Planen Sie den Kauf einer Immobilie in Thailand? Dann sind Sie hier genau richtig. Käufer unterzeichnen Kaufverträge oft, ohne sie vorher gründlich zu prüfen. Dadurch sind ihre Interessen nicht ausreichend geschützt. In diesem Artikel erklären wir, warum eine sorgfältige Prüfung von Immobilienverträgen so wichtig ist, um zu verhindern, dass die andere Partei Sie ausnutzt oder gar betrügt. Wir haben außerdem die fünf wichtigsten Punkte für die Vertragsprüfung in Thailand zusammengefasst.

Kaufvertrag

Ein Kaufvertrag (Sale and Purchase Agreement, SPA) betrifft zwei Hauptparteien: den Käufer und den Verkäufer. SPAs sind rechtsverbindliche Vereinbarungen zwischen diesen beiden Parteien. Der Vertrag legt alle Bedingungen fest, denen beide Parteien hinsichtlich der betreffenden Immobilie zustimmen. Sobald der Käufer sich zum Kauf der Immobilie entscheidet und die letzte Zahlung leistet, ist der Verkäufer verpflichtet, das Eigentum auf den Käufer zu übertragen. Dieser Vorgang findet beim Grundbuchamt statt, wo beide Parteien die anfallenden Steuern und Gebühren für die Eigentumsübertragung entrichten müssen. Daher sollte ein SPA stets sorgfältig geprüft werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. SPAs können entweder in Englisch oder Thailändisch verfasst werden. Versteht eine Partei die Sprache des Vertrags nicht, muss dieser übersetzt werden, damit auch sie die Bedingungen versteht. In solchen Fällen ist es unerlässlich, dass der Vertrag in beiden Sprachen erstellt wird.

Warum ist eine Vertragsprüfung wichtig?

Eine sorgfältige Prüfung des Kaufvertrags ist unerlässlich, um unfaire Klauseln zu vermeiden, die eine Partei benachteiligen. Manchmal ist ein Kaufvertrag so unpräzise formuliert, dass die Rechte einer Partei nicht ausreichend geschützt sind. Es kann auch vorkommen, dass ein Vertrag eine wichtige Bestimmung auslässt. Durch die Prüfung des Vertrags können Sie fehlende Bestimmungen hinzufügen oder entfernen und so künftigen Problemen vorbeugen.

Da Ausländer mitunter auf Sprachbarrieren stoßen, kann es zu Verwechslungen zwischen Eigentumsurkunden und Kaufverträgen kommen. Daher ist es wichtig, die Unterschiede zu verstehen. In Thailand heißt die Eigentumsurkunde für eine Immobilie Chanote (โฉนด). Sie enthält Informationen über den Standort der Immobilie und den aktuellen Eigentümer. Der Kaufvertrag hingegen heißt Sanya Ja Sue Ja Kai (สัญญาจะซื้อจะขาย) und regelt die Bedingungen für die Eigentumsübertragung vom Verkäufer an den Käufer. Er legt außerdem fest, wie und wann die Eigentumsübertragung erfolgt. Kaufverträge in Thailand enthalten in der Regel nur die grundlegenden Rechte der Vertragsparteien und – anders als in manchen anderen Ländern – nicht alle Rechte und Pflichten beider Parteien. Es ist entscheidend, dass bei der Erstellung eines Kaufvertrags die Interessen sowohl des Käufers als auch des Verkäufers berücksichtigt werden.

Manchmal verwenden Käufer vorgefertigte Kaufvertragsvorlagen von seriösen Immobilienportalen und nehmen nur geringfügige Anpassungen vor. Die Vertragsparteien sollten den Vertrag daher sorgfältig prüfen und ihn an ihre individuellen Bedürfnisse anpassen.

Fünf Dinge, die Sie bei der Prüfung eines Vertrags beachten sollten

Nachdem Sie nun wissen, wie wichtig eine Vertragsprüfung ist, fragen Sie sich vielleicht, worauf Sie beim sorgfältigen Lesen des Kaufvertrags achten sollten. Hier sind die fünf wichtigsten Punkte, die beide Parteien bei der Prüfung eines Kaufvertrags berücksichtigen sollten:

  • Vergewissern Sie sich, dass die Angaben zum Grundstück mit den Daten im Grundbuch und im Kaufvertrag übereinstimmen. Abweichungen können später zu rechtlichen Problemen führen. Prüfen Sie außerdem, ob das Grundstück und das darauf befindliche Gebäude den thailändischen Bau- und Umweltvorschriften entsprechen und ob alle erforderlichen Genehmigungen der Behörden vorliegen.
  • Sie sollten den ursprünglichen Schätzwert der Immobilie stets beim Grundbuchamt überprüfen. Obwohl die meisten Verkäufer einen höheren Preis als den Schätzwert verlangen, gehen manche so weit, dass der Käufer am Ende deutlich mehr zahlt, als die Immobilie tatsächlich wert ist.
  • Der Verkäufer muss nachweisen, dass die Eigentumsurkunde rechtmäßig auf ihn übertragen wurde und der Eigentümer das Grundstück nicht unrechtmäßig erworben hat. Beide Parteien müssen zudem sicherstellen, dass die jeweils andere Partei thailändischer Staatsbürger und kein Ausländer ist, da Ausländer in Thailand keine Immobilien besitzen dürfen.
  • Bei der Prüfung eines Kaufvertrags sollten beide Parteien sicherstellen, dass alle ihre Rechte und Pflichten im Vertrag korrekt aufgeführt sind. Verlassen Sie sich niemals allein auf die in einem Mustervertrag genannten Grundrechte; verhandeln Sie stets und passen Sie den Vertrag Ihren individuellen Bedürfnissen an.
  • Die Parteien müssen den Zahlungsplan vor Unterzeichnung des Kaufvertrags prüfen. Häufig sind aufgrund von Tippfehlern Datum und Ort der Zahlung im Vertrag falsch angegeben, was zu Problemen führen kann. Darüber hinaus müssen die Parteien sicherstellen, dass die Zahlungsbedingungen und -fristen im Kaufvertrag korrekt definiert sind.

    • Thailändischer Immobilienanwalt

    Siam Legal International ist eine Full-Service-Anwaltskanzlei in Thailand, die eine Reihe von Dienstleistungen zum Schutz der Rechte und Interessen von Ausländern anbietet, die Immobilien in Thailand erwerben möchten. Unsere Kanzlei bietet ein breites Spektrum an immobilienbezogenen Dienstleistungen, um den Bedürfnissen unserer ausländischen und thailändischen Mandanten bestmöglich gerecht zu werden. Sollten Sie Fragen zur Prüfung von Immobilienverträgen oder zu anderen klärungsbedürftigen Angelegenheiten haben, kontaktieren Sie bitte unser Team von thailändischen Immobilienanwälten über den untenstehenden Link.

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