del diritto contrattuale sono codificati nel Codice Civile e Commerciale thailandese, che si basa in gran parte sui concetti del diritto civile dell'Europa continentale. Tuttavia, è possibile scegliere una giurisdizione diversa per i propri obblighi contrattuali. Questa opzione è vantaggiosa se voi o il vostro acquirente avete maggiore familiarità con i rispettivi ordinamenti giuridici.

Diritti del venditore in caso di mancata conclusione della vendita

Ci sono diversi punti importanti da considerare quando si redige un contratto di compravendita immobiliare. Innanzitutto, è fondamentale tutelarsi nel caso in cui il contratto non venga rispettato. La firma del contratto crea un obbligo legalmente vincolante tra le parti. In genere, è consigliabile includere nel contratto alcune o tutte le seguenti clausole per limitare le potenziali perdite qualora l'acquirente non sia in grado di perfezionare l'acquisto. Ad esempio, si può stabilire che, in caso di risoluzione del contratto, il venditore sia autorizzato a fare quanto segue:

Per evitare una richiesta di risarcimento per inadempimento contrattuale, è consigliabile includere una clausola aggiuntiva che preveda il risarcimento per la perdita di rivendita, nonché i costi e le spese ragionevoli sostenute dall'acquirente a causa dell'inadempimento. Tale "perdita di rivendita" si riferisce alla differenza tra il prezzo contrattuale e il valore di mercato dell'immobile, oltre a qualsiasi altro danno derivante dall'inadempimento. Pertanto, qualora si riscontri una perdita di rivendita, la differenza tra il prezzo contrattuale e il prezzo di rivendita viene calcolata e adeguata di conseguenza.

In alternativa, nel contratto è possibile utilizzare il seguente metodo di calcolo: determinare la differenza tra il prezzo contrattuale e il valore dell'immobile al momento dell'inadempimento contrattuale e aggiungere eventuali danni consequenziali maggiorati degli interessi. I danni consequenziali potrebbero includere, ad esempio, i costi pubblicitari, le spese legali, i costi di affitto e le spese di trasloco.

Questo concetto non è esplicitamente regolamentato dal diritto o dalla giurisprudenza thailandese, ma l'utilizzo di una clausola di questo tipo non è raro in molti altri ordinamenti giuridici. Se inclusa nel contratto, chiarisce quali richieste di risarcimento danni possono essere avanzate in un caso simile.

Riepilogo

Tutti noi auspichiamo una vendita immobiliare senza intoppi e la maggior parte dei venditori è felice di limitare le perdite e cercare un nuovo acquirente in caso di problemi. Ciò è dovuto agli elevati costi e al notevole impegno di tempo richiesto dalle procedure giudiziarie in Thailandia. Pertanto, è consigliabile includere una clausola di risoluzione alternativa delle controversie nei contratti, poiché l'arbitrato o la mediazione rappresentano certamente un'alternativa più economica e rapida rispetto alla richiesta di risarcimento in caso di difficoltà. Possono sorgere anche altre questioni minori durante una compravendita immobiliare, ma questo articolo è troppo breve per trattarle tutte. In caso di dubbi, il vostro agente immobiliare può aiutarvi, oppure dovreste consultare un avvocato specializzato in diritto immobiliare thailandese.