Tayland'da yabancıların kat mülkiyeti sahibi olma oranı artıyor, çünkü bu, yabancılar için gayrimenkul edinmenin en kolay yolu. Bu tür bir mülkü satın almak nispeten kolay olsa da, daha sonra satarken komplikasyonlar ortaya çıkabilir. İlgili sorunlar, dünya genelinde gayrimenkul satarken karşılaşılanlara benzer, ancak sözleşme hukuku konusunda biraz uzmanlık, mali kayıpları veya en azından daha fazla hayal kırıklığını önlemeye yardımcı olabilir. Tayland'da gayrimenkul satarken birçok şey ters gidebilir; en kötü senaryo, alıcının satın alma sözleşmesini yerine getirememesidir.

Diğer bazı ülkelerin aksine, gayrimenkul alım sözleşmeleri için standartlaştırılmış şartlar ve koşullar bulunmamaktadır. Sözleşmeler, tek sayfalık bir belgeden kapsamlı Boston tarzı bir sözleşmeye kadar büyük farklılıklar gösterebilir. Bununla birlikte, her gayrimenkul alım sözleşmesi bazı genel güvenceler içermelidir. Ayrıca, beklenmedik gelişmelere hazırlık için mekanizmalar oluşturulmalıdır.

Bir emlakçı tutmak

İlk adım olarak, bir emlakçı tutmanın sizin için mantıklı olup olmadığını değerlendirmelisiniz. Saygın bir emlakçı, yerel veya uluslararası olsun, alıcı bulmayı kolaylaştırabilir. Piyasaya daha iyi erişimleri vardır ve potansiyel alıcıları önceden inceleyebilirler; bu da bağlayıcı olmayan sorulara yanıt vermek için harcayacağınız zamandan tasarruf etmenizi sağlar. Ayrıca, müzakereler sırasında size destek olacak, kapsamlı tavsiyelerde bulunacak ve mülkünüz için mümkün olan en iyi fiyatı elde etmenizi sağlayacaktır. Tayland'da emlakçılar genellikle bu hizmet için satın alma fiyatının %3'üne kadar komisyon alırlar. Bunu da dikkate almalısınız.

Fiyatı uygun.

Satış fiyatınızı belirlemek çok önemlidir. Rehber olarak, kendi dairenizde veya benzer bir komplekste yakın zamanda satılan dairelerin fiyatlarını kullanabilirsiniz. Alternatif olarak, şehirdeki birkaç değerleme uzmanına mülkünüzü değerlendirtebilirsiniz. Bir emlakçı da fiyat belirlemenize yardımcı olabilir. Minimum bir fiyat belirlediğinizden emin olun. Bu, mülk için kabul etmeye razı olduğunuz en düşük fiyattır.

Diğer sözleşme öncesi hususlar

Potansiyel alıcınıza bildirilmesi gereken mülkün tüm kusurlarının bir listesini oluşturun. Mülk üzerindeki mevcut ipotekleri veya borçları da ekleyin, çünkü bunlar sözleşmede belirtilmelidir. Mülkünüzün tüm yapısal özelliklerini eksiksiz ve şeffaf bir şekilde tanımlamanız ve bunu satış sözleşmesinde açıkça belgelemeniz tavsiye edilir. Tayland'da bunu yapmak için yasal bir zorunluluk olmasa da, bu, özellikle alıcınız kendi ülkesinde bu uygulamaya alışkınsa, potansiyel sorunları önler. Ayrıca, potansiyel alıcılar üzerinde olumlu bir izlenim yaratır ve mülkiyet devrini önemli ölçüde kolaylaştırır.

