คุณกำลังวางแผนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยใช่ไหม? ถ้าอย่างนั้นคุณมาถูกที่แล้ว ผู้ซื้อหลายคนมักเซ็นสัญญาซื้อขายโดยไม่ได้ตรวจสอบอย่างละเอียดก่อน ซึ่งหมายความว่าผลประโยชน์ของพวกเขาไม่ได้รับการคุ้มครองอย่างเพียงพอ ในบทความนี้ เราจะอธิบายว่าทำไมการตรวจสอบสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อย่างรอบคอบจึงมีความสำคัญมาก เพื่อป้องกันไม่ให้ฝ่ายตรงข้ามเอาเปรียบหรือแม้กระทั่งฉ้อโกงคุณ นอกจากนี้เรายังได้รวบรวม 5 ประเด็นสำคัญที่สุดที่ควรพิจารณาเมื่อตรวจสอบสัญญาในประเทศไทย

สัญญาซื้อขาย

สัญญาซื้อขาย (SPA) เกี่ยวข้องกับสองฝ่ายหลัก คือ ผู้ซื้อและผู้ขาย สัญญาซื้อขายเป็นข้อตกลงที่มีผลผูกพันทางกฎหมายระหว่างสองฝ่ายนี้ ข้อตกลงนี้ระบุเงื่อนไขและข้อตกลงทั้งหมดที่ทั้งสองฝ่ายเห็นพ้องต้องกันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ เมื่อผู้ซื้อตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์และชำระเงินงวดสุดท้ายแล้ว ผู้ขายมีหน้าที่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อ กระบวนการนี้เกิดขึ้นที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งทั้งสองฝ่ายต้องชำระภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์ ดังนั้น สัญญาซื้อขายจึงควรได้รับการตรวจสอบอย่างละเอียดถี่ถ้วนเพื่อหลีกเลี่ยงข้อพิพาทในอนาคต สัญญาซื้อขายสามารถเขียนได้ทั้งภาษาอังกฤษหรือภาษาไทย หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่เข้าใจภาษาของข้อตกลง จะต้องแปลเพื่อให้ฝ่ายนั้นเข้าใจเงื่อนไขได้เช่นกัน ในกรณีเช่นนี้ การจัดทำข้อตกลงเป็นสองภาษาจึงเป็นสิ่งสำคัญ

เหตุใดการตรวจสอบสัญญาจึงมีความสำคัญ?

การตรวจสอบสัญญาซื้อขายอย่างละเอียดถี่ถ้วนเป็นสิ่งสำคัญเพื่อหลีกเลี่ยงเงื่อนไขที่ไม่เป็นธรรมซึ่งทำให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเสียเปรียบ บางครั้ง สัญญาซื้อขายอาจเขียนไว้ไม่ชัดเจนจนทำให้สิทธิของฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ได้รับการคุ้มครอง นอกจากนี้ยังอาจเกิดขึ้นได้ว่าสัญญาขาดข้อกำหนดที่สำคัญไป การตรวจสอบสัญญาจะช่วยให้คุณสามารถเพิ่มหรือลบข้อกำหนดที่ขาดหายไปได้ และป้องกันปัญหาที่จะเกิดขึ้นในอนาคต

เนื่องจากชาวต่างชาติบางครั้งอาจประสบปัญหาด้านภาษา จึงอาจสับสนระหว่างโฉนดที่ดินและสัญญาซื้อขาย ดังนั้นจึงเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องเข้าใจความแตกต่าง ในประเทศไทย โฉนดที่ดินเรียกว่า โฉนดที่ดิน (Chanote) ซึ่งมีข้อมูลเกี่ยวกับที่ตั้งของที่ดินและเจ้าของปัจจุบัน ในขณะที่สัญญาซื้อขายเรียกว่า สัญญาซื้อขายจะขาย (Sanya Ja Sue Ja Kai) ซึ่งระบุเงื่อนไขที่ผู้ขายจะโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้กับผู้ซื้อ สัญญาซื้อขายยังระบุวิธีการและเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ด้วย โดยทั่วไปแล้ว สัญญาซื้อขายในประเทศไทยจะระบุเฉพาะสิทธิพื้นฐานของคู่สัญญา และแตกต่างจากในบางประเทศที่ไม่กล่าวถึงสิทธิและหน้าที่ทั้งหมดของทั้งสองฝ่าย สิ่งสำคัญคือต้องคำนึงถึงผลประโยชน์ของทั้งผู้ซื้อและผู้ขายเมื่อร่างสัญญาซื้อขาย

