Sprzedaż nieruchomości w Tajlandii

Zagraniczna własność apartamentów w Tajlandii rośnie, ponieważ jest to zdecydowanie najłatwiejszy sposób nabycia nieruchomości przez cudzoziemców. Chociaż zakup takiej nieruchomości może być stosunkowo prosty, jej późniejsza sprzedaż może wiązać się z komplikacjami. Związane z tym problemy są podobne do tych, które występują przy sprzedaży nieruchomości na całym świecie, ale pewna wiedza z zakresu prawa umów może pomóc uniknąć strat finansowych lub przynajmniej dalszych rozczarowań. Sprzedaż nieruchomości w Tajlandii może wiązać się z wieloma problemami; najgorszym scenariuszem jest niewykonanie przez kupującego umowy kupna.

W przeciwieństwie do niektórych innych krajów, nie ma tu ujednoliconych warunków umów kupna nieruchomości. Umowy mogą być bardzo zróżnicowane – od jednostronicowego dokumentu po obszerną umowę typu bostońskiego. Niemniej jednak, każda umowa kupna nieruchomości powinna zawierać pewne ogólne zabezpieczenia. Ponadto, powinny istnieć mechanizmy pozwalające przygotować się na nieoczekiwane zdarzenia.

Zatrudnienie agenta nieruchomości

Na początek warto zastanowić się, czy zatrudnienie agenta nieruchomości ma dla Ciebie sens. Renomowany agent może ułatwić znalezienie nabywcy – zarówno lokalnego, jak i międzynarodowego. Ma lepszy dostęp do rynku i może wstępnie zweryfikować potencjalnych nabywców, oszczędzając Ci czas, który w przeciwnym razie poświęciłbyś na odpowiadanie na niezobowiązujące zapytania. Ponadto, będzie Cię wspierał w negocjacjach, zapewni kompleksowe doradztwo i pozwoli Ci uzyskać najlepszą możliwą cenę za Twoją nieruchomość. W Tajlandii agenci zazwyczaj pobierają prowizję w wysokości do 3% ceny zakupu. Warto to również uwzględnić.

Cena jest dobra

Ustalenie ceny wywoławczej jest kluczowe. Możesz posłużyć się ostatnimi ofertami sprzedaży mieszkań w Twoim lub podobnym kompleksie jako wskazówką. Możesz również zlecić wycenę nieruchomości kilku rzeczoznawcom w mieście. Agent nieruchomości może również pomóc Ci w ustaleniu ceny. Upewnij się, że ustaliłeś cenę minimalną. Jest to najniższa cena, jaką jesteś gotów zaakceptować za nieruchomość.

Inne kwestie przedumowne

Sporządź listę wszystkich wad nieruchomości, które należy ujawnić potencjalnemu nabywcy. Uwzględnij wszelkie istniejące obciążenia lub długi nieruchomości, ponieważ muszą one zostać wymienione w umowie. Zaleca się pełne i przejrzyste opisanie wszystkich cech konstrukcyjnych nieruchomości i wyraźne udokumentowanie tego w umowie kupna. Chociaż w Tajlandii nie ma takiego obowiązku prawnego, pozwala to uniknąć potencjalnych problemów z nabywcą, zwłaszcza jeśli jest on przyzwyczajony do takiej praktyki w swoim kraju ojczystym. Ponadto, wywiera to pozytywne wrażenie na potencjalnych nabywcach i znacznie upraszcza przeniesienie własności.

Prawo tajskie również respektuje zasadę swobody umów. Oznacza to, że strony mogą swobodnie zawierać dowolne umowy, o ile nie naruszają one obowiązującego prawa ani porządku publicznego. Zasady prawa umów są skodyfikowane w tajskim Kodeksie cywilnym i handlowym, który w dużej mierze opiera się na koncepcjach prawa cywilnego kontynentalnej Europy. Masz jednak możliwość wyboru innej jurysdykcji dla swoich zobowiązań umownych. Jest to korzystne, jeśli Ty lub Twój kupujący znacie lepiej odpowiednie systemy prawne.

Prawa sprzedawcy w przypadku nieudanej sprzedaży

Sporządzając umowę kupna nieruchomości, należy wziąć pod uwagę kilka ważnych kwestii. Po pierwsze, kluczowe jest zabezpieczenie się na wypadek niewywiązania się z umowy kupna. Podpisanie umowy tworzy prawnie wiążące zobowiązanie między stronami. Zasadniczo, aby ograniczyć potencjalne straty w przypadku niesfinalizowania zakupu przez kupującego, należy zawrzeć w umowie niektóre lub wszystkie z poniższych klauzul. Na przykład, w przypadku rozwiązania umowy, sprzedający ma prawo do następujących działań:

Aby zapobiec roszczeniu z tytułu naruszenia umowy, zaleca się dodanie dodatkowej klauzuli, która uwzględnia stratę z tytułu odsprzedaży oraz uzasadnione koszty i wydatki poniesione przez kupującego w związku z naruszeniem umowy. Ta „strata z tytułu odsprzedaży” odnosi się do różnicy między ceną umowną a wartością rynkową nieruchomości, a także wszelkich innych szkód wynikających z naruszenia umowy. W związku z tym, w przypadku stwierdzenia straty z tytułu odsprzedaży, różnica między ceną umowną a ceną odsprzedaży jest obliczana i odpowiednio korygowana.

Alternatywnie, możesz zastosować w umowie następującą metodę obliczeniową: określ różnicę między ceną umowną a wartością nieruchomości w momencie zerwania umowy i dodaj wszelkie szkody następcze wraz z odsetkami. Szkody następcze mogą obejmować na przykład koszty reklamy, koszty obsługi prawnej, koszty wynajmu i koszty przeprowadzki.

Ta koncepcja nie jest wyraźnie uregulowana w prawie ani jurysprudencji tajlandzkiej, ale stosowanie takiej klauzuli nie jest rzadkością w wielu innych systemach prawnych. Jeśli jest ona zawarta w umowie, wyjaśnia, jakie roszczenia odszkodowawcze można w takim przypadku dochodzić.

Streszczenie

Wszyscy liczymy na bezproblemową sprzedaż nieruchomości, a większość sprzedających chętnie ogranicza straty i szuka nowego nabywcy, jeśli coś pójdzie nie tak. Wynika to z wysokich opłat i czasochłonności postępowań sądowych w Tajlandii. Dlatego zaleca się uwzględnienie w umowach klauzuli o alternatywnym rozstrzyganiu sporów, ponieważ arbitraż lub mediacja to z pewnością tańsza i szybsza alternatywa dla dochodzenia odszkodowania w przypadku trudności. Podczas sprzedaży nieruchomości może pojawić się kilka innych drobnych problemów, ale ten artykuł jest zbyt krótki, aby omówić je wszystkie. W razie wątpliwości, agent nieruchomości może pomóc lub warto zasięgnąć porady wykwalifikowanego tajskiego prawnika specjalizującego się w nieruchomościach.