Tayland hukuku ayrıca sözleşme özgürlüğü ilkesini de desteklemektedir. Bu, tarafların, yürürlükteki yasalara veya kamu düzenine aykırı olmadığı sürece, istedikleri herhangi bir anlaşmayı yapma özgürlüğüne sahip oldukları anlamına gelir. Sözleşme hukuku ilkeleri, büyük ölçüde Avrupa kıtasındaki medeni hukuk kavramlarına dayanan Tayland Medeni ve Ticaret Kanunu'nda kodlanmıştır. Bununla birlikte, sözleşmesel yükümlülükleriniz için farklı bir yargı yetkisi seçme seçeneğiniz de vardır. Bu, sizin veya alıcınızın ilgili hukuk sistemlerine daha aşina olması durumunda avantajlıdır.

Satışın gerçekleşmemesi durumunda satıcının hakları

Gayrimenkulünüz için bir satın alma sözleşmesi hazırlarken dikkate alınması gereken birkaç önemli nokta vardır. İlk olarak, satın alma sözleşmesinin yerine getirilmemesi durumunda kendinizi korumanız çok önemlidir. Sözleşmeyi imzalamak, taraflar arasında yasal olarak bağlayıcı bir yükümlülük yaratır. Genel olarak, alıcının satın alma işlemini tamamlayamaması durumunda olası kayıplarınızı sınırlamak için sözleşmenize aşağıdaki maddelerin bazılarını veya tamamını eklemelisiniz. Örneğin, sözleşmenin feshedilmesi durumunda satıcının aşağıdakileri yapmasına izin verildiğini belirtebilirsiniz:

  • Depozitoyu muhafaza etmek veya geri almak;
  • Sözleşme gereği ödenen bazı fonların teminat olarak alıkonulması;
  • Sözleşmenin ihlali nedeniyle alıcıya karşı tazminat davası açın.

    • Sözleşme ihlali iddiasını önlemek için, yeniden satış kaybını ve alıcının sözleşme ihlali nedeniyle katlandığı makul maliyet ve giderleri ele alan ek bir madde eklenmesi tavsiye edilir. Bu "yeniden satış kaybı", sözleşme fiyatı ile mülkün piyasa değeri arasındaki farkı ve ihlalden kaynaklanan diğer zararları ifade eder. Bu nedenle, bir yeniden satış kaybı tespit edilirse, sözleşme fiyatı ile yeniden satış fiyatı arasındaki fark hesaplanır ve buna göre ayarlama yapılır.

    Alternatif olarak, sözleşmenizde aşağıdaki hesaplama yöntemini kullanabilirsiniz: Sözleşme bedeli ile sözleşmenin ihlal edildiği tarihteki mülkün değeri arasındaki farkı belirleyin ve dolaylı zararları faiziyle birlikte ekleyin. Dolaylı zararlar, örneğin, reklam giderleri, avukatlık ücretleri, kira giderleri ve taşınma masraflarını içerebilir.

    Bu kavram Tayland yasalarında veya içtihatlarında açıkça düzenlenmemiştir, ancak bu tür bir maddenin kullanımı birçok diğer hukuk sisteminde yaygındır. Sözleşmeye dahil edilmesi, böyle bir durumda hangi tazminat taleplerinin ileri sürülebileceğini açıklığa kavuşturur.

    Özet

    Hepimiz sorunsuz bir gayrimenkul satışı dileriz ve çoğu satıcı, bir şeyler ters giderse kayıplarını sınırlamak ve yeni bir alıcı aramak konusunda isteklidir. Bunun nedeni, Tayland'daki mahkeme süreçlerinin yüksek ücretleri ve önemli zaman alıcı olmasıdır. Bu nedenle, sözleşmelerinize alternatif bir uyuşmazlık çözüm maddesi eklemeniz tavsiye edilir; çünkü tahkim veya arabuluculuk, zorluklarla karşılaşmanız durumunda tazminat peşinde koşmaktan kesinlikle daha ucuz ve daha hızlı bir alternatiftir. Gayrimenkul satışı sırasında ortaya çıkabilecek birkaç küçük sorun daha vardır, ancak bu makale hepsini kapsayacak kadar kısadır. Şüpheniz varsa, emlak danışmanınız size yardımcı olabilir veya nitelikli bir Tayland gayrimenkul avukatından tavsiye almalısınız.