บางครั้งผู้ซื้ออาจใช้แบบฟอร์มสัญญาซื้อขายสำเร็จรูปจากเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ที่น่าเชื่อถือ และทำการปรับเปลี่ยนเพียงเล็กน้อยเท่านั้น ดังนั้นคู่สัญญาควรตรวจสอบสัญญาอย่างละเอียดและปรับแต่งให้เหมาะสมกับความต้องการของตนเอง

ห้าสิ่งที่ควรพิจารณาเมื่อตรวจสอบสัญญา

เมื่อคุณทราบแล้วว่าการตรวจสอบสัญญาสำคัญแค่ไหน คุณอาจสงสัยว่าควรพิจารณาอะไรบ้างเมื่ออ่านสัญญาซื้อขายอย่างละเอียดถี่ถ้วน ต่อไปนี้คือ 5 ประเด็นสำคัญที่สุดที่ทั้งสองฝ่ายควรพิจารณาเมื่อตรวจสอบสัญญาซื้อขาย:

  • ตรวจสอบให้แน่ใจว่าข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินตรงกับรายละเอียดในทะเบียนที่ดินและสัญญาซื้อขาย ความไม่ตรงกันอาจนำไปสู่ปัญหาทางกฎหมายในภายหลัง นอกจากนี้ ตรวจสอบว่าที่ดินและอาคารที่สร้างบนที่ดินนั้นเป็นไปตามข้อกำหนดด้านการก่อสร้างและสิ่งแวดล้อมของไทย และได้รับอนุญาตจากหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้องครบถ้วนแล้วหรือไม่
  • คุณควรตรวจสอบราคาประเมินเดิมของที่ดินกับสำนักงานที่ดินเสมอ แม้ว่าผู้ขายส่วนใหญ่จะตั้งราคาที่สูงกว่าราคาประเมิน แต่บางรายก็ตั้งราคาสูงเกินไปจนผู้ซื้อต้องจ่ายมากกว่ามูลค่าที่แท้จริงของที่ดินมาก
  • ผู้ขายต้องตรวจสอบว่าโฉนดที่ดินได้โอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ตนอย่างถูกต้องตามกฎหมาย และเจ้าของเดิมไม่ได้ได้มาซึ่งทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย ทั้งสองฝ่ายต้องตรวจสอบให้แน่ใจด้วยว่าอีกฝ่ายเป็นพลเมืองไทย ไม่ใช่ชาวต่างชาติ เนื่องจากชาวต่างชาติไม่ได้รับอนุญาตให้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
  • เมื่อตรวจสอบสัญญาซื้อขาย ทั้งสองฝ่ายควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าสิทธิและหน้าที่ของตนได้รับการระบุไว้อย่างถูกต้องในสัญญา อย่าพึ่งพาเฉพาะสิทธิพื้นฐานที่ระบุไว้ในสัญญาแบบสำเร็จรูปเท่านั้น ควรเจรจาและปรับเปลี่ยนสัญญาให้เหมาะสมกับความต้องการเฉพาะของแต่ละฝ่ายเสมอ
  • คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต้องตรวจสอบตารางการชำระเงินก่อนลงนามในสัญญาซื้อขาย บ่อยครั้งที่เนื่องจากข้อผิดพลาดในการพิมพ์ วันและสถานที่ชำระเงินอาจระบุไว้ไม่ถูกต้องในสัญญา ซึ่งอาจนำไปสู่ปัญหาได้ นอกจากนี้ คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าเงื่อนไขและกำหนดเวลาการชำระเงินได้รับการระบุไว้อย่างถูกต้องในสัญญาซื้อขาย

    • ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ของไทย

    บริษัท สยาม ลีกัล อินเตอร์เนชั่นแนล เป็นสำนักงานกฎหมายครบวงจรในประเทศไทย ที่ให้บริการหลากหลายด้านเพื่อคุ้มครองสิทธิและผลประโยชน์ของชาวต่างชาติที่ประสงค์จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย บริษัทของเราให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างครบวงจร เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าทั้งชาวต่างชาติและชาวไทย หากท่านมีข้อสงสัยเกี่ยวกับการตรวจสอบสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หรือเรื่องอื่นๆ ที่ต้องการคำชี้แจง โปรดติดต่อทีมทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ชาวไทยของเราได้ตามลิงก์ด้านล่าง

    ฝ่ายสนับสนุนสด

    เรียก

    แชท

    พูดคุยกับพนักงานของเรา