Gayrimenkul üzerinde durum tespiti yapmak

Gayrimenkul edinirken, ilgili yasal risklerin her zaman farkında olunmalıdır. Birleşme, devralma veya sadece arsa satın alma yoluyla olsun, her durumda yasal sorunlar ortaya çıkabilir. Tayland'da, birçok gayrimenkul alıcısının karşılaştığı çeşitli yaygın yasal zorluklar vardır. Bu nedenle, satıcının yasal sahibi ve satış yetkisine sahip olduğundan emin olmak için satın almadan önce gerekli incelemeyi yapmak son derece önemlidir. Ayrıca, mülkün herhangi bir yükümlülükten arınmış olduğu da doğrulanmalıdır. Alıcılar genellikle, belgeleri inceleyerek ve Tayland'da tapu sicili araştırması yaparak yasal bir geçmiş kontrolü yapmak için avukatlar veya gayrimenkul uzmanlarıyla çalışırlar. Bu nedenle, Tayland'da gayrimenkul satın almayı planlıyorsanız, daha sonra olası sorumluluk risklerinden veya kayıplardan kaçınmak için mutlaka bir gerekli inceleme raporu hazırlatmalısınız.

Gayrimenkul bağlamında durum tespiti (due diligence) ne anlama gelir?

Bir gayrimenkul üzerinde durum tespiti, bir şirket veya bireyin yatırım hazırlığı kapsamında yürüttüğü araştırma ve analiz olarak tanımlanabilir. Bu, herhangi bir makul kişinin başka bir tarafla sözleşme yapmadan önce alacağı ek bir önlem niteliğindedir. Bu nedenle, başka bir şirketle yapılan bir işlemde durum tespiti yapmak sizi risklerden ve potansiyel yükümlülüklerden koruyabilir. Durum tespitinin bir parçası olarak, sözleşmenin veya işlemin tüm ayrıntılarının Tayland yasalarını ihlal etmediğinden ve sözleşmede yer alan tüm bilgilerin doğru olduğundan emin olmalısınız.

Gayrimenkul satın alırken gerekli özeni göstermenin önemi

Tayland'da gayrimenkul satın alırken, olumsuz sonuçlardan kaçınmak için dikkatli hareket etmek son derece önemlidir. Gayrimenkul yatırımları büyük miktarda para içerdiğinden, sözleşmeyi imzalarken gerekli özeni göstermeyerek tüm sermayenizi riske atmamalısınız. Günümüzde, sözleşmelerini dikkatlice incelemeyen yatırımcıları yasa dışı bir şekilde dolandıran birçok sahtekar satıcı olduğunu bilmek önemlidir. Gayrimenkul satın alırken sözleşmeyi detaylı bir şekilde incelemek, sizi psikolojik, yasal ve mali yüklerden koruyabilir.

Tayland'daki bir gayrimenkulün durum tespiti incelemesi sırasında nelere dikkat edilmelidir?

Tayland'da gayrimenkul alım satımına ilişkin bir başka kişiyle yapılan anlaşma üzerinde durum tespiti yapılırken çeşitli hususların göz önünde bulundurulması gerekir.

  • Binanın yapımının yapı yönetmeliklerine ve çevre şartlarına uygun olması gerektiğini belirtmek önemlidir. Bu nedenle, mülk üzerine inşa edilecek binalar için yapı ruhsatlarının olup olmadığını kontrol etmelisiniz.
  • Satın almayı düşündüğünüz mülkle herhangi bir şekilde bağlantılı olan mülk sahibine karşı devam eden herhangi bir yasal işlem olup olmadığını da kontrol etmelisiniz. Eğer mülk sahibinin borçları varsa ve mülkü ipotekle yükümlüyse, satın almaktan kaçınmanız tavsiye edilir.
  • Tayland yasalarına göre, yazılı ve tescilli bir sözleşme olması koşuluyla, arazi üç yıldan uzun süreyle kiralanabilir. Arazi satın alırken, arazinin halihazırda kirada olmadığından ve herhangi bir kira hakkının bulunmadığından emin olmak çok önemlidir. Bunun nedeni, kira sözleşmesinin mülkiyet devriyle otomatik olarak sona ermemesidir.
  • Mülkün satıcısının bunu yapmaya yetkili olup olmadığını doğrulamak önemlidir. Gerçekten de mülk sahibi olduklarından ve sizi dolandırmaya çalışmadıklarından emin olmalısınız. Bu nedenle, tapu senedindeki mülk tanımları, tapu sicilindeki bilgilerle eşleşmelidir.
  • Özen inceleme raporunuza mutlaka bir harita ekleyin. Bu harita, mülkü ve çevresini göstermelidir.
  • Ayrıca söz konusu mülkün sahiplik geçmişini de kontrol etmelisiniz. Mülkiyetin mevcut sahibine devrinin yasal olup olmadığından emin olun.
  • Satın almak istediğiniz mülkün halka açık bir yola erişimi olduğundan emin olun, aksi takdirde önemli sorunlarla karşılaşabilirsiniz. Eğer erişim başkasının mülkü üzerinden sağlanıyorsa, daha sonra zorluk yaşamamak için geçiş hakkının tescil edilmesi gerekir.
  • Satıcıdan satın almak istediğiniz gayrimenkulün resmi değerleme değerini bilmek son derece önemlidir. Satıcıların gayrimenkulün gerçek değerinden daha yüksek bir fiyat belirtmesi ve alıcının kendi araştırmasını yapmadan bu tutarı ödemesi sıkça karşılaşılan bir durumdur. Bu gibi durumlarda, dolandırıcılığı önlemek için dikkatli hareket etmek çok önemlidir. Gayrimenkulün resmi olarak belirlenmiş değerini teyit etmek için ilgili yetkili makamla iletişime geçebilirsiniz, çünkü bu değer tapu siciline kaydedilmiş olmalıdır.
  • Ayrıca, ilgili tüm tarafların hak ve yükümlülüklerinin de farkında olmanız gerekir.
  • Yukarıda belirtilen noktalara ek olarak, mülkü incelemek ve ilgili bilgileri durum tespit raporunuza dahil etmek önemlidir. Mülkün konumunu doğrulayarak, gerçekten de üzerinde anlaşılan mülk olduğundan ve satıcının sizi yanıltmadığından emin olun. Konum, mülk belgelerindeki ayrıntılarla eşleşmelidir.

    • Taylandlı bir gayrimenkul avukatı tutun.

    Siam Legal International, Tayland'da önde gelen bir hukuk firması olup, Tayland'da gayrimenkul satın almak isteyen yabancıların hak ve çıkarlarını korumak için çeşitli hizmetler sunmaktadır. Firmamız, hem yabancı hem de Taylandlı müşterilerimizin özel ihtiyaçlarına göre uyarlanmış kapsamlı bir gayrimenkul hizmetleri paketi sunmaktadır. Gayrimenkulle ilgili herhangi bir sorunuz veya endişeniz varsa, Taylandlı gayrimenkul avukatlarından oluşan ekibimizle aşağıdaki bağlantı üzerinden iletişime geçebilirsiniz: